后營(yíng)改增時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)的6大會(huì)計(jì)核算難點(diǎn)處理與 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控二大法寶之“合同控稅

‖課程說明‖
財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)文件的頒布使房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生了重大變化，營(yíng)改增后的房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？此問題一直是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的多少不是財(cái)務(wù)做賬做出來的，而是企業(yè)平常做業(yè)務(wù)做出來的。實(shí)踐中，企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)隱藏在企業(yè)平常的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中，合同決定業(yè)務(wù)流程，業(yè)務(wù)流程決定稅收，同時(shí)合同與發(fā)票開具是相匹配的。如果發(fā)票開具與合同不匹配，要么虛開發(fā)票，要么開假票。
基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要控制和降低稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)零稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)稅務(wù)管控的能力和水平，必須注重合同控稅和票據(jù)控稅的新理念。合同控稅和發(fā)票控稅是企業(yè)控制稅收風(fēng)險(xiǎn)，降低稅負(fù)的兩大工具。為了深刻透析合同簽定與發(fā)票開具在企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制和降低企業(yè)稅負(fù)中的奧秘，我公司特舉辦“營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的6大會(huì)計(jì)核算難點(diǎn)處理與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控二大法寶：“合同控稅和票據(jù)控稅”的研討會(huì)。有關(guān)課程對(duì)象、課程受益和課程提綱如下：

‖課程收益‖
通過2天課程可以幫您解決以下問題：
1．可以使學(xué)員熟悉掌握營(yíng)改增后的會(huì)計(jì)核算方法；
2．可以使學(xué)員熟悉合同和發(fā)票在控制稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅收負(fù)擔(dān)中的重要性；
3．可以使學(xué)員精通如何運(yùn)用“合同控稅”和“發(fā)票控稅”兩大法寶，如何巧妙簽合同使企業(yè)真正節(jié)稅，防范和控制稅收風(fēng)險(xiǎn)，降低稅收成本，規(guī)避稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)品質(zhì)和利潤(rùn)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

‖課程提綱‖
第一講：營(yíng)改增后的房地產(chǎn)企業(yè)6大會(huì)計(jì)核算難點(diǎn)處理
1．房地產(chǎn)企業(yè)支付建筑企業(yè)部分工程款，拖欠部分工程款的會(huì)計(jì)核算及案例
分析
2．房地產(chǎn)企業(yè)底商和城市綜合體分期抵扣增值稅的會(huì)計(jì)核算及案例分析
3．房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地款、拆遷補(bǔ)償款及政府行政規(guī)費(fèi)差額征增值稅的會(huì)計(jì)核
算及案例分析
4．房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款的會(huì)計(jì)核算及發(fā)票開具
5．房地產(chǎn)企業(yè)土地返還款的會(huì)計(jì)核算及案例分析
6．甲供材的會(huì)計(jì)核算

第二講：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控第一法寶之“合同控稅”
一．合同控稅緣由
(一) 合同、業(yè)務(wù)流程與稅收的關(guān)系
1．企業(yè)稅收的三大環(huán)節(jié)：產(chǎn)生環(huán)節(jié)、核算環(huán)節(jié)和交納環(huán)節(jié)
2．降低企業(yè)稅負(fù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)：合同簽訂環(huán)節(jié)
案 例：某城中村土地改造項(xiàng)目合作協(xié)議的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略
案 例：某房地產(chǎn)企業(yè)與某建筑企業(yè)簽訂包工包料合同中的涉稅處理分析
3．合同決定業(yè)務(wù)流程，業(yè)務(wù)流程決定稅收
案 例：門窗鋁合金安裝的四種不同業(yè)務(wù)流程下的涉稅分析
(二) 合同中的涉稅條款分析
1．納稅義務(wù)時(shí)間的涉稅條款
⑴ 建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)時(shí)間的政策法律依據(jù)分析
⑵ 建筑企業(yè)的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間的確定
案 例：某施工企業(yè)與房地產(chǎn)公司工程進(jìn)度結(jié)算款的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間、發(fā)
票開具和賬務(wù)處理
⑶ 房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間
案 例：某房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠(chéng)意金”的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間分析
案 例：某房地產(chǎn)企業(yè)已簽合同未收款的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間分析
2．土地使用稅的納稅義務(wù)時(shí)間條款
案 例：土地投標(biāo)合同中沒注明土地交付使用時(shí)間而多繳稅的分析
3．合同中的違約金和定金條款
⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)收取或支付客戶違約金的涉稅處理
⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)沒收或支付客戶定金的涉稅處理
⑶ 房地產(chǎn)企業(yè)收取或支付建筑總承包商違約金的涉稅處理
⑷ 房地產(chǎn)企業(yè)收取或支付材料供應(yīng)商違約金的涉稅處理

二．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同節(jié)稅的12種合同簽訂技巧
1．與建筑企業(yè)簽訂總承包合同的增值稅計(jì)稅方法選擇的稅收風(fēng)險(xiǎn)及控制的合同
簽訂技巧
2．“甲供材”涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制的合同簽訂技巧
3．“三流不一致”的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣的合同簽訂技巧
案 例：某企業(yè)“三流不一致”情況下簽訂三方協(xié)議的涉稅分析
4．全面營(yíng)改增后的采購(gòu)合同節(jié)稅簽訂技巧
5．房地產(chǎn)企業(yè)以房抵建筑商工程款的合同節(jié)稅簽訂技巧
案 例：建筑商用以房抵工程款的房屋抵材料款的合同節(jié)稅簽訂技巧
6．房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項(xiàng)目外的公共基礎(chǔ)設(shè)施為代價(jià)低價(jià)獲得拍賣土地的合同
節(jié)稅簽訂技巧
案 例：蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項(xiàng)目外的黃河大橋?yàn)榇鷥r(jià)低價(jià)獲得拍賣土
地的合同節(jié)稅簽訂技巧
7．廣告合同的節(jié)稅簽訂技巧
案 例：某廣告代理合同的節(jié)稅簽訂技巧分析
8．房地產(chǎn)企業(yè)將土地變更到其全資子公司名下開發(fā)節(jié)稅的簽訂技巧
9．房地產(chǎn)企業(yè)免收租金出租自持商業(yè)或城市綜合體的稅收風(fēng)險(xiǎn)及控制
案 例：某公司出租房屋免收租金期間的房產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)分析
10．營(yíng)改增后的混合銷售行為節(jié)稅的合同簽訂技巧
案 例：某鋁合金門窗生產(chǎn)安裝企業(yè)混合銷售行為節(jié)稅的合同簽訂技巧
案 例：某建筑企業(yè)混合銷售行為的合同節(jié)稅分析
11．混合性投資或假股真?zhèn)暮贤?jié)稅簽訂技巧
案 例：某房地產(chǎn)信托融資的納稅籌劃分析
12．房地產(chǎn)總公司招拍掛拿地，項(xiàng)目公司開發(fā)扣除土地成本的合同簽訂技巧

第三講：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控第二法寶之“票據(jù)控稅”
一．票據(jù)控稅的關(guān)鍵要點(diǎn)：合同與票據(jù)開具相匹配
案 例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與園林公司簽定包工包料合同下的發(fā)票開具技巧
二．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)全過程中的票據(jù)控稅策略
(一) 拿地過程中的票據(jù)控稅策略
1．招掛拍拿地的票據(jù)控稅策略
2．以路換地或以橋換地的票據(jù)控稅策略
3．以BT項(xiàng)目拿地的票據(jù)控稅策略
4．以土地投資入股的票據(jù)控稅策略
(二) 拆遷過程中現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)的票據(jù)控稅策略
1．政策性拆遷補(bǔ)償費(fèi)的票據(jù)控稅策略
2．商業(yè)性拆遷補(bǔ)償費(fèi)的票據(jù)控稅策略
3．產(chǎn)權(quán)調(diào)換中周轉(zhuǎn)房支出的票據(jù)控稅策略
(三) 開發(fā)建設(shè)階段的票據(jù)控稅策略
1．電梯、空調(diào)等混合銷售項(xiàng)目票據(jù)如何開具
2．包工包料工程票據(jù)如何開具
3．裝飾清包工工程票據(jù)如何開具
4．“甲供材”、“甲控材”工程票據(jù)如何開具
5．取得的工程違約金如何開具票據(jù)
(四) 銷售階段的票據(jù)控稅策略
1．訂金、定金、VIP、誠(chéng)意金、保證金等如何開票
2．產(chǎn)權(quán)的儲(chǔ)藏室、車位/庫(kù)銷售如何開票
3．房地產(chǎn)代理、傭金支出如何取得票據(jù)
4．“買一贈(zèng)一”附贈(zèng)的汽車、車庫(kù)、家電、家具等如何開具票據(jù)
5．代收的水電、燃?xì)?、太?yáng)能等費(fèi)用如何開票
6．交房面積誤差如何開具發(fā)票？
(五) 經(jīng)營(yíng)租賃過程的票據(jù)控稅策略
1．售后回租業(yè)務(wù)如何開具和取得票據(jù)
2．租賃期不等額租金收入收取如何開票
3．免租期是否需確認(rèn)收入并開具票據(jù)
4．轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)如何開具發(fā)票
(六) 其他業(yè)務(wù)中的發(fā)票控稅策略
1．建筑企業(yè)收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約金、提前竣工獎(jiǎng)、材料差價(jià)款和賠償金的
發(fā)票開具技巧
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“房產(chǎn)、汽車抵建筑企業(yè)工程款”的發(fā)票控稅策略
3．差旅費(fèi)、考察費(fèi)、咨詢費(fèi)、會(huì)議費(fèi)和顧問費(fèi)的發(fā)票控稅策略
4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣押建筑總承包方質(zhì)量保證金的發(fā)票控稅策略
5．違約金、賠償金等違約性質(zhì)支出的發(fā)票控稅策略

‖導(dǎo)師簡(jiǎn)介‖
肖太壽：經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，研究員，中國(guó)財(cái)稅培訓(xùn)金牌講師，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所博士后（2011年12月-2013年12月），清華大學(xué)、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院特聘教授，中華人民共和國(guó)審計(jì)署特聘專家。2016年被中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)評(píng)為“最具影響力稅務(wù)老師”。先后就讀于江西財(cái)經(jīng)大學(xué)、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)。是我國(guó)第一個(gè)法律憑證、會(huì)計(jì)憑證和稅務(wù)憑證等“三證統(tǒng)一”籌劃理論和“合同與賬務(wù)稅務(wù)處理相匹配和合同與發(fā)票開具相匹配”的合同控稅新理念的提出者。精通中國(guó)稅法，具有較深的財(cái)政學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、稅收學(xué)理論水平和豐富的稅收籌劃實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。主要擅長(zhǎng)合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務(wù)管理、稅務(wù)審計(jì)、企業(yè)涉稅疑難問題處理、稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范以及稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)，精通房地產(chǎn)行業(yè)、建筑安裝行業(yè)和工業(yè)制造業(yè)的涉稅管理、稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、納稅籌劃和稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)。為企業(yè)提供財(cái)稅培訓(xùn)1000多場(chǎng)，特別是為房地產(chǎn)和建筑企業(yè)提供營(yíng)改增專題培訓(xùn)300多場(chǎng)，給企業(yè)提供營(yíng)改增設(shè)計(jì)方案，降低企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，捍衛(wèi)了企業(yè)納稅人的權(quán)利。
在國(guó)家公開刊物發(fā)表論文60多篇。出版專著五本，編著8本。代表著作：《中國(guó)國(guó)際避稅治理問題研究》、《商業(yè)模式下的合同控稅策略6類經(jīng)濟(jì)合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及控制》、《合同控稅理論與51案例真解》、《小微企業(yè)財(cái)稅扶持政策研究》、《合同控稅：21種合同簽訂技巧及72案例》、《有效降低成本的戰(zhàn)略與方法》（云南出版集團(tuán)出版）、《納稅籌劃》（經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社）、《砍掉企業(yè)稅收成本3把刀及76案例精解》（經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社）、《企業(yè)稅收成本控制》（稅務(wù)咨詢師教材，中國(guó)時(shí)代經(jīng)濟(jì)出版社）、《建筑房地產(chǎn)企業(yè)合同控稅》（中國(guó)市場(chǎng)出版社）。
社會(huì)職務(wù)：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院稅收學(xué)專業(yè)碩士導(dǎo)師、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅收教育研究所研究員、中國(guó)財(cái)稅精英家園協(xié)會(huì)財(cái)稅專家委員會(huì)專家委員、劍橋大學(xué)CIE—CFO中國(guó)同學(xué)會(huì)特聘專家、《財(cái)會(huì)信報(bào)》和中國(guó)會(huì)計(jì)視野優(yōu)秀撰稿人、中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師行業(yè)繼續(xù)教育特聘老師、北京市注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)師資庫(kù)特聘老師。