土地增值稅清算重點難點問題全方位解析與鑒證高研班

【課程背景】
2013年土地增值稅的清算勢在必行！?。?br /> 2013年6月20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)[2013]67號）文件，要求強化土地增值稅監(jiān)管，集中力量做好清算工作。清算的重點是：一是要對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理，督促企業(yè)限期進行清算，對拒不清算的要嚴肅處理。二是要嚴格執(zhí)行查賬征收規(guī)定，不得擅自擴大核定征收的范圍，對符合條件、確需核定征收的，要從嚴從重確定核定征收率。三是清算時要嚴格依照政策和規(guī)定執(zhí)行，不得擅自擴大扣除項目范圍。2013年 7月起國家稅務(wù)總局將派遣監(jiān)察組對遼寧、黑龍江、河北、天津、四川、重慶等省市進行督導(dǎo)檢查。為了應(yīng)對和配合總局的督導(dǎo)工作特舉辦這次培訓(xùn)。
本次講座為土地增值稅專題，通過精心篩選，編排40余個焦點、難點問題為大家精道講解與剖析。課程安排盡量做到：內(nèi)容全面、問題集中、突出重點、注重實操。力爭使大家在兩天內(nèi)對土地增值稅這一稅種有一個全面的認識與把握，破解長期以來一直困擾大家的疑問與迷惑。使大家對土地增值稅的認識與把握產(chǎn)生一個“質(zhì)的飛躍”。

【主講內(nèi)容】
第一部分：土地增值稅清算條件與清算單位的確認
1、土地增值稅清算的條件：
⑴ 如何理解國稅發(fā)[2006]187號文件中“竣工”、“銷售85%”、“取得預(yù)售許可證滿三年”
的含義。
2、土地增值稅的“清算單位”：
⑴ 如何理解“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”、“分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位
清算”、“一次性取得土地，分期開發(fā)”
⑵ 商住一體樓土地增值稅清算單位確認操作實例
⑶ “公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待
第二部分：土地增值稅清算收入的確認
1、土地增值稅清算收入的組成
2、土地增值稅委托代收收入確認
3、土地增值稅視同銷售收入認定
4、土地增值稅收入確認的原則和依據(jù)
5、退房違約金在計算土地增值稅時應(yīng)如何處理
第三部分：土地增值稅清算扣除項目總額的確認
一：開發(fā)成本
1、土地征用及拆遷補償費
⑴ 一次性取得土地分期開發(fā)的共同費用的攤銷。
⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除
⑶ 土地閑置費應(yīng)如何處理
⑷ 拆遷安置土地增值稅收入、成本的計算
⑸ 如何區(qū)分拆遷補償費與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出，拆遷補償費應(yīng)取得什么票據(jù)
2、前期工程費
3、建筑安裝費
⑴ 房屋裝修費用怎樣確定
⑵ 地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應(yīng)如何計算扣除
⑶ 土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算時涉及甲供材發(fā)票應(yīng)如何處理
⑷ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及“混合銷售業(yè)務(wù)”應(yīng)如何取得發(fā)票
⑸ 扣留施工單位的質(zhì)保金應(yīng)如何處理
4、基礎(chǔ)設(shè)施費
5、公共配套設(shè)施費
⑴ 公共配套設(shè)施扣除處理的基本原則
⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)銷售、租賃無產(chǎn)權(quán)的地上、地下停車位（包括人防設(shè)施）取得的收入在計算土地增值稅時應(yīng)如何處理
⑶ 小區(qū)外部為政府配套建設(shè)的公益性設(shè)施費用是否允許扣除
6、開發(fā)間接費
⑴ 營銷設(shè)施（銷售部、樣板房）建造費用應(yīng)計入“銷售費用“還是”開發(fā)間接費用“？
二：開發(fā)費用
1、開發(fā)費用為什么不能據(jù)實扣除，為什么采取計算扣除的方法
2、房地產(chǎn)企業(yè)向個人、關(guān)聯(lián)方借款費用應(yīng)如何扣除？委托其他單位、個人向金融機構(gòu)借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎
3、取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除
4、企業(yè)的下列費用支出屬于開發(fā)間接費還是開發(fā)費用？
⑴ 開發(fā)用地繳納的土地使用稅
⑵ 因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費
⑶ 房地產(chǎn)公司免費為業(yè)主辦理過戶手續(xù)產(chǎn)生的費用
⑷ 企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費用
⑸ 為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用
三：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
1、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的印花稅為什么不允許據(jù)實扣除
2、未出售房屋繳納的營業(yè)稅金及附加是否允許扣除
四：加計扣除
1、加計扣除必須滿足那些條件
2、企業(yè)外購樓盤發(fā)生的支出轉(zhuǎn)讓時如何計算扣除
第四部分：土地增值稅會計核算與稅收優(yōu)惠
1、土地增值稅會計核算
⑴ 預(yù)繳土地增值稅的會計核算
2、土地增值稅稅收優(yōu)惠：
⑴ 建設(shè)普通住宅銷售、因國家建設(shè)需要依法征用收回的房地產(chǎn)的征免規(guī)定
① 普通住宅的條件
② “城市實施規(guī)劃”、 “國家建設(shè)需要”的含義
⑵ 投資、聯(lián)營、合作建房、企業(yè)兼并免稅問題
① 接受土地投資入股，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證
⑶ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的征免規(guī)定
① 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓土地、房屋是否需要繳納土地增值稅
⑷ 未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收征免問題
第五部分：土地增值稅匯算清繳操作實物
1、清算時如何計算土地增值稅（綜合案例分析）
2、清算后繳納土地增值稅如何計算
第六部分：專家現(xiàn)場開放時間，解答學(xué)員疑難問題。

【主講專家】楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與全國稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師長期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務(wù)稽查實戰(zhàn)經(jīng)驗和政策研究理論基礎(chǔ)，長期在北京、上海、成都、重慶等全國數(shù)十個城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、商業(yè)模式、稅務(wù)稽查、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默。