房地產(chǎn)業(yè)“營改增”政策前瞻分析與應(yīng)對策略暨項目開發(fā)全程票據(jù)審核（陳老師）

房地產(chǎn)業(yè)“營改增”政策前瞻分析與應(yīng)對策略暨項目開發(fā)全程票據(jù)審核專題班通知

‖專題背景‖
※→→→ 歡迎來到不負(fù)眾望的五星級“陳萍生稅務(wù)精品課堂”系列！??！
※→一星：這是一堂“與時俱進(jìn)”系統(tǒng)學(xué)習(xí)稅收的課程，課程強(qiáng)調(diào)“與時俱進(jìn)”，政策更新
度直到講課前一天晚上；
※→二星：這是一堂破解稅政難局的稅收籌劃課，針對經(jīng)濟(jì)形勢的變化，設(shè)計個性化的稅收
策劃方案；
※→三星：這是一堂解決實際問題的答疑課，課程預(yù)留答疑板塊，針對學(xué)員預(yù)先準(zhǔn)備好的問
題或現(xiàn)場的提問，現(xiàn)場解答疑難問題；
※→四星：這是一堂注重客戶體驗的精品課，陳萍生老師的開發(fā)全程票據(jù)審核課程內(nèi)容：豐
富實用；表現(xiàn)形式：生動活潑，深受學(xué)員好評；
※→五星：這是一堂注重前瞻的規(guī)劃課，面對“營改增”的大潮，房地產(chǎn)增值稅稅率到底是多少？存量房何去何從？土地如何抵扣？一起面對，走進(jìn)新時代。
 本課程需要決策層的參與，一起來吧，一起度過高信息量而又絕不枯燥的兩天?。?！

‖主講專家‖
陳老師：著名稅務(wù)策劃專家，中國注冊稅務(wù)師、注冊會計師，國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務(wù)組成員。曾在稅務(wù)干部學(xué)校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務(wù)師后期教育主講老師、國家稅務(wù)總局中國稅務(wù)雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網(wǎng)評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務(wù)專業(yè)報刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專著5部，參與國家稅務(wù)總局稽查局編寫稅務(wù)稽查專業(yè)培訓(xùn)教科書《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書籍二部；個人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上千次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

‖課程內(nèi)容‖
第一天課程內(nèi)容背景介紹：
2015年是“十二五”最后一年，按照國務(wù)院財稅改革工作部署以及全國稅務(wù)工作會議要求，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)“營改增”方案箭在弦上，即將推出實施，財政部、國家稅務(wù)總局以及各級國、地稅局正在緊鑼密鼓的有序推進(jìn)營改增準(zhǔn)備工作，營改增是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨的一項時間緊、變化大、任務(wù)重的新形勢、新任務(wù)，也是企業(yè)財稅管理人員面臨的新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
為了讓房地產(chǎn)企業(yè)及時、全面、系統(tǒng)地掌握“營改增”政策內(nèi)容，實現(xiàn)營業(yè)稅向增值稅的平穩(wěn)過渡，本課程將對房地產(chǎn)“營改增”政策進(jìn)行前瞻分析，并就“營改增”前后企業(yè)的納稅設(shè)計、財稅管理、營銷策略、流程優(yōu)化及涉稅風(fēng)險變化和應(yīng)對等提出明確的指導(dǎo)性方案和專業(yè)意見。

第一天主講核心內(nèi)容介紹：
一：房地產(chǎn)業(yè)營改增政策前瞻
1．房地產(chǎn)營改增方案及稅負(fù)測算
2．營改增試點方案中，房地產(chǎn)銷售、出租稅率是17%還是11%？存量房產(chǎn)在營改增開
始后出售或者出租，增值稅如何處理？
3．一般納稅人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及一般計稅方法和簡易計稅辦法，什么是銷項稅額，什么是
進(jìn)項稅額？
4．是否收到預(yù)售款時即產(chǎn)生銷項稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？簽訂工程合同時，對預(yù)付工程款支付是否提前或延后開具增值稅專用發(fā)票？增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？
5．企業(yè)成本和費用中哪些增值稅進(jìn)項稅額可以抵扣？哪些不能抵扣？取得土地支付的土地出讓金、規(guī)費是否有機(jī)會抵扣進(jìn)項稅？外購材料、甲供材、廣告費、設(shè)計費、資金利息、勞務(wù)分包外包、人工費等方面如何抵扣進(jìn)項稅？營改增改革之前取得的進(jìn)項稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？
6．項目公司開發(fā)建造的配套設(shè)施是否視同銷售？建成后產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所有的其成本、費用所發(fā)生的進(jìn)項稅是否可以從銷項稅額中抵扣？
7．拆遷安置視同銷售如何進(jìn)行營改增？拆遷補(bǔ)償中的拆一還一和開發(fā)項目紅線外設(shè)施
支出進(jìn)項稅抵扣分析。是否可以抵扣？是否視同銷售計算進(jìn)項稅額？
8．企業(yè)收取的違約金、代收款項、工程獎勵等價外費用是否繳納增值稅？
9．項目部納稅地點在哪里？注冊地和項目所在地不同時如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？
10．增值稅納稅申報與營業(yè)稅納稅申報有哪些改變？
11．增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票管理及風(fēng)險責(zé)任，哪些情形開具增值稅專票，哪些開具普通發(fā)票？營改增后，營業(yè)稅收入怎么開具發(fā)票？
12．增值稅會計核算與營業(yè)稅財務(wù)核算有哪些不同，應(yīng)交增值稅一級、二級科目設(shè)置，核算賬務(wù)處理核算舉例。

二：營改增后稅收政策變化分析
1．建筑企業(yè)營改增政策變化分析
2．建設(shè)方提供材料的“甲供材”營業(yè)稅政策，營改增后，其增值稅計稅依據(jù)還包括甲方提供的材料嗎？
3．房地產(chǎn)建筑業(yè)掛靠經(jīng)營行為變化分析
4．不動產(chǎn)投資不征收營業(yè)稅，營改增后仍不征收增值稅嗎？
5．政府收回土地以及地面建筑物不征收營業(yè)稅政策會發(fā)生哪方面的改變？
6．轉(zhuǎn)讓銷售差額征收營業(yè)稅動產(chǎn)和土地使用權(quán)按差額征收營業(yè)稅的政策會保留嗎？營改增后，如何變化？
7．拆遷補(bǔ)償中實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其增值稅計稅依據(jù)與原營業(yè)稅計稅依據(jù)還會按成本價核定征收嗎？拆遷補(bǔ)償支付業(yè)務(wù)會同步改進(jìn)嗎？
8．合作建房、自建與代建政策變化分析

三：房地產(chǎn)業(yè)營改增應(yīng)對策略分析
1．房地產(chǎn)企業(yè)可以提前開具發(fā)票確認(rèn)收入嗎？銷售收入的確認(rèn)時間點有策劃空間嗎？
2．營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)能取得哪些可以抵扣的進(jìn)項稅額？沒有進(jìn)項稅影響多少利益？
3．營改增后，財務(wù)費用、廣告費、設(shè)備費及設(shè)備租賃費、會議費、辦公費、綠化樹木、人工勞務(wù)費等如何簽訂合同？資產(chǎn)損失材料損耗新分析
4．營改增后，建筑業(yè)造價定額發(fā)生變化，甲供材會發(fā)生怎樣的變化？
5．項目公司“日光盤”、“月光盤”要考慮進(jìn)銷平衡，先銷售后抵扣怎么辦？
6．代收費用將視同價外費用繳納增值稅，如何處理？
7．開發(fā)房屋與建筑工程款相互抵賬如何取得進(jìn)項稅額？
8．營改增后對企業(yè)財務(wù)利潤的影響分析。轉(zhuǎn)化增值稅負(fù)的兩種方法？
9．房地產(chǎn)企業(yè)購置的土地成本是否計算進(jìn)項稅額，如何計算？
10．營改增后，關(guān)聯(lián)公司之間交易稅收成本降低，房地產(chǎn)企業(yè)如何籌劃土地增值稅和企業(yè)所得稅？
11．外地項目開發(fā)和外地項目部怎樣納稅？外地繳納增值稅如何抵減？
12．過渡期財政、稅收優(yōu)惠政策分析，營改增過渡期涉及的老合同、老項目、老業(yè)務(wù)等處理分析，是簡易征收還是存量抵扣？
13．適應(yīng)稅制改革，在稅收征收管理方面，如何與國稅機(jī)關(guān)對接征管業(yè)務(wù)？

第二天課程內(nèi)容背景介紹：
 “以票管稅”一直是稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)化稅收征收管理的主要抓手，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)近年來稅務(wù)稽查的重點項目之一。合法有效的票據(jù)不僅是財務(wù)核算的基礎(chǔ)，更是決定房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅稅負(fù)的核心依據(jù)。企業(yè)財稅管理人員對合法票據(jù)的審核管理，無疑是企業(yè)財稅管理的一項非常重要的內(nèi)容。
本課程從開發(fā)全程角度，根據(jù)現(xiàn)行財稅政策規(guī)定，精心審視開發(fā)過程中各類重要票據(jù)的管理，旨在提高企業(yè)財務(wù)和稅收票據(jù)的管理技能。

第二天主講核心內(nèi)容介紹：
一：開發(fā)項目取得合法票據(jù)的稅務(wù)判斷
1．合法票據(jù)的分為哪六類
2．內(nèi)部票據(jù)與外部票據(jù)分類與管理
3．稅務(wù)發(fā)票的分類，地稅發(fā)票和國稅發(fā)票分類
4．發(fā)票的開具地點和開具時間，增值稅發(fā)票和營業(yè)稅發(fā)票何時開具
5．合法發(fā)票的審核要點，現(xiàn)金支付與轉(zhuǎn)賬支付審核

二：項目取得階段票據(jù)審核管理
1．土地成本費用的票據(jù)管理，
⑴ 招拍掛土地出讓金合法票據(jù)
⑵ 建設(shè)政府基礎(chǔ)設(shè)施置換土地票據(jù)
⑶ 直接從第三方購買土地
⑷ 土地投資票據(jù)
⑸ 股權(quán)收購取得土地票據(jù)
⑹ 吸收合并取得土地發(fā)票
⑺ 競拍土地過渡到項目公司土地票據(jù)如何轉(zhuǎn)移
⑻ 項目合作如何分?jǐn)偣芾沓杀举M用票據(jù)
2．取得政府土地出讓金和拆遷補(bǔ)償金會計如何核算，企業(yè)所得稅和土地增值稅處理
3．拆遷補(bǔ)償費用合法票據(jù)管理，哪些需要稅務(wù)發(fā)票，哪些不需要稅務(wù)發(fā)票？
⑴ 貨幣性補(bǔ)償支出票據(jù)
⑵ 非貨幣性補(bǔ)償成本列支票據(jù)
4．拆遷戶代建房屋成本費用票據(jù)如何管理
5．開辦費用包括哪些具體項目，如何稅前列支
6．購置辦公用品票據(jù)審核要點

三：項目開發(fā)環(huán)節(jié)票據(jù)審核管理
1．政府部門規(guī)費
2．甲供材發(fā)票管理，包工不包料合同發(fā)票與包工不包料合同材料發(fā)票如何列支
3．外購設(shè)備發(fā)票管理，購置設(shè)備發(fā)票如何直接進(jìn)入開發(fā)成本
4．精裝修房電器、家具取得的發(fā)票是否可以計入開發(fā)成本
5．購買材料、物品善意取得虛開增值稅發(fā)票如何計入開發(fā)成本
6．利息費用發(fā)票管理，
⑴ 哪些利息費用不需要發(fā)票
⑵ 個人借款利息發(fā)票如何取得
⑶ 混合型投資利息費用發(fā)票
7．合作建房發(fā)票的取得和分配
8．代建項目和自建項目去和區(qū)分，合同與票據(jù)方面有何要求
9．開發(fā)成本計算分配依據(jù)管理，成本核算對象與分配方法報送資料

四：項目銷售環(huán)節(jié)票據(jù)審核管理
1．項目部費用發(fā)票與管理部門費用如何區(qū)分
2．營銷人員支付工資薪金票據(jù)和支付傭金發(fā)票區(qū)別
3．營銷禮品和物品需要取得哪些發(fā)票才能稅前扣除
4．實物折扣、價格折扣折讓、補(bǔ)退房款如何處理？需要取得哪些合法憑據(jù)？
5．企業(yè)支付違約金、賠償費用如何稅前扣除？
6．產(chǎn)權(quán)置換視同銷售如何列支成本費用，如何進(jìn)行會計核算
7．營銷設(shè)施建造費用如何進(jìn)行會計核算處理，如何在企業(yè)所得稅和土地增值稅中扣除？

五：項目完工階段票據(jù)審核管理
1．交房手續(xù)與完工時間判斷主要依據(jù)
2．完工階段匯算清繳取得成本費用票據(jù)時間
3．項目土地增值稅清算取得票據(jù)時間要求
4．跨期取得成本費用發(fā)票如何處理
5．資產(chǎn)損失稅前列支合法憑據(jù)

‖培訓(xùn)對象‖各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項目負(fù)責(zé)人、主管財稅領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、
財務(wù)人員以及稅務(wù)、會計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。

‖資 料‖本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。