增值稅時(shí)代房地產(chǎn)、建筑企業(yè)全程稅負(fù)最優(yōu)財(cái)稅實(shí)操與風(fēng)險(xiǎn)防范專題（富老師）

‖課程說明‖
在增值稅時(shí)代房地產(chǎn)、建筑業(yè)企業(yè)財(cái)稅處理難度和涉稅風(fēng)險(xiǎn)日益加大，同時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)和建筑業(yè)確定為2017年重點(diǎn)稽查行業(yè)，因此，房地產(chǎn)、建筑業(yè)企業(yè)如何正確理解、掌握、執(zhí)行運(yùn)用財(cái)稅政策，降低企業(yè)運(yùn)營各階段的稅務(wù)成本，規(guī)避和化解稅收風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)財(cái)稅人員必須應(yīng)對(duì)的重要工作。
本次課程緊緊圍繞房地產(chǎn)、建筑業(yè)企業(yè)全流程實(shí)際業(yè)務(wù)，突出“營改增后”財(cái)稅工作中的重點(diǎn)、難點(diǎn)、易錯(cuò)點(diǎn)的涉稅業(yè)務(wù)問題，融合會(huì)計(jì)處理、稅務(wù)處理、納稅申報(bào)“三位一體”的授課新理念，以案例解析方式進(jìn)行深入講解，使企業(yè)正確掌握財(cái)稅政策，并按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理，有效防范和化解企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

‖主講內(nèi)容‖
第一節(jié)：企業(yè)設(shè)立及拿地財(cái)稅處理
一．企業(yè)設(shè)立及增資財(cái)稅處理
㈠ 企業(yè)設(shè)立財(cái)稅處理
1．企業(yè)設(shè)立是否還需要中介機(jī)構(gòu)驗(yàn)資？
2．注冊(cè)資本和實(shí)收資本區(qū)別及如何進(jìn)行正確財(cái)稅處理？
3．新《公司法》對(duì)股東2年內(nèi)繳足出資規(guī)定取消后，出資期限如何掌握？未按規(guī)定期限出資涉及哪些稅收問題？
4．新《公司法》規(guī)定出資形式有哪些？現(xiàn)金出資比例是否還有限制？
5．股東以非貨幣資產(chǎn)出資如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
6．企業(yè)如何確認(rèn)與股東往來是借款還是出資資本？
7．出資方式的選擇對(duì)企業(yè)稅負(fù)有哪些影響？
㈡ 企業(yè)增資的財(cái)稅處理
1．企業(yè)增資有哪些方式？
⑴ 引入新股東；
⑵ 再投資；
⑶ 資產(chǎn)評(píng)估增資；
⑷ 債轉(zhuǎn)股；
⑸ 未分配利潤、盈余公積、資本公積轉(zhuǎn)股本。
2．不同增資方式財(cái)稅如何處理？有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

二．拿地財(cái)稅處理
㈠ 通過招拍掛方式取得土地財(cái)稅處理
1．通過招拍掛方式取得土地是否繳納耕地占用稅？
2．通過招拍掛方式取得土地能否按進(jìn)項(xiàng)稅抵扣增值稅處理？
3．政府免征土地出讓金是否征收契稅？
4．政府返還出讓金如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
5．“拆遷補(bǔ)償”業(yè)務(wù)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
⑴“貨幣補(bǔ)償”支出計(jì)入成本合法有效憑據(jù)是什么？
⑵“產(chǎn)權(quán)調(diào)換或動(dòng)遷還平”補(bǔ)償如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
⑶ 以自己建造的商品房作為回遷房如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
⑷ 支付個(gè)人拆遷補(bǔ)償費(fèi)能否抵減增值稅銷售額？是否代扣個(gè)人所得稅？
㈡ 二級(jí)市場買地財(cái)稅處理
1．二級(jí)市場買地能否按進(jìn)項(xiàng)稅抵扣增值稅處理？還涉及哪些稅收？
2．“營改增”后賣地如何繳納增值稅？還涉及哪些稅收？
㈢ 股東以土地投資財(cái)稅處理
1．股東以土地投資接受企業(yè)能否按進(jìn)項(xiàng)稅抵扣增值稅處理？
2．股東以土地投資接受投資企業(yè)除增值稅外還涉及哪些稅收？
㈣ 以購買股權(quán)方式“買地”財(cái)稅處理
1．以購買股權(quán)方式“買地”買方如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
2．以購買股權(quán)方式“買地”目標(biāo)公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理？是否為真正“買地”
行為？
㈤ 以分立、集團(tuán)公司劃轉(zhuǎn)方式取得土地財(cái)稅處理

第二節(jié)：開發(fā)和建造及工程款結(jié)算財(cái)稅處理
一．“營改增”后甲供材財(cái)稅處理
1．甲供材與甲控材有哪些區(qū)別？甲控材甲方將材料款直接打入材料供應(yīng)商，各
方存在哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？
2．甲供工程合同如何簽訂？建筑企業(yè)新項(xiàng)目甲供工程選擇適用簡易計(jì)稅方法
計(jì)稅是否有甲供材料比例限制？
3．甲供材如何進(jìn)行正確財(cái)稅處理？甲供材進(jìn)項(xiàng)稅由哪一方抵扣？存在哪些稅
收風(fēng)險(xiǎn)？
二．“營改增”后混合銷售和兼營財(cái)稅處理
1．開發(fā)企業(yè)同電梯、門窗廠家訂購電梯、門窗并負(fù)責(zé)安裝如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
發(fā)票如何取得？
2．一般納稅人施工企業(yè)項(xiàng)目簡易計(jì)稅，出售剩余建筑材料如何繳納增值稅？
3．施工企業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場用開發(fā)企業(yè)水電單獨(dú)結(jié)算雙方如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
4．施工企業(yè)總承包合同中設(shè)備和車輛如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
三．工程款結(jié)算與建筑企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
1．施工企業(yè)按完工進(jìn)度結(jié)算工程款財(cái)稅如何進(jìn)行處理?
2．采取預(yù)收款方式工程尚未開工，施工企業(yè)收到甲方撥付建筑材料款是否繳納
增值稅？
3．建筑企業(yè)簡易計(jì)稅老項(xiàng)目能否開具增值稅專用發(fā)票？
4．施工企業(yè)分包工程如何給開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票？
四．售樓處、樣板間及其裝修費(fèi)用財(cái)稅處理
1．開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓處待開發(fā)產(chǎn)品銷售完畢后進(jìn)
行拆除的，建造費(fèi)用如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
2．開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)、主體內(nèi)修建臨時(shí)性建筑物作為售樓處建、樣板間待開發(fā)產(chǎn)品銷
售完畢后銷售的，建造費(fèi)用如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
3．企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部建造費(fèi)
用如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
4．開發(fā)項(xiàng)目外自行修建建筑物作為售樓處建造費(fèi)用如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
5．開發(fā)項(xiàng)目外租賃的房產(chǎn)作為售樓處建造費(fèi)用如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
6．售樓處電視、沙發(fā)凳家電、家具如何進(jìn)行財(cái)稅處理？

第三節(jié)：房地產(chǎn)銷售、建筑企業(yè)確認(rèn)收入財(cái)稅處理
一．預(yù)交增值稅財(cái)稅處理
㈠ 開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售業(yè)務(wù)財(cái)稅處理
1．采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的
預(yù)征率預(yù)繳增值稅財(cái)稅如何處理？增值稅納稅義務(wù)是否發(fā)生？
2．采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在收到預(yù)收款時(shí)能否開具增值
稅發(fā)票？如何開具？
3．采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，預(yù)繳稅款什么時(shí)間抵減應(yīng)納稅額？是否必須按開發(fā)項(xiàng)目抵減？會(huì)計(jì)上如何處理？《增值稅預(yù)繳稅款表》如何填報(bào)？
4．房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收到預(yù)收款繳納的
預(yù)繳增值稅、企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)營改增后如何確定？繳納的增值稅附加稅費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
5．企業(yè)在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳時(shí)是否可以彌補(bǔ)以前年度虧損？
㈡ 建筑安裝企業(yè)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳增值稅財(cái)稅處理
1．建筑安裝企業(yè)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)一般計(jì)稅方法計(jì)稅和簡易計(jì)稅
方法計(jì)稅預(yù)繳增值稅財(cái)稅處理？
2．建筑企業(yè)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳稅款什么時(shí)間抵減應(yīng)納稅額？
是否必須按施工項(xiàng)目抵減？會(huì)計(jì)上如何處理？增值稅申報(bào)表如何填報(bào)？
3．建筑安裝企業(yè)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)未按規(guī)定預(yù)繳稅款稅務(wù)機(jī)關(guān)如何
處理？
二．房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)財(cái)稅處理
㈠ 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)上商品房銷售收入確認(rèn)的條件及時(shí)間
㈡ 房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房稅收上收入確認(rèn)時(shí)間
1．房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（一般計(jì)稅方法）
如何扣除土地價(jià)款后的余額為銷售額計(jì)稅？增值稅申報(bào)表如何填報(bào)？
3．房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房企業(yè)所得稅收入確認(rèn)時(shí)間？
㈢ 營銷手段涉稅問題財(cái)稅處理
1．誠意金交一萬抵三萬如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
2．以老帶新獎(jiǎng)勵(lì)2000元如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
3．購房贈(zèng)車業(yè)務(wù)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
⑴ 購房抽獎(jiǎng)方式贈(zèng)車業(yè)務(wù)是否屬于混合銷售業(yè)務(wù)？是無償贈(zèng)送還是因買而
贈(zèng)？如何繳納增值稅？
⑵ 購房抽獎(jiǎng)方式贈(zèng)車業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅如何處理？
⑶ 購房贈(zèng)車業(yè)務(wù)個(gè)人所得稅如何處理？
⑷ 購房贈(zèng)車發(fā)票如何開具（購買和贈(zèng)送）？會(huì)計(jì)如何處理？
4．開盤當(dāng)天購買商品房的客戶，將采取搖獎(jiǎng)方式選取10名客戶，獎(jiǎng)勵(lì)10000
元—30000元裝修費(fèi)金額，如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
5．開盤當(dāng)天向參加人員贈(zèng)品支出如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
6．買房贈(zèng)送無產(chǎn)權(quán)閣樓、車位如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
㈣ 開發(fā)企業(yè)以商品房抵頂施工企業(yè)工程款財(cái)稅處理
㈤ 開發(fā)企業(yè)“銷售”人防設(shè)施地下車位收入增值稅處理
㈥ 開發(fā)企業(yè)出租未售商品房財(cái)稅處理

第四節(jié)：企業(yè)借款融資財(cái)稅處理
一．集團(tuán)公司融資財(cái)稅處理
1．企業(yè)取得集團(tuán)資金池利息收入是否繳納增值稅？如何開具增值稅發(fā)票？
2．企業(yè)集團(tuán)或者企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款統(tǒng)借統(tǒng)還或?qū)ν獍l(fā)行
債券取得資金后，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息收入是否繳納
增值稅？
3．集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還，借款企業(yè)間合理地分?jǐn)偫①M(fèi)用能否在企業(yè)所得稅稅前扣除？
4．房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還，借款企業(yè)間合理地分?jǐn)偫①M(fèi)用能否在土地增值
稅清算時(shí)據(jù)實(shí)扣除？
二．無償借款
1．企業(yè)法人代表或股東無償借給企業(yè)資金是否視同銷售服務(wù)征收增值稅？
是否繳納個(gè)人所得稅？
2．企業(yè)將資金無償借給法人代表或股東是否視同銷售服務(wù)征收增值稅？
3．企業(yè)向關(guān)聯(lián)方收取利息收入是否繳納增值稅？企業(yè)將資金無償借給關(guān)聯(lián)企
業(yè)是否視同銷售服務(wù)征收增值稅和企業(yè)所得稅？
三．轉(zhuǎn)借貸款
1．股東個(gè)人向銀行借款后由公司使用財(cái)稅如何處理？
2．其他企業(yè)向銀行借款后由本公司使用財(cái)稅如何處理？

第五節(jié)：其他疑難問題財(cái)稅處理
1．建筑安裝企業(yè)所得稅核定征收，出售房產(chǎn)“營改增”前購置的房產(chǎn)增值稅、
土地增值稅、企業(yè)所得稅處理
2．開發(fā)企業(yè)出售二手車財(cái)稅處理
3．房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入企業(yè)所得稅申報(bào)表填報(bào)
4．非上市流通股權(quán)轉(zhuǎn)讓財(cái)稅處理
5．接受勞務(wù)派遣財(cái)稅處理

‖主講專家‖
富老師：資深稅務(wù)官員，中國注冊(cè)稅務(wù)師、國家稅務(wù)總局所得稅專家?guī)斐蓡T、省地稅干部業(yè)務(wù)培訓(xùn)兼職教師、市局重大稽查案件審理委員會(huì)成員、稅務(wù)系統(tǒng)12366答疑專家。從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收功底和豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)。擅長講授企業(yè)所得稅匯算清繳政策與操作、房地產(chǎn)開發(fā)及建筑安裝行業(yè)財(cái)稅培訓(xùn)、稅法與會(huì)計(jì)差異分析、稅務(wù)稽查實(shí)務(wù)、企業(yè)清算、重組與股權(quán)轉(zhuǎn)讓、營改增等課程。其授課特點(diǎn)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)雄厚，財(cái)稅結(jié)合，政策把握精準(zhǔn)，實(shí)用性強(qiáng)。