建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增涉稅風(fēng)險點梳理與辨別專題班（魏老師）

‖專題背景‖
2016年全國兩會上，隨著李克強總理的一聲令下，營改增全面擴圍，2016年5月1日全面推開營改增。
3月24日財政部與國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知”財稅〔2016〕36號文，36號文猶如一個炸彈落地，緊接著7連發(fā)—7個公告也接踵而至，并形成營改增新政的基本骨架。營改增的全面改革號角正式吹響，全新的營改增實施辦法已然推出。各位房地產(chǎn)和建安企業(yè)財務(wù)人員在泣別營業(yè)稅的同時，要振奮起來，準(zhǔn)備增值稅時代的全新挑戰(zhàn)！
2016年是十三五規(guī)劃的收官之年，在稅制改革上也必然是有著重要意義的一年。
 “營改增”是全面深化經(jīng)濟體制改革的重要舉措，房地產(chǎn)與建安企業(yè)在“營改增”中能否砥礪前行，穩(wěn)中有進，關(guān)鍵就是要早作準(zhǔn)備，精心規(guī)劃，“凡事預(yù)則立不預(yù)則廢”。必須要做的就是全面學(xué)習(xí)“營改增”實施辦法，把握政策核心要點，做出合理的布局和規(guī)劃，將“營改增”置于業(yè)務(wù)流程之中，使企業(yè)在增值稅框架下規(guī)避涉稅風(fēng)險和充分享用稅收政策紅利。進行積極的稅收規(guī)劃，是一道擺在房地產(chǎn)與建安企業(yè)財務(wù)從業(yè)人員面前的一門必修課。讓我們和您共同攜手！準(zhǔn)確認(rèn)識、坦然面對，開啟您的建筑與房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之旅！讓您兩天不虛此行！收獲滿滿！

‖主講專家‖魏老師：中國注冊稅務(wù)師；北京財稅研究院研究員，稅務(wù)稽查能手，經(jīng)濟學(xué)學(xué)士；現(xiàn)供職于某市國稅局稽查局。魏老師長期從事稅務(wù)案件的審理與稽查工作，通曉稅務(wù)稽查機關(guān)的稽查流程與辦案模式。對房地產(chǎn)、建筑安裝、工業(yè)等行業(yè)均進行過專題調(diào)研與稽查，具有豐富的稽查經(jīng)驗與熟練的業(yè)務(wù)技能。魏老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時間長達幾千課時，教學(xué)地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。魏老師善于采取互動式教學(xué)模式，能夠和學(xué)員打成一片，形成良好互動。課程設(shè)計著眼于企業(yè)的最真實的需求，將理論知識和企業(yè)實際問題緊密結(jié)合，解決困擾企業(yè)財務(wù)人員的疑難困惑，并在授課過程中注重培養(yǎng)財務(wù)人員的稅法思維。其授課以實用性著稱，授課態(tài)度求真務(wù)實、案例源于實戰(zhàn)、詳實精巧，并因此受到參訓(xùn)學(xué)員的一致好評。

‖主講內(nèi)容‖
一．房地產(chǎn)與建安典型涉稅問題對增值稅的挑戰(zhàn)
1．總局專項檢查年年有，為何房地產(chǎn)與建安行業(yè)屢屢“中槍”？2016年專項檢查
劍指何方？
2．房地產(chǎn)與建安行業(yè)專項檢查基本情況介紹及存在的問題。
3．典型問題存在對于二者在營改增中的影響分析。

二．增值稅原理簡介及營改增回顧
1．增值稅原理介紹。
2．增值稅原理與營業(yè)稅原理比較與分析。
3．增值稅的納稅人與扣繳義務(wù)、稅率與征稅率。
4．增值稅一般計稅方法與簡易計稅方法簡介。
5．一般納稅人資格條件及辦理流程。
6．可稅前抵扣的增值稅扣稅憑證有哪些？
7．不得抵扣增值稅進項稅情形全面梳理與把握。
8．兼營和混合銷售真的退出增值稅舞臺了嗎？
9．無法劃分不得抵扣的進項稅，如何計算呢？
10．固定資產(chǎn)既用于簡易計稅項目、免稅項目，又用于一般計稅項目，可以全額
抵扣嗎？
11．全面營改增后納稅義務(wù)發(fā)生時間如何準(zhǔn)確判定？
12．不征收增值稅的項目有哪些？
13．已售房屋的銷售折讓和退還增值稅處理
14．增值稅計稅方法對建筑業(yè)生存空間將產(chǎn)生什么影響？
15．營改增的背景及原因分析。
16．營改增的推進歷程回顧及目標(biāo)分析。
17．梳理已納入營改增范圍具體項目對房企和建安進項抵扣的影響。

三．房產(chǎn)與建安營改增涉稅風(fēng)險點梳理與辨別
1．房地產(chǎn)和建安是否收到預(yù)收款就應(yīng)計稅？
2．不同的土地取得方式對于增值稅的影響分析。
3．土地出讓金返還，是否需要扣除土地成本而減少增值稅扣除？
4．土地變性的增值稅如何處理？
5．房地產(chǎn)企業(yè)繳納的各類初裝費是否能夠抵扣進項稅？
6．樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？
7．商業(yè)地產(chǎn)的停車收費項目如何繳納增值稅？
8．商業(yè)地產(chǎn)的免租期是否應(yīng)視同銷售計提增值稅銷項稅？
9．房地產(chǎn)企業(yè)配建的廉租房、經(jīng)濟適用房增值稅處理。
10．企業(yè)發(fā)生的餐飲消費行為是否可以抵扣增值稅呢？
11．企業(yè)接受的物業(yè)服務(wù)能否抵扣增值稅？
12．地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用？
13．房地產(chǎn)如何認(rèn)定老項目？一般計稅方法的銷售額如何認(rèn)定？
14．房屋團購行為的增值稅處理
15．購入不動產(chǎn)真的能夠一次性全額抵扣增值稅嗎？
16．融資租入的不動產(chǎn)進項稅如何抵扣？
17．在基建工地搭建的臨時建筑能否抵扣增值稅？最后被拆除，是否需要做進項稅轉(zhuǎn)出？
18．施工現(xiàn)場的水電費的博弈分析及處理方法。
19．房地產(chǎn)企業(yè)支付的貸款利息能否抵扣進項稅？融資顧問費呢？
20．清包和甲供材的建安勞務(wù)增值稅處理方法的分析。
21．建安企業(yè)的老項目如何認(rèn)定？
22．營改增后建安企業(yè)跨區(qū)經(jīng)營的如何繳納增值稅？
23．營改增后建安企業(yè)增值稅是否可參照完工百分比法確認(rèn)增值稅收入？
24．公共配套無償贈送是否要視同銷售征收增值稅？
25．買房送電器是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進行稅務(wù)處理最劃算？
26．開發(fā)產(chǎn)品的融資性售后回租是否能夠開具專票？應(yīng)該如何進行合規(guī)的處理？
27．房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進行處理？
28．不同類型車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理分析。
29．售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進項稅是否要轉(zhuǎn)出？
30．回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？
31．房地產(chǎn)代收費用是否屬于增值稅的價外費用要一并征收增值稅？
32．房地產(chǎn)的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預(yù)收款性質(zhì)？
33．沒收的定金和違約金是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅？
34．預(yù)售期都是銷項遠(yuǎn)大于進項資金流壓力過大的解決之道。
35．建安企業(yè)的臨時設(shè)施能否抵扣進項稅呢？其范圍如何認(rèn)定呢？
36．營改增稅負(fù)上升能否獲得財政補助？是否需要繳納企業(yè)所得稅？
37．營改增對掛靠行為有何重大影響？掛靠行為納稅人如何界定？
38．房地產(chǎn)行業(yè)政府規(guī)費的梳理及其進項稅能否抵扣？
39．園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開
具農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票？
40．營改增后建安企業(yè)人工成本的稅務(wù)規(guī)劃問題。
41．房地產(chǎn)項目公司注銷時的留抵稅額如何處理？
42．營改增后，土地增值稅去留博弈及重復(fù)征稅分析。
43．統(tǒng)借統(tǒng)貸行為增值稅時代的業(yè)務(wù)處理分析。
44．境外機構(gòu)進行的規(guī)劃設(shè)計，能否有進項稅的抵扣？由此產(chǎn)生的非居民稅收如何
處理？
45．營改增后處置營改增前購入資產(chǎn)如何繳稅？
46．營改增來臨企業(yè)固定資產(chǎn)投資策略如何決斷？
47．營改增時代對于供應(yīng)商的選擇。
48．營改增后購進的防偽稅控系統(tǒng)和技術(shù)維護費抵減進項的優(yōu)惠，你知道嗎？
49．國地稅之間稅源劃轉(zhuǎn)如何早作準(zhǔn)備？

四．增值稅專用發(fā)票實務(wù)處理專題
1．為何有增值稅專用發(fā)票以及以票管稅模式的分析。
2．如何判定惡意取得虛開專用發(fā)票？稅法及刑法的規(guī)定如何？
3．如何判定善意取得虛開？善意虛開如何進行稅務(wù)處理特別是企業(yè)所得稅？
4．增值稅專用發(fā)票可以作廢嗎？流程如何？
5．增值稅專用發(fā)票如何開具紅字專用發(fā)票嗎？
6．增值稅專用發(fā)票如果丟失怎么辦？是否會被處罰呢？
7．增值稅專用發(fā)票認(rèn)證期限是多少天？認(rèn)證期限的存在是否為稅務(wù)規(guī)劃帶來空
間？如果超期未認(rèn)證是否有救濟措施？
8．已認(rèn)證通過專票是在當(dāng)月抵扣還是下月抵扣？如果未按期申報抵扣能否在以后
期間繼續(xù)抵扣？
9．增值稅專用發(fā)票填寫不全能否抵扣進項稅？
10．“三流”不一致涉稅風(fēng)險分析及典型案例。