后營(yíng)改增時(shí)代土地增值稅清算技巧與稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制（鐘老師）

‖專(zhuān)題背景‖
營(yíng)改增后，土地增值稅收入確認(rèn)問(wèn)題存在很大爭(zhēng)論，2016年11月國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布公告2016年70號(hào)，對(duì)土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)問(wèn)題做了相關(guān)規(guī)定，那么70號(hào)公告中關(guān)于土地增值稅應(yīng)稅收入、預(yù)征收入、視同銷(xiāo)售收入等方面的規(guī)定應(yīng)該如何正確把握？
營(yíng)改增后，國(guó)地稅部門(mén)對(duì)“三舊”改造中碰到的稅費(fèi)問(wèn)題，在權(quán)屬轉(zhuǎn)移、拆遷補(bǔ)償?shù)某杀举M(fèi)用認(rèn)定以及個(gè)稅、契稅的計(jì)稅依據(jù)等方面有什么新的動(dòng)向？2017年是營(yíng)改增的第2年，地稅部門(mén)對(duì)土地增值稅清算的態(tài)度怎么樣？土地增值稅清算是風(fēng)聲越來(lái)越緊還是越來(lái)越松？
土地增值稅清算稅務(wù)稽查重點(diǎn)是什么？未來(lái)土地增值稅的政策將出現(xiàn)什么大變革？通過(guò)本次培訓(xùn)，讓您了解最新房地產(chǎn)企業(yè)稅款清算相關(guān)政策，掌握實(shí)際操作方法，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，減少納稅成本。幫助廣大房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅清算工作，防范稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)，讓您的企業(yè)受益良多。

‖主講專(zhuān)家‖
鐘老師：資深稅務(wù)稽查官員，全國(guó)主流稅務(wù)培訓(xùn)講師，省級(jí)稅務(wù)干部學(xué)院教師，注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)教育培訓(xùn)委員會(huì)委員；豐富的稅務(wù)稽查經(jīng)驗(yàn)與熟練的業(yè)務(wù)技能，精通稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查模式與方法，具有豐富的房地產(chǎn)稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)?！吨袊?guó)稅務(wù)信息網(wǎng)》、《中國(guó)會(huì)計(jì)視野》、《房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)》簽約稅收實(shí)務(wù)專(zhuān)家，《中國(guó)稅網(wǎng)》涉稅風(fēng)險(xiǎn)研究室特邀稅務(wù)專(zhuān)家。個(gè)人新浪博客《云稅務(wù)》訪問(wèn)量超過(guò)百萬(wàn)次，在網(wǎng)上具有廣泛的影響力。曾任各地方國(guó)稅局及稅校的特約培訓(xùn)講師，并參與過(guò)國(guó)家稅務(wù)總局教育中心標(biāo)準(zhǔn)化課程編寫(xiě)。長(zhǎng)期為各地稅務(wù)稽查系統(tǒng)做查前培訓(xùn)，經(jīng)常為廣大企事業(yè)單位授課，授課內(nèi)容精彩，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富，實(shí)操性強(qiáng)，信息量大，受到各方好評(píng)！

‖主講內(nèi)容‖
第一節(jié)：金三系統(tǒng)的強(qiáng)大功能介紹與2017年稽查重點(diǎn)分析
一．金三系統(tǒng)的強(qiáng)大功能介紹
1．什么是進(jìn)項(xiàng)發(fā)票與銷(xiāo)項(xiàng)發(fā)票的相關(guān)性分析？購(gòu)買(mǎi)犯罪分子虛開(kāi)的發(fā)票為什
么在金三系統(tǒng)面前會(huì)原形畢露？
2．什么是商品編碼，單位編碼？金三系統(tǒng)大數(shù)據(jù)為什么可以計(jì)算你的商品增
值額，庫(kù)存存量額（以及增值稅的留抵），從而測(cè)算你的增值稅？
二．2017年稽查重點(diǎn)分析
三．房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查選案的指標(biāo)分析
1．增值稅稅負(fù)率分析與控制
2．土地增值稅稅負(fù)率分析與控制
3．企業(yè)銷(xiāo)售毛利率分析與控制
4．成本對(duì)象的分析與控制，為什么成本對(duì)象確定不好會(huì)被稽查？

第二節(jié)：“三舊改造”的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
一．舊城鎮(zhèn)改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
二．舊村莊改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
1．政府主導(dǎo)模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
⑴ 營(yíng)改增后，土地“招、拍、掛”需要注意的核心問(wèn)題是什么？
⑵ 土地出讓金返還增值稅的處理與土地增值稅處理有什么不同？
2．開(kāi)發(fā)企業(yè)代建模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
3．自主改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
4．股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
⑴ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓到底要不要交土地增值稅？
⑵ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方要求控制稅負(fù)時(shí)，接受方進(jìn)行特殊處理技巧是什么？稅務(wù)稽查
的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？
5．共同開(kāi)發(fā)模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
6．協(xié)議轉(zhuǎn)讓模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制

三．舊廠房改造模式自主改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
1．對(duì)舊廠房的土地進(jìn)行合并分立需要注意的核心問(wèn)題是什么？
2．土地增值稅到底有沒(méi)有一般反避稅條款？

第三節(jié)：融資費(fèi)用的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
一．商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率如何把握？
二．財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除稅務(wù)局把握的口徑是怎樣的？財(cái)務(wù)
顧問(wèn)費(fèi)允許據(jù)實(shí)扣除嗎？據(jù)實(shí)扣除與按10%扣除企業(yè)應(yīng)該如何選擇？
三．統(tǒng)借統(tǒng)還的利息在什么情況下土地增值稅才能據(jù)實(shí)扣除？你知道稅務(wù)局把
握的口徑嗎？
四．房地產(chǎn)信托的三種模式是什么？國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第41號(hào)公告和
原來(lái)的規(guī)定有什么不一樣的地方？為什么說(shuō)41號(hào)公告給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)
了正能量？房地產(chǎn)信托土地增值稅應(yīng)該如何處理？

第四節(jié)：建筑安裝費(fèi)用的的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
一．材料采購(gòu)“貨物流、發(fā)票流、資金流”三流一致的的稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
1．三流一致到底是收款方與開(kāi)票方一致還是支付方與購(gòu)買(mǎi)方一致？有什么最
新的規(guī)定？
2．建筑企業(yè)第三方發(fā)貨如何簽合同才能進(jìn)項(xiàng)抵扣？
3．建筑企業(yè)總部簽合同，由下面分支機(jī)構(gòu)實(shí)際操作如何簽定合同才沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？
二．房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)兩種雙贏的方式是什么？
1．甲供材的兩種處理方式的稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
2．為什么說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)拿到3%的建筑發(fā)票和11%建筑發(fā)票的效果其實(shí)是一樣的？
3．為什么說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)自己買(mǎi)水泥，然后委托混凝土公司加工的所謂籌劃面
臨極大的稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)？混凝土公司正確的籌劃方向是什么？
三．虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票最新的政策變化分析
1．建筑企業(yè)自己虛增進(jìn)項(xiàng)，然后開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)增值
稅可以抵扣嗎？土地增值稅可以扣除嗎？
2．新疆某公司稽查案例引發(fā)的國(guó)家稅務(wù)總局2014年39號(hào)公告與最新傳說(shuō)
中的的法研【2015】58文的比較分析
3．公司的老板經(jīng)常虛開(kāi)發(fā)票，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該學(xué)會(huì)如何保護(hù)自己？

第五節(jié)：收入確認(rèn)的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
一．2016年70號(hào)公告中關(guān)于土地增值稅應(yīng)稅收入、預(yù)征收入、視同銷(xiāo)售收入
等方面的規(guī)定應(yīng)該如何正確把握？
二．增值稅銷(xiāo)項(xiàng)沖減土地款時(shí)，會(huì)減少土地增值稅的開(kāi)發(fā)成本嗎？
三．房地產(chǎn)企業(yè)采取精裝避稅的方法，精裝房進(jìn)行分拆銷(xiāo)售，先由房地產(chǎn)企業(yè)
簽一個(gè)毛坯房銷(xiāo)售合同，另外由裝修公司再簽一個(gè)裝修合同的作法有稅務(wù)
風(fēng)險(xiǎn)嗎？
四．買(mǎi)房送裝修費(fèi)，業(yè)主提供抬頭為房地產(chǎn)企業(yè)的裝修發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)可以
扣除裝修費(fèi)？
五．售后返租的土地增值稅收入確認(rèn)與成本扣除會(huì)出現(xiàn)分離，你知道是怎么回
事嗎？
六．銷(xiāo)售價(jià)格偏低的稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制

第六節(jié)：土地增值稅清算技巧與案例分析
一．清算單位如何確認(rèn)？清算單位與成本對(duì)象的區(qū)別與聯(lián)系是怎樣的？
二．各項(xiàng)成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄊ欠裾_？
1．土地增值稅中的土地到底是用占地面積法分?jǐn)傔€是建筑面積法分?jǐn)偅康降?br /> 有沒(méi)有其他分?jǐn)偡椒?？有一種很特別的分?jǐn)偡椒阒绬幔?br /> 2．普通住宅、非普通住宅分開(kāi)核算如何分?jǐn)傎M(fèi)用問(wèn)題
⑴ 非普通住宅包括什么？對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)存在普通住宅、非普通住宅、其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品三類(lèi)，是分兩類(lèi)進(jìn)行清算（即普通住宅和其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）還是分三類(lèi)進(jìn)行清算？商鋪、地下車(chē)庫(kù)、幼兒園可以在非普通住宅合并計(jì)算嗎？
⑵ 對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其它商品房的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。這里的計(jì)算方法到底是其收入額與扣除項(xiàng)目金額分開(kāi)核算呢？還是增值額計(jì)算方法為：先按核算項(xiàng)目整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按銷(xiāo)售(面積)比例分別計(jì)算增值額？稅務(wù)局對(duì)這個(gè)問(wèn)題的態(tài)度是怎樣的？
3．普通住宅、非普通住宅分開(kāi)核算的所謂的層高系數(shù)分?jǐn)偡ㄊ窃鯓拥模?br /> 三．新房可以轉(zhuǎn)換成為舊房銷(xiāo)售嗎？

第七節(jié)：項(xiàng)目清盤(pán)與退稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
一．預(yù)提土地增值稅的最新稽查案例分析
二．不預(yù)提土地增值稅情況下多繳企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅退稅的案例分析

第八節(jié)：專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)預(yù)留時(shí)間與學(xué)員答疑互動(dòng)