建筑、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策詳細(xì)解讀暨應(yīng)對(duì)策略分析專題（王老師）

‖專題背景‖
自5月1日起，全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局于3月23下發(fā)了《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào) ）文件，頭上的“靴子”終于落地，立即引發(fā)了全國(guó)業(yè)界人士對(duì)營(yíng)改增的再次充分關(guān)注。與此同時(shí)下發(fā)了配套文件總局13---19公告，分別就建筑業(yè)、房地產(chǎn)營(yíng)改增的具體落實(shí)做出了相關(guān)的規(guī)定。自此，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用稅率為6%。四大行業(yè)營(yíng)改增涉及面廣，硬骨頭多，對(duì)于建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)，引起稅負(fù)較大變化。
實(shí)施“營(yíng)改增”后，企業(yè)由于原有的有形動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣、稅率提高、人工成本不準(zhǔn)抵扣等原因可能使“營(yíng)改增”企業(yè)初期稅負(fù)明顯增加。企業(yè)對(duì)增值稅計(jì)稅方法的選擇舉棋不定，新老項(xiàng)目的確認(rèn)以及增值稅計(jì)算疑惑重重，增值稅如何在房地產(chǎn)開發(fā)全流程完美體現(xiàn)？增值稅的會(huì)計(jì)處理如何操作？營(yíng)改增對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅影響又是什么？

‖主講專家‖
王老師：會(huì)計(jì)師，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長(zhǎng)土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與稅收成本控制，營(yíng)改增實(shí)務(wù)操作，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)、建筑行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
一：營(yíng)改增政策框架闡述
1．資金密集與勞務(wù)密集性企業(yè)、積極所得和消極所得的增值稅稅率是如何設(shè)計(jì)的
2．增值稅的一般計(jì)稅方法與房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期有什么聯(lián)系？
3．如何理解承包、承租、掛靠？營(yíng)改增之后，建筑企業(yè)的掛靠行為何去何從？
掛靠的經(jīng)濟(jì)流程到底是什么？為什么會(huì)出現(xiàn)“三流一致”的規(guī)定？
4．如何劃分一般納稅人和小規(guī)模納稅人的“年應(yīng)稅銷售額”？會(huì)計(jì)核算健全如何
理解？
5．房地產(chǎn)、建筑業(yè)是否可以選擇小規(guī)模納稅人？是否涉及一般納稅人的強(qiáng)認(rèn)定？
6．如何理解增值稅規(guī)定的“有償”勞務(wù)？
7．房地產(chǎn)企業(yè)先租后售行為，進(jìn)行免租期的優(yōu)惠，是否涉及增值稅？
8．營(yíng)改增之后，哪些進(jìn)項(xiàng)不允許扣除，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的時(shí)候注意什么問題？
9．如何理解“非正常損失”？房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)失誤而發(fā)生的重建行為是否可以
抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
10．什么是兼營(yíng)？房地產(chǎn)企業(yè)“買一送一”模式下是否涉及增值稅？二者稅率是否
一致？如何規(guī)避？
11．進(jìn)行廣告宣傳，在汽車與房屋不同載體宣傳廣告費(fèi)稅負(fù)是否相同？如何選擇？
12．5.1之前銷售完結(jié)，5.1之后退房的，如何進(jìn)行增值稅與營(yíng)業(yè)稅的處理？
13．營(yíng)改增之后，企業(yè)代收的測(cè)繪費(fèi)、辦證費(fèi)、天然氣初裝費(fèi)、契稅等代收款是否計(jì)
征增值稅？稅率是？
14．房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)收款如何預(yù)繳增值稅？申報(bào)表如何填列？和營(yíng)業(yè)稅相比有什么
重大變化？如果收取的是誠(chéng)意金呢？
15．企業(yè)享受減免稅，為什么有的企業(yè)會(huì)放棄減免稅呢？
16．餐飲服務(wù)的增值稅發(fā)票不可以抵扣銷項(xiàng)，住宿發(fā)票呢？
17．物業(yè)公司在營(yíng)改增中如何確認(rèn)收入？轉(zhuǎn)售水電如何處理？

二：營(yíng)改增政策主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析
1．不動(dòng)產(chǎn)投資行為是否計(jì)征增值稅？是否給被投資方開具增值稅專用發(fā)票？
2．房地產(chǎn)企業(yè)自用一年以上又再次銷售的房屋，計(jì)稅方法和銷售“一手房”一樣
嗎？和土地增值稅的聯(lián)系是什么？
3．企業(yè)銷售5.1之前之后取得不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征增值稅的差異在哪里？取得的條件是增值
稅專用發(fā)票嗎？
4．企業(yè)和個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的稅負(fù)差異是什么？是否均適用差額計(jì)稅？
5．法院判決書、裁定書、調(diào)解書是否可以作為差額計(jì)稅的扣除憑證？是否可以作為
企業(yè)所得稅、土地增值稅的扣除憑證？
6．銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳的增值稅如何抵扣在當(dāng)期的應(yīng)交增值稅，案例告訴您操作方法。
7．轉(zhuǎn)讓“二手”不動(dòng)產(chǎn)如何開具發(fā)票？
8．營(yíng)改增之后取得不動(dòng)產(chǎn)可以分次抵扣，取得的條件是合同的簽訂？還是款項(xiàng)的
支付？發(fā)票的索取？會(huì)計(jì)賬簿登載？
9．施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物是否使用分次抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)的規(guī)定？
10．在建不動(dòng)產(chǎn)抵扣進(jìn)項(xiàng)的時(shí)點(diǎn)是？設(shè)計(jì)當(dāng)初就可以抵扣？還是工程決算之后？
11．改建的不動(dòng)產(chǎn)超過50%的可以分次抵扣，如果恰恰是49%？如何讓抵扣？
12．電梯、中央空調(diào)等附屬設(shè)施作為不動(dòng)產(chǎn)管理，是喜是憂？和房產(chǎn)稅的規(guī)定有什么
相似之處？
13．已經(jīng)抵扣的不動(dòng)產(chǎn)改變用途，如何計(jì)算轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)？案例告訴您準(zhǔn)確的計(jì)算方法。
14．納稅人注銷后尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)如何處理？可以辦理退稅嗎？
15．房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)5.1之前之后轉(zhuǎn)作出租的稅負(fù)分析
16．小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)是否涉及5.1營(yíng)改增的時(shí)間限制？
17．售后回租業(yè)務(wù)中個(gè)人取得租賃費(fèi)收入可以代開增值稅專用發(fā)票嗎？稅率是？
18．建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)如何區(qū)分新老項(xiàng)目？樁基是老項(xiàng)目，建筑主體是新項(xiàng)目如
何適用政策？
19．建筑業(yè)如何分項(xiàng)目計(jì)算預(yù)繳稅款，申報(bào)表如何填列？如果是多個(gè)項(xiàng)目如何填列案
例告訴您計(jì)算方法。
20．建筑企業(yè)預(yù)繳是差額計(jì)稅，申報(bào)是全額納稅嗎？取得分包工程進(jìn)項(xiàng)如何抵扣？
勞務(wù)分包呢？適用6% 的稅率嗎？
21．建筑業(yè)預(yù)繳的稅款，如何在當(dāng)期計(jì)算抵扣？
22．建筑面積、測(cè)繪面積、預(yù)售面積不一致的時(shí)候，如何計(jì)算允許扣除的地價(jià)款？
如何理解“對(duì)應(yīng)”的土地價(jià)款？
23．收到土地返還款如何計(jì)算抵扣？不同的土地返還款全方位分析
24．同時(shí)銷售新老項(xiàng)目，如何計(jì)算當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額？通過案例告訴您中間的“秘密”
25．房地產(chǎn)企業(yè)如何建立增值稅發(fā)票臺(tái)帳？

三：實(shí)際問題應(yīng)對(duì)
1．增值稅與土地增值稅是否重復(fù)征稅?會(huì)不會(huì)取消土地增值稅?如果不取消，計(jì)算流程是否修正？如何扣除稅金？
2．政府招拍掛的土地成本是否可以從銷售額中抵扣？土地成本一次扣除？還是按照
銷售比例扣除？契稅、耕地占用稅？拆遷補(bǔ)償款如何處理？
3．營(yíng)改增之前提前“預(yù)繳”但是沒有收到預(yù)售款如何處理？
4．營(yíng)改增后材料甲供與乙供的稅負(fù)差異？開發(fā)商與總包商利益如何平衡？
5．“營(yíng)改增”對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票和建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票是如何規(guī)定的？取得舊
發(fā)票如何處理？
6．預(yù)售房款如何征收增值稅？機(jī)構(gòu)所在地還是項(xiàng)目所在地？什么時(shí)候清算？企業(yè)的
資金成本會(huì)因此加大嗎？
7．無產(chǎn)權(quán)車位的“銷售”是否征收增值稅？人防車位呢？
8．融資成本不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)？無息借款、民間融資如何應(yīng)對(duì)增值稅改革？
9．地稅局欠稅清繳及事后稅收檢查會(huì)否帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)？
10．面積確權(quán)后怎樣應(yīng)對(duì)測(cè)繪面積和建筑面積的差異？
11．營(yíng)改增對(duì)于企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅有無影響？
12．營(yíng)改增后材料采購(gòu)還要不要貨比三家？如何設(shè)計(jì)低稅負(fù)的采購(gòu)制度？
13．建筑企業(yè)按照工程完工進(jìn)度確認(rèn)收入還是按照實(shí)際開具發(fā)票額來確認(rèn)收入？
14．未開具發(fā)票確認(rèn)收入可否扣除稅金及附加？
15．統(tǒng)借統(tǒng)還政策是否延續(xù)原來的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠？
16．營(yíng)改增后銷售折扣、促銷、折讓、退款等該如何納稅處理？
17．分期付款、按揭付款的銷售如何計(jì)稅？
18．先租后售、售后回租、售后回購(gòu)、跨期租賃銷售等如何應(yīng)對(duì)營(yíng)改增新政？
19．“買一送一”贈(zèng)送不同的產(chǎn)品（空調(diào)、物業(yè)、面積、車位）如何確認(rèn)增值稅計(jì)稅
依據(jù)？如何確定稅率？
20．計(jì)稅價(jià)格偏低如何應(yīng)對(duì)新政？營(yíng)改增文件對(duì)此如何規(guī)定？
21．拆一還一的情況，如何確定計(jì)稅成本？是否可以抵扣？還建的商品房是否計(jì)征增
值稅？對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅的影響是什么？契稅的計(jì)稅依據(jù)是否調(diào)整？
22．營(yíng)改增之后，合作建房、以地?fù)Q房的模式如何計(jì)算增值稅？其他稅種的影響又是
什么？
23．銷售毛坯房、精裝房的增值稅待遇一樣嗎？委托裝修的增值稅如何處理？
24．營(yíng)改增推行之后，在利益博弈的中如何計(jì)算臨界點(diǎn)，如何索取增值稅專用發(fā)票與
普通發(fā)票？

四：營(yíng)改增的會(huì)計(jì)處理
1．營(yíng)改增之后，如何設(shè)定會(huì)計(jì)科目？
2．收到預(yù)收款如何進(jìn)行賬務(wù)處理？涉及的城建稅如何處理？在企業(yè)所得稅申報(bào)表如
何反映？
3．不同的視同銷售行為如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？如何計(jì)算銷項(xiàng)？
4．不得抵扣的增值稅如何進(jìn)行處理？已經(jīng)抵扣但改變用途的如何進(jìn)行處理？
5．綠化工程如何抵扣進(jìn)項(xiàng)？
6．接受境外設(shè)計(jì)勞務(wù)如何代扣代繳增值稅？
7．取得減免的增值稅如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？
8．首次購(gòu)入增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備的會(huì)計(jì)處理如何操作？
9．房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)銷售新老項(xiàng)目，不同的計(jì)稅方法如何核算未交增值稅？
10．月末如何進(jìn)行增值稅的會(huì)計(jì)處理？
11．小規(guī)模納稅人如何進(jìn)行增值稅的會(huì)計(jì)處理？

五：專家現(xiàn)場(chǎng)預(yù)留時(shí)間答疑互動(dòng)，解答學(xué)員營(yíng)改增疑難問題。