2017城市更新稅收與規(guī)劃管理暨房地產企業(yè)財稅運營管控再造和土地增值稅清算實操演

第一課題：2017城市更新項目稅收與規(guī)劃管理

‖主講專家‖
張老師：合伙人、注冊會計師、注冊稅務師。任職于全國前八強5A級稅務師事務所、內資全國前三強會計師事務所。受聘擔任二十多家知名地產集團、上市公司、集團公司的常年稅務顧問。專注于房地產稅務規(guī)劃、并購重組稅務規(guī)劃、IPO上市財稅規(guī)劃、稅務風險診斷、培訓顧問等工作，具有豐富的資本交易架構設置、城市更新（三舊改造），房地產稅務籌劃咨詢顧問及清算經(jīng)驗。近年來多次受邀在稅局系統(tǒng)內部及全國各大培訓機構講解房地產稅收與資本稅收。授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，被業(yè)內稱為“財稅實戰(zhàn)大咖”。

‖主講內容‖
一：深圳城市更新稅收與規(guī)劃管理（案例分析為主）
1．深圳城市更新特點
2．國家拆遷政策變化影響
3．拆遷性質決定稅收
4．拆遷補償收入涉及流轉稅分析
5．營改增后，不同性質補償稅收風險與處理
6．被拆遷人涉及的土地增值稅、其他稅收與風險點
7．政策性搬遷企業(yè)所得稅與個人所得稅（外籍個人）
8．案例分析政策要點與規(guī)劃
9．回遷房稅收政策與實務爭議
10．案例分析：拆一補一流轉稅政策變化
11．拆遷互補差價情況下的財稅處理
12．回遷房流轉稅與營改增變化
13．回遷房企業(yè)所得稅收入與成本確認
14．城市更新不同合作模式稅負分析
15．城市更新項目的稅制優(yōu)惠
16．城市更新項目土地增值稅解析
17．城市更新項目土地增值稅案例分析
18．城市更新舊改項目常見涉稅錯誤處理
19．土地出讓金返還款稅收問題
20．房企參與前期拆遷財稅處理
21．深圳城市更新舊改項目稅收界定
22．股權收購深圳舊改項目案例分析
23．拆遷補償費界定風險與票據(jù)爭議
24．案例解析商業(yè)性拆遷行為與廣州三舊改造
25．自拆自建成本的扣除的稅收界定與風險
26．拆遷補償支出的契稅風險爭議？
27．深圳工改工項目、新型產業(yè)用房稅收處理
28．合作開發(fā)合同的司法界定
29．合作建房政策營改增影響
30．以物易物方式合作建房稅收風險
31．深圳關于合作建房的特殊政策
32．以物易物合作建房的土地增值稅？分回房產再轉讓土地增值稅爭議？
33．案例解析合作開發(fā)合同的稅收界定
34．深圳非農建設用地合作開發(fā)
35．合營企業(yè)土地成本的確認？票據(jù)風險？
36．合作建房+股權轉讓風險案例
37．合作建房其他稅收政策與風險提示

第二課題：房地產企業(yè)財稅運營管控再造和土地增值稅清算實操演練

‖主講專家‖于老師：注冊稅務師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十四年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各地和網(wǎng)絡開放平臺主講房地產和建安板塊，主要課程有：房地產和建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產企業(yè)三大清算項目及增值稅管控應對、房地產企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產企業(yè)成本核算和測算管控、房地產和建安企業(yè)“營改增”全方位應對和轉型的組織架構搭建、房地產和建安企業(yè)內控制漏洞識別和財務風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課程，培養(yǎng)了很多財務總監(jiān)；近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業(yè)的財稅顧問；講課以基層財稅實務應用見長，政策解析深刻，培養(yǎng)學員樹立針對房地產和建安企業(yè)行業(yè)運營特點的財務管控思維觀解決實踐中對各類財稅疑難問題的處理能力；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評。

‖主講內容‖
上 篇：房地產企業(yè)財稅運營管控
一．管控思維新定位
1．房地產企業(yè)如何破解原有營業(yè)稅征管瓶頸和全方位應對增值稅挑戰(zhàn)？
2．解讀如何調整財務管控的思維定向，建立管控應對新技能？

二．戰(zhàn)略運營視角的財務管控
1．營改增新政對企業(yè)經(jīng)營、財務、管控、資金流、投融資、工程招投標、工程
造價、績效考核等方面都有哪些影響？
2．相關部門如何從公司戰(zhàn)略運營視角全方位管控應對？
3．營改增后如何進行招投標？
4．建筑工程發(fā)包模式如何選擇能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負最優(yōu)？
5．營改增后如何進行盈利預測和對外報價？
6．如何進行采購定價優(yōu)選供應商？
7．在“不能”取得增值稅發(fā)票的前提下，如何博弈商品的價格？
8．營改增對總分包業(yè)務都有哪些影響？
9．如何進行合同規(guī)劃使清包工稅負最優(yōu)化？
10．資質共享問題如何最優(yōu)化解決？
11．銷售模式如何優(yōu)選更有利于營銷和稅負最優(yōu)化？

三．合同管理
1．合同生效的必備要件有哪些？
2．增值稅征管體制下各類工程合同應如何簽訂？應注意哪些涉稅風險？
3．如何內控管理好合同？
4．合同控稅原理在稅務風險防范方面的應用技巧及案例解析

四．發(fā)票管控
1．營改增后發(fā)票如何管控？如何防控虛開發(fā)票？虛開發(fā)票的應對方法？
2．增值稅下各類實務問題發(fā)票開具的實例演示
3．發(fā)票管控中的實務案例解析

下 篇：土地增值稅清算
第一節(jié)．土地增值稅清算概述
1．做好土地增值稅日常清算管控必備財稅知識

第二節(jié)．土地增值稅算清演練
一．清算單位如何認定？
1．如何通過清算單位進行土地增值稅的前期整體稅收籌劃？
2．清算方法有哪些？
3．清算條件及清算時間有哪些要求？
4．清算時應提供哪些資料？

二．土地增值稅清算的計算與審核
（清算申報表的主附表結合具體財稅文件實務應用講解）
1．開發(fā)產品收入管理：
⑴ 土地增值稅清算時，銷售收入如何確認？
⑵ 實測面積與合同面積存在誤差如何稅務處理和土地增值稅清算？
案 例：用實例解析二者的差異及如何具體處理
問 題：政府補貼收入在計算土地增值稅時應如何處理？
⑶ 銷售收入如何審核？代收費如何處理稅收最優(yōu)？
⑷ 視同銷售收入如何認定和審核？
⑸ 拆遷補償案例解析及應用
2．扣除項目金額確認和審核
案 例：地價款攤銷案例解析及應用
　⑴ 取得土地使用權所支付的金額。包括哪些內容？如何審核？應注意哪些問
題？成本費用如何分攤？ 如何填表？
?、?開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本有哪些？審核應注意哪些內容？拆遷
安置費的稅收規(guī)定有哪些？如何填表？
　 　案 例：本地安置和異地安置的具體應用案例解析及應用。
?、?前期工程費。包括的內容，審核的重點有哪些？如何填表？
?、?設計費、工程監(jiān)理費、項目咨詢服務費對內和對外服務其入帳票據(jù)如何處理？
?、?建筑安裝工程費包括的內容，審核重點有哪些？如何填表？
⑹ 基礎設施費，審核的重點有哪些？綠化工程的票據(jù)如何入帳？如何填表？
⑺ 公共配套設施費。包括內容，處理原則和審核重點有哪些？如何填表？
　　 案 例：無產權證建筑物的土地增值稅計算案例解析及應用。
⑻ 開發(fā)間接費用。包括內容和審核重點有哪些？如何填表？
⑼ 房地產開發(fā)費用在稅法上有哪些規(guī)定？單獨修建的售樓部等營銷設施費，
在土地增值稅清算中如何扣除?
⑽ 如何區(qū)分期間費用和開發(fā)間接費用？
⑾ 因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費；在籌辦、舉辦項目開工儀式發(fā)生的相關
場地布置費、禮品、奠基費用；產品的模型制作費；項目工程部的辦公租金；
企業(yè)開發(fā)部、預算部、材料部、技術部等部門的費用等如何區(qū)分？　
案 例：利息扣除的選擇實例應用
⑿ 利息支出明細申報表審核應注意的問題有哪些？如何填表？
案 例：土地出讓金返還的解析及應用案例
案 例：精裝房對土地增值稅的影響解析及應用案例
⒀ 與轉讓房地產有關的稅金和其他扣除項目金額有哪些稅法規(guī)定？
① 代收費用的處理
② 關聯(lián)方交易行為的處理
③ 土地增值稅預繳和清算的會計處理案例解析
⒁ 土地增值稅的稅收籌劃實例應用。如何利用代建房、合作建房、增加扣除項
目金額、稅收優(yōu)惠、代收費用等籌劃實例。

第三節(jié)．稅務機關對土地增值稅清算的檢查評估的重點和企業(yè)有效風險應對方略
1．稅務機關對土地增值稅清算都要求企業(yè)提供哪些資料？主要檢查哪些方面？
2．案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關鍵點？企業(yè)常見問題有哪些？
3．稅務檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？
4．實質審核在收入方面重點檢查哪些事項？如何具體檢查哪些事項？
5．在扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業(yè)常見問題有哪些？
6．企業(yè)如何有效應對稅務機關對土地增值稅的清算檢查，降低風險點，實現(xiàn)
企業(yè)稅后利潤最大化？

第四節(jié)．土地增值稅清算綜合案例解析
1．通過稅務檢查中真實案例，講解稅務機關在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)的企
業(yè)主要涉稅風險及有效應對策略。