房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三舊”改造與資本運(yùn)作的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制專題（鐘老師）

‖專題背景‖
當(dāng)前,以舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房改造為主要抓手盤活低效存量建設(shè)用地，提高節(jié)約集約用地水平,已經(jīng)上升為國家政策。但是，“三舊”改造屬于存量用地的再開發(fā)，其開發(fā)模式與新增建設(shè)用地開發(fā)模式存在明顯差異，由于現(xiàn)行稅收政策體系是按照新增建設(shè)用地開發(fā)模式制定，加上“營改增”改革的全面鋪開，房地產(chǎn)企業(yè)在“三舊”改造中涉及稅收政策到底有哪些？“三舊”改造中涉及的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、拆遷補(bǔ)償?shù)某杀举M(fèi)用認(rèn)定以及個(gè)稅、契稅的計(jì)稅依據(jù)等口徑到底應(yīng)該怎么把握？
“三舊”改造中，必然會(huì)涉及各種資本運(yùn)作，房地產(chǎn)企業(yè)如何把各種資本運(yùn)作手段運(yùn)用得收放自如、隨心所欲？本次課程將一一解開你心中的各種疑慮。

‖培訓(xùn)收益‖
1．熟悉“三舊”改造涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制；
2．熟悉資本運(yùn)作的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。

‖主講內(nèi)容‖
第一部分：“三舊”改造涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
一．舊城鎮(zhèn)改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
二．舊村莊改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
（一）政府主導(dǎo)模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
1．政府收回土地營改增后是否有增值稅和土地增值稅的問題。
2．營改增后，土地“招、拍、掛”需要注意的核心問題是什么？財(cái)稅[2016]140號(hào)中說的項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有這句話到底是什么意思？如果是有項(xiàng)目公司直接招拍掛，以后到底能不能轉(zhuǎn)讓股權(quán)？
3．土地出讓金返還增值稅的處理與土地增值稅處理有什么不同？
4．拆遷補(bǔ)償?shù)恼_會(huì)計(jì)處理技巧是什么？
（二）開發(fā)企業(yè)代建模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
1．代建工程應(yīng)符合什么條件？
（三）自主改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
1．村提供土地使用權(quán)，開發(fā)企業(yè)提供所需資金，以村名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)
目的行為，屬于合作建房嗎？
2．開發(fā)企業(yè)分配一定面積的物業(yè)并以村名義銷售的行為到底誰是納稅主體？
3．自主改造模式中，出資方的行為屬于什么行為？要交增值稅嗎？
（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
1．股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式土地分融資地塊和復(fù)建地塊，什么叫融資地塊？什么叫復(fù)建
地塊？
2．村經(jīng)濟(jì)組織成立全資控股子公司承受融資地塊土地使用權(quán)，開發(fā)企業(yè)收購
村經(jīng)濟(jì)組織全資子公司100%股權(quán)從而獲得融資地塊的土地使用權(quán)有稅務(wù)
風(fēng)險(xiǎn)嗎，股權(quán)轉(zhuǎn)讓到底要不要交土地增值稅？
（五）共同開發(fā)模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
1．村經(jīng)濟(jì)組織和合作開發(fā)企業(yè)為共同受讓者，同時(shí)擁有該地塊土地使用權(quán)，
雙方共同開發(fā)的合作建房模式，雙方各自分得的物業(yè)各自確權(quán)有納稅義務(wù)
嗎？
2．合作雙方不成立項(xiàng)目公司的合作建房在企業(yè)所得稅方面最困難的地方在哪里？
3．合作建房的土地增值稅的廣州模式和重慶模式分別是怎么樣的？
（六）協(xié)議轉(zhuǎn)讓模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
1．村經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)企業(yè)先簽訂合作補(bǔ)償協(xié)議，開發(fā)企業(yè)支付補(bǔ)償費(fèi)，村經(jīng)
濟(jì)組織辦理用地手續(xù)，取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書，在這個(gè)模式中，村經(jīng)濟(jì)組織
作為土地使用權(quán)人，轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)，開發(fā)企業(yè)出資，雙方合作開發(fā)
建設(shè)，稅收的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里？
2．開發(fā)企業(yè)支付補(bǔ)償費(fèi)要取得什么票據(jù)？

三．舊廠房改造模式自主改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
1．舊廠房的改造主要以自行改造和政府公開出讓方式為主。自行改造只發(fā)生
土地用途改變，不發(fā)生土地權(quán)屬變化要交增值稅嗎？
2．公開出讓土地的，要交增值稅嗎？

第二部分：資本運(yùn)作的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
一．股權(quán)架構(gòu)設(shè)置的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
1．某上市公司股權(quán)架構(gòu)由間接持股變?yōu)橹苯映止傻陌咐治黾叭珖?dú)家解讀
國家稅務(wù)總局公告2013年23號(hào)公告
2．什么樣股權(quán)架構(gòu)的設(shè)置能規(guī)避股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)？

二．合并分立的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
1．對(duì)舊廠房的土地進(jìn)行合并分立需要注意的核心問題是什么？
2．你知道企業(yè)合并最危險(xiǎn)的會(huì)計(jì)分錄是哪一個(gè)嗎？
3．資產(chǎn)剝離到底采取投資還是分立？他們的優(yōu)缺點(diǎn)分別是什么？
4．土地增值稅到底有沒有一般反避稅條款？

三．股權(quán)收購的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
1．某上市公司股權(quán)收購稅收籌劃失敗的案例分析
2．拿自己控股20%的子公司換另一家公司控股100%的子公司能進(jìn)行特殊性
稅務(wù)處理嗎？
3．股東前期投入在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)如何扣除？
4．為什么說絕大部分企業(yè)股權(quán)溢價(jià)進(jìn)土地成本的手法都是不靠譜的？
5．如果股權(quán)收購標(biāo)的企業(yè)以前的賬冊(cè)沒有了，怎么辦？

四．上市公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
1．上市公司向自然人股東發(fā)行股份購買資產(chǎn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
2．上市公司向企業(yè)發(fā)行股份購買資產(chǎn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
3．借殼上市原凈資產(chǎn)如何以合理的方式還給原股東？

五．資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
1．企業(yè)接收政府劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理及國家稅務(wù)總局公告2014年第
29號(hào)核心條款解讀：資本運(yùn)作哪家強(qiáng)？國資委最強(qiáng)！全國獨(dú)家分析國資委
下屬企業(yè)：資本運(yùn)作超強(qiáng)案例
2．企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理
⑴ 企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅法最重要的差異分析
⑵ 對(duì)賭協(xié)議的的三種形式與兩種稅收后果分析

‖主講專家‖
鐘老師：資深稅務(wù)稽查官員，全國主流稅務(wù)培訓(xùn)講師，廣東省級(jí)稅務(wù)干部學(xué)院教師，注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)教育培訓(xùn)委員會(huì)委員；豐富的稅務(wù)稽查經(jīng)驗(yàn)與熟練的業(yè)務(wù)技能，精通稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查模式與方法，具有豐富的房地產(chǎn)稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)，熟悉舊城改造與資本運(yùn)作的控制風(fēng)險(xiǎn)?！吨袊悇?wù)信息網(wǎng)》、《中國會(huì)計(jì)視野》、《房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)》簽約稅收實(shí)務(wù)專家，《中國稅網(wǎng)》涉稅風(fēng)險(xiǎn)研究室特邀稅務(wù)專家。個(gè)人新浪博客《云稅務(wù)》訪問量超過百萬次，在網(wǎng)上具有廣泛的影響力。曾任各地方國稅局及稅校的特約培訓(xùn)講師，并參與過國家稅務(wù)總局教育中心標(biāo)準(zhǔn)化課程編寫。長期為各地稅務(wù)稽查系統(tǒng)做查前培訓(xùn)，經(jīng)常為廣大企事業(yè)單位授課，授課內(nèi)容精彩，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富，實(shí)操性強(qiáng)，信息量大，受到各方好評(píng)！