2017房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅預算管理與風險控制實務專題（董老師）

‖專題背景‖
“凡事預則立，不預則廢”，事先明白了要繳多少稅，才會知道能賺多少錢！任何不經(jīng)過納稅預算的決策都可能成為失敗的決策，而任何不經(jīng)過納稅預算的項目都有可能成為賠錢的項目。如何事前做好納稅預算并有效的執(zhí)行和管控是房地產(chǎn)企業(yè)必須研究的課題，而在房地產(chǎn)企業(yè)營改增以后，隨著新政策的密集出臺以及新業(yè)務的不斷發(fā)生，這一需求又變得更加突出。但企業(yè)對納稅的管控絕非財務事后處理能夠完全解決，稅由企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營而產(chǎn)生，對企業(yè)經(jīng)營活動、業(yè)務及合同事先進行納稅的研究，關乎企業(yè)納稅管控的根本。
本次課程以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務流程為主線，根據(jù)最新稅收政策和會計處理規(guī)定，結合房地產(chǎn)企業(yè)實際納稅預算案例，梳理各個環(huán)節(jié)各主要稅種的納稅預算方法、預算管控和財稅處理技巧以及增值稅的賬務處理方法。助您輕松實現(xiàn)企業(yè)對納稅成本的管控及涉稅危機的化解？

‖培訓收益‖
1．通過學習使學員建立正確地納稅思維理念，澄清認識誤區(qū)，少走彎路；
2．了解房地產(chǎn)開發(fā)各個階段的主要工作內容，涉及的稅種，掌握各階段各稅種的納稅預算方法，學會一些預算管控手段和財稅處理技巧；
3．學會全項目納稅預算以及盈利預算方法；
4．樹立企業(yè)所得稅預算控稅理念，學會運用預算合理控制完工年度的企業(yè)所得稅；
5．樹立土地增值稅動態(tài)跟蹤與控制理念，學會簡單的土地增值稅預算與動態(tài)跟蹤方法；
6．樹立全過程增值稅專用發(fā)票管理理念，學會增值稅預算控制法；
7．熟悉房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務處理。

‖主講內容‖
一：房地產(chǎn)企業(yè)財務人員納稅預算管理理念的構建
(一) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅預算管理的必要性
1．案例分享1：不經(jīng)過納稅預算的決策可能是失敗的決策
2．案例分享2：不經(jīng)過納稅預算的項目可能是賠錢的項目
3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅特點決定房地產(chǎn)企業(yè)必須做好納稅預算并有效控制
(二) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅預算管控的認識誤區(qū)
1．賬做明白就高枕無憂？
2．和稅務機關搞好關系是最佳途徑？
3．納稅預算管理是財務部門的事？
(三) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅預算的管控策略
1．明確納稅預算管理的職責分工
2．納稅預算的三步管控法：
⑴ 事前預算：合同性質轉變法－變量引進法
⑵ 事中控制：合同－發(fā)票－核算
⑶ 事后分析：分析報告？

二：全項目納稅預算和盈利預測的編制
1．收入預算
2．成本預算及土地招牌掛競價決策
3．期間費用預算
4．稅金預算
5．凈利潤預算
6．現(xiàn)金流量預算

三：企業(yè)設立階段的納稅預算管理與控制
1．項目開發(fā)主體如何確定？在原公司開發(fā)還是新設公司？
2．新設公司容易被忽視利潤增長點是什么？有無其他途徑？
3．非貨幣資產(chǎn)出資的涉稅分析與風險管控

四：項目融資的納稅預算管理與控制
1．增值稅預算與管控
⑴ 借款利息可以抵扣進項嗎？
⑵ 關聯(lián)方無償拆借資金有無納稅風險？
⑶ 統(tǒng)借統(tǒng)還合同的納稅預算與風險防范？
⑷ 閑置資金購買理財產(chǎn)品如何進行納稅處理？
2．企業(yè)所得稅預算與管控
⑴ 非金融機構借款納稅預算與風險管控案例分享
⑵ 自然人借款納稅預算與風險管控
⑶ 混合性投資合同的判斷與納稅風險防范與案例分享
⑷ 企業(yè)資本結構設計的納稅預算與風險管控
⑸ 資本認繳制下老板向公司投錢是增加注冊資本還是掛往來？因投資未到位發(fā)
生借款利息支出可否扣除？

五：土地取得階段的納稅預算管理與控制
(一) 納稅預算
1．增值稅預算
⑴ 可抵扣增值稅銷售收入的土地價款如何界定？有何最新規(guī)定？拆遷補償費是
否屬于土地價款？
⑵ 土地價款何時抵扣？如何抵扣？ 可供銷售總面積如何確定？地下車位面積
是否屬于可售面積？開發(fā)產(chǎn)品轉自用后再銷售還能扣除土地價款嗎?
⑶ 取得土地出讓金返還增值稅如何處理?
⑷ 土地價款抵扣臺賬如何設立？
2．契稅預算
⑴ 契稅計稅依據(jù)如何確認？拆遷補償費、大配套費、政府規(guī)費是否應繳納契稅？
⑵ 如何把握和利用契稅納稅義務的三個時點？各地規(guī)定有何不同？
3．土地使用稅預算
⑴ 取得土地使用權后何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅？
⑵ 城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅有什么不同？是否同時繳納？
⑶ 占用集體土地是否需要交納城鎮(zhèn)土地使用稅？
⑷ 經(jīng)濟適用房建設用地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？
4．土地增值稅與企業(yè)所得稅的預算
⑴ 如何確定土地成本？土地增值稅和企業(yè)所得稅對土地成本的歸集有何不同？
⑵ 土地使用稅可否計入土地成本？印花稅可否計入土地成本？
⑶ 土地閑置費能否計入土地成本？
⑷ 分期付款的利息和滯納金可計入如土地成本？
5．印花稅預算
(二) 預算管控與財稅處理技巧
1．土地取得主體確定、土地出讓合同簽訂以及票據(jù)取得應規(guī)避那些納稅風險？
母公司名頭的土地出讓金票據(jù)如何才能在子公司扣除？
2．土地價款稅前扣除票據(jù)有何要求？各稅種規(guī)定有何不同？各地規(guī)定有何不
同？
3．企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行財稅處理？
4．拆遷還房取得土地納稅處理有何新規(guī)定？如何操作？

六：規(guī)劃設計與前期工程的納稅預算管理與控制
(一) 納稅預算
1．戶型定位與所得稅預算
2．戶型定位與土地增值稅預算
3．功能定位與增值稅預算
4．委托設計與增值稅預算
(二) 預算管控與財稅處理技巧
1．案例分析-委托境外單位進行規(guī)劃設計合同簽訂與納稅處理技巧
2．項目調研費處理技巧
3．前期工程費核算技巧

七：項目建設階段的納稅預算管理與控制
(一) 納稅預算
1．增值稅預算
⑴ 進項稅額預算
⑵ 進項稅率預算
⑶ 進項稅額抵扣臺賬的設立
2．企業(yè)所得稅與土地增值稅預算
⑴ 如何編制開發(fā)產(chǎn)品成本費用預算？企業(yè)所得稅和土地增值稅成本口徑有何不同？
⑵ 成本分攤方法土地增值稅和企業(yè)所得稅有何不同？如何合理利用？
⑶ 決定一項支出進開發(fā)成本還是進期間費用應如何簡單把握又沒有納稅風險？
⑷ 動態(tài)成本明細表如何編制？
3．印花稅預算
⑴ 開發(fā)階段哪些合同需要繳納印花稅？口頭合同是否需要繳納印花稅？
⑵ 印花稅的處理原則
4．房產(chǎn)稅預算
⑴ 開發(fā)建設階段是否會產(chǎn)生房產(chǎn)納稅？
⑵ 房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)？
⑶ 房產(chǎn)稅的處理原則
(二) 預算管控與財稅處理技巧
1．供應商選擇策略與技巧
⑴ 價格策略
⑵ 資信調查與異常發(fā)票風險防范
2．“四流”不合一四種成因分析與防范策略
⑴ 主體不適合
⑵ 合同主體變更
⑶ 委托付款
⑷ 總分公司管理混亂
3．建筑工程發(fā)包模式的選擇與合同簽訂技巧
⑴ 合同主體資格審查
⑵ 分包合同審查
⑶ 納稅人身份及納稅方式
⑷ 發(fā)包方式的選擇與籌劃
⑸ 工程計價條款
⑹ 單價合同的風險防范
⑺ 付款方式的約定
4．安裝合同簽訂技巧與風險防范
⑴ 銷售自產(chǎn)貨物同時負責安裝納稅規(guī)定有何變化？
⑵ 安裝合同簽訂應注意的問題
5．采購及接受服務合同必備的涉稅條款
6．售樓處樣板間裝修費的核算于納稅處理技巧
7．利用地下基礎建成停車場怎樣核算成本？不同地區(qū)應采取什么不同策略？
8．開發(fā)間接費用的核算技巧

八：銷售階段納稅預算管理與控制
(一) 納稅預算
1．增值稅預算
⑴ 預售階段增值稅如何預算？
⑵ 預售階段增值稅發(fā)票如何開具？
⑶ 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務發(fā)生時間如何確定？
⑷ 交房環(huán)節(jié)如何計算應納稅額？
⑸ 一般計稅方法如何扣除土地價款？
⑹ 一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品在交房時如何開具發(fā)票？
⑺ 不同項目的預繳稅款可否抵減另一項目的應納稅額？
⑻ 免租期是否視同銷售繳納增值稅？
⑼ 房地產(chǎn)企業(yè)及物業(yè)公司代收款項如何納稅？
⑽ 銷售收入動態(tài)明細表的編制
2．企業(yè)所得稅預算
⑴ 預售階段企業(yè)所得稅預算如何編制？營改增后現(xiàn)金流有何變化？
⑵ 企業(yè)所得稅季度預繳申報表如何填報？
⑶ 完工年度企業(yè)所得稅預算如何編制？
⑷ 完工年度所得稅計算的兩種方法的應用與比對印證
⑸ 完工年度所得稅申報表的填報
⑹ 案例分享-如何根據(jù)全項目所得稅預算控制完工年度后各年度的企業(yè)所得稅
預算？
3．土地增值稅預算
⑴ 預售階段土地增值稅預算
⑵ 營改增后土地增值稅預繳的計稅依據(jù)如何確定？
⑶ 營改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入如何確定？
⑷ 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金扣除有何新規(guī)定？
⑸ 營改增前后土地增值稅清算的計算有何規(guī)定？
⑹ 營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認有何新規(guī)定？
⑺ 營改增后關于舊房轉讓時的扣除計算問題有何規(guī)定？
⑻ 土地增值稅模擬清算及動態(tài)監(jiān)控案例分享
4．土地使用稅預算
⑴ 完工年度土地使用稅如何繳納？
(二) 預算管控與財稅處理技巧
1．售房合同風險規(guī)避與簽訂技巧
2．借款利息的企業(yè)所得稅及土地增值稅處理技巧與案例分享
3．以房抵債合同的簽訂技巧
4．清算單位確定技巧
5．成本分攤技巧
6．充分利用稅收優(yōu)惠

九：企業(yè)清算退出環(huán)節(jié)的納稅預算管理與控制
(一) 企業(yè)清算
1．增值稅預算
⑴ 存貨處理
⑵ 固定資產(chǎn)處理
2．企業(yè)所得稅預算
⑴ 資產(chǎn)處置損益
⑵ 負債清償損益
⑶ 清算所得
⑷ 清算所得稅申報表
⑸ 公司注銷時多繳的所得稅能否退回？
⑹ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題有何新規(guī)定？
3．清算技巧
⑴ 資產(chǎn)處置技巧，經(jīng)營期處置還是清算期處置？
⑵ 欠股東借款處理技巧
(二) 股權轉讓
1．增值稅預算
⑴ 轉讓非上市股權是否繳納增值稅？
⑵ 轉讓上市公司股權是否繳納增值稅？
2．企業(yè)所得稅
⑴ 股權轉讓如何繳納企業(yè)所得稅？　
3．案例分享操作技巧

十：增值稅會計核算新規(guī)解讀與應用案例
1．會計科目的設置詳解與分析
2．賬務處理及應用
3．綜合案例分析

‖主講專家‖
董老師：中國注冊會計師，注冊稅務師，律師。暢銷書籍：<建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營改增實務操作指南>主編，研究領域有：稅收理論與實務、會計準則、企業(yè)內部控制等。董老師是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問，現(xiàn)任“致通振業(yè)”5A級財稅連鎖機構首席稅務顧問、某大型國企培訓中心首席培訓師、中國注冊稅務師行業(yè)后續(xù)教育特聘老師，北京注冊稅務師協(xié)會師資庫特聘老師，房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)特聘講師。主講課程《建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策解讀與操作指南》被中國注冊稅務師協(xié)會指定為2016年注冊稅務師后續(xù)教育課程。董老師先后在全國40多個城市舉辦過上百次房地產(chǎn)和建安業(yè)財稅專題講座與研討，培訓過知名房地產(chǎn)企業(yè)上千家，兼任數(shù)十家房地產(chǎn)公司的稅務顧問，為多家大型集團企業(yè)進行納稅風險診斷和財務內控診斷，為企業(yè)成功地進行稅收籌劃,并創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟效益。講課由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評！