2016房地產(chǎn)開發(fā)全流程各稅種稅務稽查重點問題分析與風險防范專題（陳老師）

‖專題背景‖
2016年，我國經(jīng)濟形勢轉(zhuǎn)入調(diào)整期，經(jīng)濟下行壓力依然在增加，各級財政稅收收入吃緊，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)多年保持高速增長的納稅收入出現(xiàn)下降趨勢。隨之而來的是，各級稅務機關(guān)對企業(yè)的日常檢查評估和專項檢查力度加大，房地產(chǎn)業(yè)被列入2016年度稅務稽查重點行業(yè)和受票檢查對象。營改增后，增值稅納稅檢查將給企業(yè)帶來新的不確定風險，近期國家稅務總局重新下發(fā)《房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅納稅申報表》，作為地產(chǎn)企業(yè)的財稅管理人員將面臨新的更高的挑戰(zhàn)！
面對如此嚴峻的稅收形勢，您是否能夠應對自如？您是否仍有一些財稅方面的問題存在疑惑？您做好了充分的準備嗎？
歡迎來到我們?yōu)槟_設的“房地產(chǎn)業(yè)稅務稽查重點問題分析與風險防范”專題課堂，有財稅專家為您做兩天的專業(yè)輔導。兩天的互動交流學習，由淺入深，層層剖析，案例生動，特色鮮明，破解稅收管理難題，一定會讓您掌握對企業(yè)的各項財稅風險問題進行全程管控的實用方法，讓您有滿滿的收獲！

‖主講專家‖
陳老師：著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務組成員。曾在稅務干部學校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務師后期教育主講老師、國家稅務總局中國稅務雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務系統(tǒng)業(yè)務精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網(wǎng)評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務專業(yè)報刊發(fā)表稅收業(yè)務籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專著5部，參與國家稅務總局稽查局編寫稅務稽查專業(yè)培訓教科書《房地產(chǎn)稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍二部；個人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務指南》和《企業(yè)并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務界和企業(yè)界的好評。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上千次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學員的認同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
第一節(jié)：增值稅、營業(yè)稅（營改增）檢查重點項目
1．進項稅金抵扣的檢查問題6個頻發(fā)點及準確判斷處理
2．營改增后新老增值稅一般納稅人增加了哪些進項稅抵扣范圍？
3．從上游企業(yè)取得的成本返利分析，是繳納增值稅還是做進項稅額轉(zhuǎn)出處理，
哪些返利扣款要做進項稅額轉(zhuǎn)出？
4．增值稅簡易征稅和一般計稅計算銷項稅額要注意哪七個方面的問題
5．按揭分期收款與預收貨款結(jié)算評估檢查納稅處理為何不同？
6．分解增值稅價外費用的三種方法及不同納稅效果關(guān)鍵點分析
7．營改增后納稅人的納稅時點發(fā)生了哪些變化？
8．累計折扣產(chǎn)生多納稅的原因與沖減收入的方法與賬務處理
9．增值稅視同銷售與企業(yè)所得稅視同銷售混淆產(chǎn)生的后果是什么？
10．營改增后，企業(yè)處置舊資產(chǎn)應關(guān)注哪些問題？
11．混合銷售避免重復納稅的關(guān)鍵操作點及營改增后混合銷售的變化
12．向境外支付費用，扣繳增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅涉稅解析

第二節(jié)：個人所得稅檢查重點項目
1．個人所得稅三類扣繳對象？憑正式稅務發(fā)票付款為何仍要扣繳個稅？營改增
后，如何避免少扣繳個稅風險？
2．個人工資薪金、置業(yè)顧問所得的征納稅分析，哪些個人所得不需要納稅，哪
些個人所得需要納稅？
3．營銷實物獎勵贈送個人有哪三種處理納稅？企業(yè)的營銷活動中，哪些行為處
理不納稅？
4．企業(yè)支付給業(yè)主的購房相關(guān)的違約金和支付給老業(yè)主的節(jié)日福利個人所得稅處理
5．企業(yè)報銷個人車輛使用費和通訊費用不征稅的扣除標準及賬務處理
6．個人股權(quán)平價低價轉(zhuǎn)讓評估檢查三種定價方法處理
7．企業(yè)資本公積及留存分配轉(zhuǎn)增股本征免稅選擇處理
8．企業(yè)賬務處理中需要視同股息紅利分配繳納個稅的5種情形分析
9．公司股份制改造中個人股東征免稅風險識別

第三節(jié)：企業(yè)所得稅檢查重點項目
一．收入類主要檢查項目
1．企業(yè)匯算清繳中收入確認時點分析，稅務檢查時主要依據(jù)哪三個重要文件？
2．開發(fā)產(chǎn)品完工前收入和完工后收入的會計與企業(yè)所得稅處理分析
3．開發(fā)產(chǎn)品視同銷售分析，內(nèi)部使用、產(chǎn)權(quán)登記、分支機構(gòu)轉(zhuǎn)移是否需要視同銷售？
4．購房附贈車位、附贈電器等實物，是否視同銷售
5．地下車位征免稅分析，銷售地下車位和出租地下車位如何征稅？
6．財政性補助的會計正確核算處理及符合不征稅收入的三個條件

二．成本費用類主要檢查項目
1．會計核算中開發(fā)成本的主要項目分類及稅法與會計差異
2．開發(fā)成本中共同成本企業(yè)所得稅的分配方法，占地面積法、建筑面積法、預算造價法和直接成本法的具體舉例分析運用
3．企業(yè)有哪些成本費用可以在完工后計提，可以計入開發(fā)成本稅前扣除？以前年度發(fā)生的成本費用在取得發(fā)票時如何處理？
4．開發(fā)費用中銷售費用和利息費用稅前列支的主要問題，置業(yè)顧問費用、民間借貸和關(guān)聯(lián)方單位和個人借款利息支出處理，小額貸款和信托融資費用稅前列支處理
5．營銷設施建造費用企業(yè)會計處理與企業(yè)所得稅處理的差異分析
6．企業(yè)免費提供給員工的住房租金支出能否稅前扣除？職工食堂承包給個人經(jīng)營，無法提供正規(guī)的票據(jù)憑證。如何在稅前扣除？
7．企業(yè)為職工發(fā)放的通訊費補貼或職工憑票報銷的通訊費，如何處理？
8．臨時雇用人員，無勞動合同、無各種保險，其支付的工資能否稅前扣除？
9．資產(chǎn)的計稅基礎的確定。資產(chǎn)評估后如何處理才不繳納企業(yè)所得稅？
10．企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓評估檢查涉稅處理。如何避免多納稅或少納稅？
11．關(guān)聯(lián)方交易成本和費用檢查，哪些成本費用成為檢查評估重點？獨立交易
原則適用如何正確判斷？
12．贊助捐贈支出、違約金收支稅前扣除的處理分析

第四節(jié)：土地增值稅檢查重點項目
1．營改增后，最新土地增值稅政策解析和新《土地增值稅納稅申報表》填報內(nèi)
容解析
2．土地增值稅清算的兩種情形及符合清算的條件是什么？一次清算后還能再次
清算嗎？清算當年因補繳納土地增值稅出現(xiàn)虧損，企業(yè)有何選擇處理？
3．土地增值稅清算項目劃分和清算收入的確認，合同收入與發(fā)票收入不一致怎么處理？補退房款、價外收費、租賃收入如何處理？
4．無產(chǎn)權(quán)的公共設施，如地下車位轉(zhuǎn)讓或出租如何繳納土地增值稅？
5．土地增值稅扣除項目的范圍劃分，企業(yè)繳納的土地出讓金、行政事業(yè)性收費政府性基金處理、企業(yè)借款利息費用和開發(fā)費用的處理分析
6．自購建筑材料、“甲供材”如何計入扣除項目，怎樣處理符合企業(yè)最大利益？
7．“拆一還一”的拆遷補償支出處理，如何開具發(fā)票、如何賬務處理才能計入加計扣除？
8．共同扣除項目在不同清算項目間的3種分配方法，扣除項目按可售面積分攤還是按建筑面積分攤
9．哪些開發(fā)企業(yè)可以加計扣除？哪些不可以加計扣除？
10．企業(yè)繳納的營業(yè)稅金及附加如何扣除，營改增后，企業(yè)繳納的增值稅可以
扣除嗎？
11．企業(yè)重組行為最新土地增值稅政策解析

第五節(jié)：其他稅種檢查重點項目
1．何時開始繳納土地使用稅，哪些土地可以不需要納稅？開發(fā)產(chǎn)品銷售后，何時停止計算土地增值稅？
2．會計上為何要將土地和房屋分開核算，土地價值要計入房產(chǎn)價值繳納房產(chǎn)稅嗎？哪部分土地可以不繳納房產(chǎn)稅？
3．房產(chǎn)評估增值為貸款有繳納房產(chǎn)稅的風險嗎？房屋租金收入繳納房產(chǎn)稅時，營改增后租金收入是含稅價還是不含稅價？
4．免租、無租房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅問題處理，免租無租期間，誰是房產(chǎn)稅納稅人？
5．印花稅納稅憑證合同解釋，如企業(yè)注冊資本需要繳納印花稅嗎？企業(yè)之間借款合同需要納稅嗎？增值稅金額屬于應稅合同金額嗎？
6．契稅計稅依據(jù)和納稅時間發(fā)生了哪些變化？購置土地后，企業(yè)支付的拆遷補償費和市政配套費是否繳納契稅，什么情況下可以不再繳納契稅？
7．2015年契稅最新重組政策解析

第六節(jié)：專家將在第二天與學員現(xiàn)場答疑互動交流，解答涉稅疑難問題。