2017增值稅時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管控與操作實(shí)務(wù)專題（王老師）

‖專題說明‖
　　2017年，營改增工作繼續(xù)全面推進(jìn)，后續(xù)營改增政策也陸續(xù)出臺，國地稅合作日趨緊密與規(guī)范，執(zhí)法環(huán)境愈加嚴(yán)格，房企面臨涉稅復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性與日俱增。營改增政策執(zhí)行一年有余，房企在實(shí)際操作當(dāng)中還是遇見了前所未有的“迷惑”！即使充分理解和把握政策的基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)人員賬務(wù)處理難度還是很大！針對新老項(xiàng)目的交替存在，如何準(zhǔn)確把握增值稅對其他稅種的影響？如何準(zhǔn)確理解最新出臺的稅收政策？如何有效銜接增值稅和其他稅種的關(guān)系？如何在短時(shí)間內(nèi)掌握房地產(chǎn)行業(yè)稅收重點(diǎn)問題？如何緊緊掌控開發(fā)流程的稅收風(fēng)險(xiǎn)？
　　為協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)更好理解與掌握營改增政策以及對其他稅種的影響，我公司特舉辦“增值稅時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管控”講座。本次講座以營改增稅制改革為背景，以房企特殊業(yè)務(wù)、會(huì)計(jì)核算、合同簽訂、發(fā)票管理、成本分?jǐn)偟戎攸c(diǎn)問題為主線，緊緊圍繞房企開發(fā)流程，通過一個(gè)個(gè)具體案例與數(shù)據(jù)，結(jié)合稅收稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對，全方位、立體解讀重點(diǎn)事項(xiàng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，用最短的時(shí)間讓財(cái)務(wù)人員掌握風(fēng)險(xiǎn)疑難問題，提升工作績效。

‖專題大綱‖
第一節(jié)：營改增前后稅收風(fēng)險(xiǎn)差異分析
一．收入
1．銷售精裝房、買一送一稅收風(fēng)險(xiǎn)分析
2．以老帶新、零首付稅收風(fēng)險(xiǎn)分析
3．不同代理銷售模式稅收風(fēng)險(xiǎn)分析（買斷、溢價(jià)分成、超價(jià)提成等）
4．還本銷售、產(chǎn)權(quán)式酒店銷售模式稅收風(fēng)險(xiǎn)分析
5．準(zhǔn)確理解“價(jià)外費(fèi)用”（違約金），實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)
6．土地差額計(jì)算增值稅收入金額確認(rèn)
7．通過廣德發(fā)案件解讀銷售價(jià)格偏低

二．成本
1．招拍掛取得土地增值稅的扣除
2．股權(quán)收購名義取得土地各稅種風(fēng)險(xiǎn)分析
3．拆遷補(bǔ)償費(fèi)做帳憑證、差額計(jì)稅分析
4．以房換地（以地?fù)Q房）計(jì)征流轉(zhuǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)
5．代建道路、配建經(jīng)適房等土地成本的確認(rèn)
6．投資方式拿地增值稅處理及風(fēng)險(xiǎn)分析
7．不同形式土地返還款稅收風(fēng)險(xiǎn)分析
8．集團(tuán)拿地、成員企業(yè)開發(fā)土地成本確認(rèn)

三．費(fèi)用、稅金
1．成本差如何會(huì)計(jì)處理，風(fēng)險(xiǎn)如何把控
2．項(xiàng)目部直接發(fā)生費(fèi)用（招待費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、車輛費(fèi)、差旅費(fèi)、社保、物業(yè)等）
稅收風(fēng)險(xiǎn)分析
3．不同融資方式資金成本確認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)（金融機(jī)構(gòu)融資、非金融機(jī)構(gòu)融資、轉(zhuǎn)貸、
委托貸款、明股實(shí)債等）
4．印花稅計(jì)稅依據(jù)以及歸集科目的風(fēng)險(xiǎn)
5．城鎮(zhèn)土地使用稅起止時(shí)點(diǎn)以及計(jì)算
6．注冊地與項(xiàng)目地不同引發(fā)城建稅差異分析
7．城建稅在損益表列式方式不同對其他稅種的影響
8．營改增接口企業(yè)所得稅的計(jì)算方法調(diào)整深度分析
9．舊房界定標(biāo)準(zhǔn)不同對增值稅和土地增值稅的影響
10．土地增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)的改變是否方便了納稅人
11．營改增對土地增值稅清算影響深度分析

第二節(jié)：營改增后會(huì)計(jì)核算暨風(fēng)險(xiǎn)管控
1．營改增后房企會(huì)計(jì)核算科目變化
2．增值稅在會(huì)計(jì)報(bào)表的列式
3．增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)和收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)差異分析
4．房企增值稅特殊（全程）會(huì)計(jì)處理解讀
5．“項(xiàng)目”核算標(biāo)準(zhǔn)不同對增值稅和土地增值稅的影響
6．如何準(zhǔn)確計(jì)算不得抵扣進(jìn)項(xiàng)
7．預(yù)繳增值稅抵扣應(yīng)交增值稅方法解析
8．拆遷還建方式會(huì)計(jì)處理不同引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)的不同（通過新老項(xiàng)目、全流程的
會(huì)計(jì)核算，解析增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的營改增前后變化，發(fā)票
開具等問題）

第三節(jié)：會(huì)計(jì)視角看合同
1．合同決定稅收觀點(diǎn)解讀
2．清包工合同簽署要點(diǎn)分析
3．甲供工程合同簽署要點(diǎn)分析
4．水電費(fèi)抵頂工程款風(fēng)險(xiǎn)掌控
5．掛靠合同“三流不一致” 風(fēng)險(xiǎn)分析
6．六種合作建房方式不同導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)不同
7．以租代建方式合作開發(fā)合同稅收風(fēng)險(xiǎn)分析
8．售后回租合同如何有效減輕稅負(fù)
9．如何辨識“自產(chǎn)貨物”，簽署合同應(yīng)該注意事項(xiàng)
10．不含稅價(jià)格臨界對合同價(jià)款的影響

第四節(jié)：發(fā)票開具與增值稅納稅時(shí)點(diǎn)
1．房企增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與其他企業(yè)的異同
2．開具發(fā)票對增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的影響
3．開具發(fā)票未確認(rèn)收入前增值稅申報(bào)表如何填報(bào)
4．開具發(fā)票與確認(rèn)收入之間的關(guān)系
5．土地差額計(jì)算增值稅發(fā)票開具注意事項(xiàng)
6．如何準(zhǔn)確理解“合法有效憑證”
7．虛開發(fā)票典型手法分析，解析虛開發(fā)票的嚴(yán)重后果
8．超范圍開具發(fā)票是否為虛開
9．加油卡、ETC、預(yù)付卡注意事項(xiàng)
10．營改增涉稅事項(xiàng)發(fā)票開具注意事項(xiàng)

第五節(jié)：車位、裝修、成本分?jǐn)偩v
1．銷售毛坯房與精裝房的利與弊
2．軟裝與硬裝的不同影響稅負(fù)變化
3．不同形式售樓部的會(huì)計(jì)處理與稅收風(fēng)險(xiǎn)分析
4．人防車位的歸屬以及稅收風(fēng)險(xiǎn)分析
5．無產(chǎn)權(quán)車位收入確認(rèn)以及成本扣除
6．占地面積法計(jì)算的第一步很重要
7．建筑面積法下，會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本的差異深度分析
8．層高系數(shù)法計(jì)算注意事項(xiàng)
9．成本的哪些內(nèi)容適用預(yù)算造價(jià)法
10．直接成本法數(shù)據(jù)的采集以及分?jǐn)?br />
第六節(jié)：專家現(xiàn)場預(yù)留時(shí)間與學(xué)員互動(dòng)答疑，解答學(xué)員疑難涉稅問題。

‖主講專家‖
王老師：著名稅務(wù)策劃專家，會(huì)計(jì)師，注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上百次，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，善于與學(xué)員互動(dòng)交流答疑解惑因而受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。