房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算全程鑒證與稅收風險分析高研班（王皓鵬）

房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算全程鑒證與稅收風險分析高研班
——2013年6月21–23日“房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算全程鑒證與稅收風險分析高研班”濟南市公開課（王皓鵬）

【課程背景】
房地產(chǎn)企業(yè)稽查“風暴”中，土地增值稅清算首當其沖！企業(yè)自查結(jié)果與稅務機關清算結(jié)論、中介機構(gòu)代理清算結(jié)果往往有較大的差異，哪一份清算報告稅收風險最低呢？各地在做土地增值稅清算時的口徑有什么不一樣？土地增值稅清算稅務稽查重點是什么？未來土地增值稅的政策將出現(xiàn)什么大變革?如何做好土地增值稅清算？如何理解相關政策？如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產(chǎn)企業(yè)應在各環(huán)節(jié)如何做好配合工作？如何把撐清算口徑做好不同物業(yè)類型的清算？
本次課程結(jié)合諸多案例，分別從土地增值稅征稅對象到納稅人的認定，從收入的時間與金額到扣除項目的確認，從扣除憑證到各稅種的分析，從成本分攤方法的差異到清算結(jié)果的比對……逐一解讀土地增值稅清算的技巧與風險點，準確把控清算，有效化解賬務處理帶來的棘手問題，達到準確理解新政，掌握解決稅企納稅爭議的方法的最佳方案。

【主講專家】王皓鵬：會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業(yè)務培訓專家；數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)稅務顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學員的認同和熱烈追捧！

【主講內(nèi)容】
第一部分 土地增值稅征稅范圍及計算流程
1、土地增值稅增收的條件有哪些？
2、土地增值稅納稅人的確認需要注意哪些問題？
3、土地增值稅計算的流程概述
4、集體土地建房開發(fā)是否屬于土地增值稅征收的范圍？
第二部分 土地增值稅清算流程詳解
1、收入確認的原則和依據(jù)是什么？
2、開發(fā)產(chǎn)品的贈與和銷售區(qū)別要點是？
3、收取的誠意金、違約金的稅收待遇有什么不同？
4、違約金涉及的發(fā)票和扣除需要注意哪些事項？
5、非直接銷售開發(fā)產(chǎn)品如何確認收入？
6、低價售房給員工、股東的稅收風險？
7、銷售折扣方式下＜買一送一、捆綁銷售等＞收入如何確認？
8、代收費用是否計入房價的稅負測算
第三部分 土地增值稅重點問題解析
1、土地增值稅扣除項目的四個原則是什么？
2、如何理解合法有效的憑證？白條如何規(guī)避稅收風險？
3、政府返還資金的稅收處理需要注意哪些問題？
4、不同方式下取得土地如何確認土地成本？＜股權收購、建設--移交、接受土地投資、拆一還一等＞
5、耕地占用稅可否作為土地成本？城鎮(zhèn)土地使用稅呢？
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅納稅義務起止時間詳解
7、和政府置換土地，政府沒有及時交付，土地使用稅開始時間如何處理？
8、拆遷費的處理，如何應對“現(xiàn)金”科目的審核？
9、人防設施發(fā)生的成本可以扣除嗎？紅線外的道路、公園開發(fā)是否可以扣除？
10、資本化利息是否歸集開發(fā)成本？城鎮(zhèn)土地使用稅呢？餐費？
11、開發(fā)費用扣除詳解＜據(jù)實扣除、計算扣除不同稅收待遇分析＞
12、企業(yè)不同融資方式的稅收風險控制
＜民間融資、轉(zhuǎn)貸、委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還等七種＞
13、省級人民政府規(guī)定的稅費是否可以扣除？
14、房地產(chǎn)企業(yè)銷售產(chǎn)品為什么要加計扣除？七種不同情況加計扣除的稅收分析。
15、具備哪些條件，企業(yè)進行土地增值稅強制清算和通知清算？
16、清算開始后憑證的截止時間如何規(guī)定？
17、土地增值稅清算單位和清算對象的確定標準是什么？
18、結(jié)合案例，解讀土地增值稅扣除項目分攤方法：
＜占地面積法、建筑面積法、直接成本法、層高系數(shù)法＞
19、項目內(nèi)進度不一，卻達到“通知清算”的條件，如何分攤公共配套費？
20、支付給境外的設計費、勘察測繪費是否扣除？
第四部分 稅收風險分析與控制
1、稅收風險的常規(guī)分類：不登記、不申報、申報不實的風險
2、報表風險分析：結(jié)合會計報表，從不同的角度，采取比較分析法、因素分析法、
比率分析法逐一進行稅收風險分析
3、舉例解讀憑證存在哪些風險？
第五部分 案例分析與稅收答疑
1、甲供材、甲控材、甲供設備的區(qū)別？
2、甲供材發(fā)票的開具
3、甲供材案例解讀
4、電視、沙發(fā)等裝修支出是否屬于“裝修”？
5、銷售、出租車位的稅收分析；出租車位時限與車位產(chǎn)權時限一致，銷售或者出租的主體是？
6、售樓部、樣板房稅收分析
7、開發(fā)商品自用一年以后銷售是否加計扣除？
8、前期核定，后期賬務健全，查賬還是核定？
9、成本差的會計處理和稅收處理的差異分析
10、辦公費、會議費、差費的扣除有無具體的標準？
11、私車公用產(chǎn)生的費用如何處理？
第六部分 專家現(xiàn)場開放時間，解答學員疑難問題。