土地增值稅清算重點(diǎn)難點(diǎn)案例解析與鑒證專題之——四川省土地增值稅清算技巧（許老師）

‖專題背景‖
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，是一個(gè)不可小視的稅種；土地增值稅課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，其計(jì)算、申報(bào)和清算涉及到收入及扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)、扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額的運(yùn)用、超率累進(jìn)稅率的對(duì)照和計(jì)算等等，所以說(shuō)它又是一個(gè)計(jì)算復(fù)雜、申報(bào)較難的直接稅種。
北京地稅最近出臺(tái)了最新的《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》，營(yíng)改增后，各地地稅局對(duì)土地增值稅是抓緊了還是放松了？四川省的土地增值稅管理規(guī)程有什么自己的特點(diǎn)？營(yíng)改增后，土地增值稅的計(jì)算方法發(fā)生了什么重大的變化，取得何種發(fā)票對(duì)土地增值稅更有利？為幫助房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增背景下，做好土地增值稅清算工作，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)后營(yíng)改增時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)成本核算，特開(kāi)設(shè)本課程。
本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，結(jié)合四川省地稅相關(guān)規(guī)定，全方位地解讀土地增值稅的政策，介紹土地增值稅的申報(bào)業(yè)務(wù)流程和稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報(bào)業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗(yàn)，以期達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)之目的。一起來(lái)吧，房地產(chǎn)業(yè)真正的財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)大咖“許老師“與您同在；一起度過(guò)一個(gè)絕不枯燥，又絕對(duì)超值的兩天！

‖主講專家‖許老師：國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃專家，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)納稅籌劃研究與實(shí)務(wù)操作。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)診斷和納稅籌劃方案設(shè)計(jì)，現(xiàn)兼任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問(wèn)，擅長(zhǎng)將會(huì)計(jì)、稅收、法律知識(shí)綜合運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范與納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。多次應(yīng)邀為全國(guó)房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進(jìn)行財(cái)稅專題講座，授課注重實(shí)務(wù)操作，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會(huì)計(jì)處理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，所講操作方法能直接運(yùn)用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強(qiáng)。并當(dāng)場(chǎng)解答企業(yè)棘手財(cái)稅問(wèn)題，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為“中國(guó)稅法活字典”和“國(guó)內(nèi)納稅答疑第一人”。

‖主講內(nèi)容‖
第一部分：四川省土地增值稅政策解讀與清算技巧
一．清算單位的確定－-清算單位與成本對(duì)象的區(qū)別與聯(lián)系
二．清算類型的劃分－-三分法
三．共同成本的分?jǐn)偡椒?br /> 四．不同清算類型分開(kāi)核算分?jǐn)傎M(fèi)用問(wèn)題
1．普通住宅的口徑是怎樣的？
2．增值額的計(jì)算方法
五．拆遷安置土地增值稅如何計(jì)算

第二部分：土地增值稅的成本與費(fèi)用的稅收籌劃與清算技巧
一．征地環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管控稅收籌劃
1．營(yíng)改增后，招拍掛土地時(shí)特別需要注意關(guān)鍵是什么？
2．股權(quán)收購(gòu)方式征用土地有哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？
3．拆遷補(bǔ)償費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)管控及稅收籌劃
4．合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管控及稅收籌劃
二．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn)管控稅收籌劃
1．境外設(shè)計(jì)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)管控稅收籌劃
⑴ 營(yíng)改增后，如何代扣代繳境外設(shè)計(jì)費(fèi)的增值稅及會(huì)計(jì)處理；
⑵ 境外設(shè)計(jì)費(fèi)的稅費(fèi)如果由境外公司承擔(dān)，如何簽合同及會(huì)計(jì)處理；
2．建筑安裝費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)管控及稅收籌劃
⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)到底要3%的建安的發(fā)票還是要11%的建安的發(fā)票？
⑵ 家具家電成本可以作為裝修成本扣除嗎？
⑶ 為什么房地產(chǎn)企業(yè)接受虛開(kāi)建安專用發(fā)票很容易查出來(lái)？房地產(chǎn)企業(yè)惡意和
善意接受虛開(kāi)建安專用發(fā)票的處理結(jié)果會(huì)有什么不一樣？
⑷ 公共配套把握的原則是什么？銷售地下人防車庫(kù)的使用權(quán)到底要不要交土地
增值稅？
3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)管控及稅收籌劃
⑴ 商業(yè)銀行同類同期貸款利率如何把握？
⑵ 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除稅務(wù)局把握的口徑是怎樣的？財(cái)務(wù)顧
問(wèn)費(fèi)，允許據(jù)實(shí)扣除嗎？
⑶ 統(tǒng)借統(tǒng)還的利息在什么情況下土地增值稅才能據(jù)實(shí)扣除？
⑷ 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用的核心區(qū)別在哪里？
三．扣除的原則與項(xiàng)目
1．稅金
2．利息支出
3．開(kāi)發(fā)費(fèi)用
4．土地成本（出讓金+契稅）
⑴ 出讓金返還
⑵ 土地成本的分?jǐn)?br /> ⑶ BT換地土地成本的確認(rèn)
⑷ 紅線外支出是否可以扣除
5．前期工程費(fèi)
6．建筑安裝工程費(fèi)
⑴ 質(zhì)量保修金
⑵ 裝修支出如何扣除
⑶ 工程款發(fā)票的取得
7．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
8．公共配套設(shè)施費(fèi)
9．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（土增與會(huì)計(jì)口徑差異）
10．加計(jì)扣除的規(guī)定

第三部分：收入的風(fēng)險(xiǎn)管控及稅收籌劃
一．收入類型
1．轉(zhuǎn)讓收入
2．視同銷售收入
3．轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)
4．代收款項(xiàng)
二．營(yíng)改增后，土地增值稅的收入口徑有什么最新變化？
三．房地產(chǎn)企業(yè)如何沖減土地費(fèi)用進(jìn)行差額征稅？
1．什么叫“全額開(kāi)票，差額征稅”？
2．差額征稅填表的技巧案例分析
3．差額征稅的會(huì)計(jì)處理
四．央視報(bào)道房地產(chǎn)企業(yè)拖欠巨額土地增值稅到底是怎么回事？房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)提
土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？
五．房地產(chǎn)企業(yè)的毛利要達(dá)到多少才用交土地增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)降低毛利有哪
些常見(jiàn)的手法？
六．買(mǎi)房送裝修的風(fēng)險(xiǎn)管控及稅收籌劃
1．企業(yè)采取精裝避稅的方法，精裝房進(jìn)行分拆銷售，先由房地產(chǎn)企業(yè)簽一個(gè)毛
坯房銷售合同，另外由裝修公司再簽一個(gè)裝修合同的作法有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)嗎？
2．買(mǎi)房后送裝修費(fèi)的做法可行嗎？

第四部分：清算中的疑難問(wèn)題解析與納稅籌劃
1．土地增值稅與會(huì)計(jì)核算、企業(yè)所得稅差異分析？
2．土地增值稅清算報(bào)表與賬務(wù)分離如何處理？
3．土地增值稅的優(yōu)惠政策與納稅籌劃？
⑴ 普通住宅定價(jià)臨界點(diǎn)系數(shù)（成本倒推）？
⑵ 開(kāi)發(fā)連體樓如何清算與籌劃思路？
4．無(wú)發(fā)票如何清算土地增值稅（核定征收的運(yùn)用）？
5．轉(zhuǎn)讓車位、車庫(kù)、配套設(shè)施如何清算？
6．營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)如何扣除？
7．清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓如何計(jì)算應(yīng)納稅額？
8．轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)是否征土地增值稅？

第五部分：專家將在第二天與學(xué)員現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)交流，全面解答涉稅疑難問(wèn)題。
‖培訓(xùn)對(duì)象‖各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、 財(cái)務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。