“營改增”背景下房地產企業(yè)土地增值稅清算疑難點解析（王老師）

‖專題背景‖
按我國財稅體制改革進程，財政部正在加快研究房地產業(yè)“營改增”方案，房地產企業(yè)馬上面臨“營改增”。在房地產市場處于下行趨勢下推出“營改增”，將會對房地產業(yè)帶來什么樣的影響？在營改增時間表逐漸推進下，稅務機關是否加大房地產企業(yè)的稽查力度？土地增值稅清算首當其沖！特別是年初出臺的財稅【2015】5號文件給企業(yè)改制過程中的土地增值稅是否帶來了一絲絲的暖意呢？
企業(yè)土地增值稅自查結果與稅務機關清算結論、中介機構清算結果往往有較大的差異，哪一份清算報告稅收風險最低呢？各地在做土地增值稅清算時的口徑有什么不一樣？土地增值稅清算稅務稽查重點是什么？未來土地增值稅的政策將出現(xiàn)什么大變革？如何做好土地增值稅清算？如何在合理合法情況下做好土地增值稅清算的籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產企業(yè)應在各環(huán)節(jié)如何做好銜接工作？如何把撐不同物業(yè)類型的清算？
本次課程結合諸多案例，分別從土地增值稅征稅對象到納稅人的認定，從收入時點與金額的確認到扣除項目的認定，從扣除憑證到各稅種的分析，從清算條件到清算結果的比對……在講解土地增值稅流程的同時，我們將穿插成本分攤方法與甲供材重點問題解讀，通過具體的實操案例來闡述成本分攤原則與具體操作方法，讓您切身感受不同的成本分攤對土地增值稅稅負產生的“巨大”影響；針對“甲供材”行為，我們通過概念的解讀、甲乙方雙方不同的會計處理、混和銷售、特殊混合銷售等精髓內容精解，讓您對甲供材不再“恐懼”，不再“陌生”！我們將逐一解讀土地增值稅清算的技巧與風險點，準確把控清算，有效化解賬務處理帶來的棘手問題，達到準確理解新政，掌握稅企納稅爭議的最佳方案。

‖主講專家‖王老師：會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業(yè)務培訓專家；數(shù)十家房地產企業(yè)稅務顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經歷，熟悉房地產企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業(yè)學員的認同和熱烈追捧。

‖主講內容‖
一：土地增值稅征稅范圍及計算流程
1．土地增值稅征稅范圍的條件是哪四個？如何理解？
2．土地增值稅納稅人的確認需要注意哪些問題？
3．土地增值稅計算的流程是什么？各個環(huán)節(jié)如何銜接？
4．集體土地開發(fā)是否屬于土地增值稅征收的范圍？

二：土地增值稅清算流程詳解
1．收入確認的原則和依據(jù)是什么？確認收入的時點在開發(fā)流程的哪個節(jié)點？
2．誠意金、違約金在土地增值稅有什么風險？與其他稅種的風險區(qū)別在哪里？
3．違約金的扣除憑證需要注意哪些事項？
4．“以地換房”“以房換地”的納稅義務發(fā)生時間是？計稅依據(jù)如何確定？通過
具體的案例給您詳細解讀。
5．如何理解“銷售價格明顯偏低”？具體的標準是什么？是否存在個人所得稅
的風險？
6．不同形式下“買一送一”如何控制稅收風險？送車位、送物業(yè)、送面積、
送旅游、送家電……
7．代收費用如何操作稅收風險最??？在計算土地增值稅的時候需要注意哪些
問題？
8．“竣工決算”如何理解？計算土地增值稅的重要意義是什么？

三：土地增值稅重點問題解析
1．土地增值稅扣除項目扣除的四個原則是什么？
2．如何把握“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用”？契稅、拍賣費用、土地閑置費的待遇有何不同？
3．如何理解合法有效的憑證？白條如何規(guī)避稅收風險？
4．不同政府返還資金在會計處理需要注意哪些問題？稅收待遇有何不同？
5．不同方式下取得土地使用權如何確認土地成本？
（股權收購、建設-移交、接受土地投資、劃轉、拆一還一等）
6．“拆一還一”方式下的契稅計稅依據(jù)如何確定？不同拆遷費支付方式對稅負的
影響是什么？
7．耕地占用稅可否作為土地成本？城鎮(zhèn)土地使用稅呢？
8．房地產企業(yè)不同時間節(jié)點取得土地，土地使用稅納稅義務發(fā)生時間如何把握？
9．和政府置換土地，政府沒有及時交付，土地使用稅開始時間如何處理？
10．拆遷費如何列支風險最小？記賬憑證如何列示？如何應對“現(xiàn)金”科目金額較
大的困惑？
11．人防設施發(fā)生的成本可以扣除嗎？紅線外的道路、公共設施配套開發(fā)是否可以
扣除？
12．資本化利息如何歸集開發(fā)成本？資本化的起點和終點如何把握？
13．開發(fā)間接費是否可以列支業(yè)務招待費？差旅費？會議費？私車公用？
14．企業(yè)不同融資方式稅收風險如何控制？（銀行借款、股東借款、民間融資、轉
貸、委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還、明股實債、財務顧問費、罰息等等）
15．地方附加、價格調節(jié)基金是否視同稅金扣除？稅金是計提數(shù)？還是實際繳納
金額？
16．土地增值稅為什么要加計扣除？七種不同情況加計扣除的稅收分析。
17．如何計算不同類型的土地增值稅臨界點，使得土地增值稅的最佳稅負？
18．如何把握與理解土地增值稅強制清算和通知清算？
19．土地增值稅清算單位和清算對象的確定標準是什么？如何分期？如何分類？
20．清算開始后憑證的截止時間是如何規(guī)定？清算后發(fā)生的后續(xù)成本是否可以“二
次清算”？
21．成本分攤的方法有哪些？不同的成本對象如何采取“合理”的分攤方法？
22．不同成本對象采取不同的成本分攤方法如何結合？對企業(yè)整體稅負的影響是什
么本課程通過具體的案例，為您一一解讀成本分攤的奧妙于精髓，讓您不再為
此困惑。
23．項目內進度不一，卻達到“通知清算”的條件，如何分攤公共配套費？
24．支付給境外的設計費、勘察測繪費是否可以扣除？
25．如果成本部分賬務有所欠缺，是否可以核定成本金額？核定的標準是什么？

四：重點問題解析
1．什么是裝修？銷售精裝房的利與弊有哪些？
2．什么是軟裝？什么是硬裝？二者的稅收待遇是否相同？
3．不同形式的售樓部如何進行會計處理？如何歸集發(fā)生的成本費用？稅收對
此又是如何規(guī)定的？如何協(xié)調可以減輕稅負？
4．售樓部是否繳納房產稅？ 物業(yè)用房是否會產生房產稅？
5．什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？
6．如何劃分材料和設備？二者的稅收待遇有什么不同？
7．“甲供材”業(yè)務雙方如何進行會計處理？如何納稅？
8．“甲供材”業(yè)務如何開具發(fā)票？如何索取發(fā)票？
9．裝飾勞務和“甲供材”稅收處理有什么差異？
10．發(fā)生“甲供材”業(yè)務如何進行提供相關的資料？
11．勞務分包、鋼構立體車位如何索取發(fā)票？
12．人防車位收入是否征收土地增值稅？沒有產權的車位呢？
13．車位的不同類型在計算土地增值稅的時候如何計入收入？成本如何配比分攤？

五：解讀重慶市土地增值稅政策。
六：專家現(xiàn)場預留時間與學員互動答疑解惑。