房地產(chǎn)土地增值稅清算實(shí)務(wù)專題講解高研班（闞振方）

【課程背景】
2013年6月20日國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號(hào)）明確對(duì)近幾年積壓清算的項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，制定工作計(jì)劃，督促企業(yè)限期自行清算。隨著土地增值稅清算越來(lái)越嚴(yán)格，如何做好土地增值稅清算？如何理解相關(guān)政策？如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)如何做好配合工作？如何把握清算口徑做好不同物業(yè)類(lèi)型（一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、舊城改造、城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)等）清算？怎樣準(zhǔn)備清算申報(bào)材料？事務(wù)所如何進(jìn)行清算審計(jì)？稅務(wù)一般審核程序及要點(diǎn)？
本課程力爭(zhēng)讓您在兩天內(nèi)將土地增值稅學(xué)透學(xué)會(huì)，依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國(guó)家清算政策，以眾多實(shí)際清算的案例介紹土地增值稅的稅務(wù)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報(bào)業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗(yàn)，以期達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)之目的。

【主講內(nèi)容】
    一：土地增值稅政策解析與籌劃 
1、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》
----（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）、
2、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)＜土地增值稅清算管理規(guī)程＞的通知》
----（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）、
3、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》
----（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）、
4、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》
----（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）、
      5、目前政策未明確的執(zhí)行中采用方法及地方差異：
＜地庫(kù)、紅線外成本、精裝家具家電、滯納金、核定征收、分開(kāi)合并清算等＞。
二：土地增值稅清算報(bào)告講解＜重點(diǎn)講解＞
1、報(bào)告正文及附表填列＜實(shí)例講解＞
詳細(xì)講解：收入、成本 ＜土地、前期、建安、基礎(chǔ)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用政策、審核
程序、表格填列及籌劃方法＞
2、材料準(zhǔn)備及申報(bào)＜詳解申報(bào)程序與資料準(zhǔn)備＞
三：土地增值稅收入確認(rèn)問(wèn)題＜重點(diǎn)講解＞
1、應(yīng)稅收入如何確認(rèn)
⑴ 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
⑵ 銷(xiāo)售面積發(fā)生差錯(cuò)存在補(bǔ)退款如何處理？
⑶ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價(jià)外費(fèi)用要不要計(jì)算繳納土地增值稅？
⑷ 代收代付的水電增容費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等如何處理？
⑸ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他
單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷(xiāo)售？該如何處理？
⑹ 地下車(chē)庫(kù)或者停車(chē)位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？
⑺ 將不能銷(xiāo)售的公共配套設(shè)施對(duì)外銷(xiāo)售了又該如何處理？
⑻ 將自有的土地承包他人開(kāi)發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理？
⑼ 企業(yè)合并、分立等過(guò)程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？
⑽ 各類(lèi)拆遷補(bǔ)償、拆遷安置土地增值稅如何計(jì)算？
⑾ 以上各種行為的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
2、不征稅收入如何確認(rèn)
⑴ 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外捐贈(zèng)是否需要繳納土地增值稅？
⑵ 將土地和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外提供擔(dān)保、抵押是否需要繳納土地增值稅？
⑶ 單位或個(gè)人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅？
⑷ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？
⑸ 房地產(chǎn)評(píng)估增值是否需要繳納土地增值稅？
⑹ 以上各種行為的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
3、免稅收入如何確定
⑴ 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售征免稅  
⑵ 國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
⑶ 因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
⑷ 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅
⑸ 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅
⑹ 合作建房的征免稅
⑺ 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅
四：土地增值稅準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)問(wèn)題＜重點(diǎn)講解＞
1、準(zhǔn)予土地增值稅前扣除的確認(rèn)原則有哪些？已實(shí)際發(fā)生的成本支出是否都可以作為
扣除項(xiàng)目金額的依據(jù)？
2、取得土地使用權(quán)所支付金額如何確認(rèn)？以地補(bǔ)路方式取得的土地成本如何確定？購(gòu)買(mǎi)
爛尾樓的成本能否加計(jì)扣除？以土地投資入股或者合作建房的土地成本如何確認(rèn)？
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如何確認(rèn)？每平方米的建安成本主要由哪些因素構(gòu)成？各地的建安平均
造價(jià)如何？        
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何確認(rèn)？向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出在何種情況下可以據(jù)實(shí)扣除？
全部使用自有資金開(kāi)發(fā)沒(méi)有發(fā)生利息支出的樓盤(pán)怎么辦？
5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認(rèn)？清算后剩余樓盤(pán)再銷(xiāo)售時(shí)繳納的稅金能否扣除？
6、房地產(chǎn)企業(yè)的加計(jì)扣除如何確認(rèn)？
7、轉(zhuǎn)讓舊房如何計(jì)算準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額？
五：不同類(lèi)型清算籌劃＜全程講解＞
1、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)
2、舊城改造
3、城市綜合體
4、多期開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目
5、商業(yè)項(xiàng)目（寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)、商鋪）
六：申報(bào)
◇、申報(bào)材料
七：稅務(wù)機(jī)關(guān)工作要點(diǎn)＜適合稅務(wù)審核人員參考，介紹＞
1、材料受理及初步復(fù)核
2、收入、各成本項(xiàng)目審核要點(diǎn)
3、面積及扣除比例復(fù)核
4、不同類(lèi)型（股權(quán)轉(zhuǎn)讓、舊城改造、精裝項(xiàng)目）復(fù)核要點(diǎn)
八：專家現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間與學(xué)員互動(dòng)交流，解答學(xué)員疑難問(wèn)題。

【主講專家】闞老師：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)管理咨詢師，房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)操專家，國(guó)內(nèi)首家五A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所合伙人，他所屬的團(tuán)隊(duì)專著于房地產(chǎn)稅務(wù)領(lǐng)域，為多家地產(chǎn)集團(tuán)提供長(zhǎng)期稅務(wù)顧問(wèn)、稅務(wù)審計(jì)、稅務(wù)咨詢籌劃工作，熟悉房地產(chǎn)公司全程財(cái)稅操作。他所編著《陽(yáng)光節(jié)稅》第一次公開(kāi)給出了土地增值稅定價(jià)數(shù)學(xué)模型，給出土地增值稅籌劃控制圖，對(duì)絕大部分類(lèi)型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅籌劃具有指導(dǎo)意義。同時(shí)在北京、上海、江蘇、安徽、廣東、湖南、河南、成都、杭州、青島等省市進(jìn)行房地產(chǎn)稅務(wù)講座，授課內(nèi)容精彩，分析透徹、實(shí)操性強(qiáng)，信息量大，深受各地學(xué)員喜愛(ài)。