房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前的準(zhǔn)備工作暨票據(jù)處理與會(huì)計(jì)核算（劉老師）

‖專題背景‖   
自2012年初推行“營(yíng)改增”試點(diǎn)至2015年6月末，我國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“3＋7”個(gè)行業(yè)的營(yíng)改增，試點(diǎn)納稅人509萬戶，累計(jì)減稅4848億元，改革效應(yīng)日益顯現(xiàn)。
根據(jù)報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院同意的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》的安排，2015年末應(yīng)將“營(yíng)改增”推向全國(guó)所有行業(yè)。今年稅制改革的重頭戲就是建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。建筑及房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”，延續(xù)增值稅的抵扣鏈條，可以避免重復(fù)征稅，可以降低建筑及房地產(chǎn)業(yè)的整體稅負(fù)，可以降低開發(fā)產(chǎn)品的成本促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸，可以規(guī)范企業(yè)的納稅行為，避免偷漏稅。
建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)改增一再推遲，原因何在？建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)改增何時(shí)開始？企業(yè)如何做好營(yíng)改增前的準(zhǔn)備工作？有哪些財(cái)稅政策應(yīng)當(dāng)提前掌握？這些都是企業(yè)需要提前了解的問題。
自年初以來，受國(guó)內(nèi)外多種因素的影響，GDP增速減緩，稅收壓力加大。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)第14次被列為稅收專項(xiàng)檢查重點(diǎn)。加強(qiáng)稅收的常態(tài)化管理，保持稅收征管的連續(xù)性，形成一個(gè)“稅前控制、納稅審核、稅后監(jiān)管”的長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制，不斷提高稅收征管質(zhì)量和效率。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收形勢(shì)對(duì)會(huì)計(jì)核算和票據(jù)合規(guī)性要求會(huì)更高。為此，我們安排了這次講座，全面向?qū)W員講解下列問題。

‖專題收益‖
通過學(xué)習(xí)使學(xué)員了解房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的基本政策，納稅人身份選擇、計(jì)稅方法，稅率和征收率，銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算方法和法定憑證，納稅時(shí)間與地點(diǎn)，以及在建項(xiàng)目、竣工待售項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)的過渡性政策等知識(shí)，為即將到來的營(yíng)改增提前做好準(zhǔn)備。
針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)面臨的嚴(yán)格稅收征管形勢(shì)，我們按照對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體納稅規(guī)劃、分四大階段落實(shí)的思路，根據(jù)近幾年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的要點(diǎn)，對(duì)每個(gè)階段所涉及的稅種進(jìn)行法規(guī)解讀，講解合規(guī)憑證的取得和會(huì)計(jì)處理方法，使房地產(chǎn)企業(yè)在各階段的開發(fā)進(jìn)程中落實(shí)納稅籌劃方案，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)、全面降低企業(yè)稅負(fù)。

‖主講專家‖劉老師：我國(guó)著名財(cái)稅專家，高級(jí)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師?，F(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院客座教授，財(cái)政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授。長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累。參與過我國(guó)《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對(duì)企業(yè)所得稅法有獨(dú)到的見解，被譽(yù)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。
剛剛出版的新書有《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》（第4版）、《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》（第3版）等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅實(shí)務(wù)專著。（作者可以現(xiàn)場(chǎng)簽名售書）
幾年來，曾在北京大學(xué)中國(guó)企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)城市建筑協(xié)會(huì)等單位主辦的研討會(huì)上作專題講座，長(zhǎng)期擔(dān)任中央直屬機(jī)關(guān)高級(jí)會(huì)計(jì)師繼續(xù)教育的主講教師，為中國(guó)建筑集團(tuán)、中國(guó)鐵建集團(tuán)、和記黃埔集團(tuán)、大連億達(dá)集團(tuán)、中國(guó)移動(dòng)等多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問。

‖課程內(nèi)容‖
第一部分：營(yíng)改增相關(guān)政策解析與前期準(zhǔn)備工作
一：增值稅納稅人和扣繳義務(wù)人    
1．營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)納稅人范圍包括哪些？
2．試點(diǎn)納稅人如何分類？劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么？
3．怎樣辦理一般納稅人的登記手續(xù)？
4．怎樣確定增值稅的扣繳義務(wù)人？
5．兩個(gè)或者兩個(gè)以上的增值稅納稅人怎樣合并納稅？

二：應(yīng)稅服務(wù)、勞務(wù)的范圍
1．房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的征稅范圍包括哪些？
2．房地產(chǎn)業(yè)的視同銷售如何判斷？視同銷售的稅務(wù)處理方法。
3．房地產(chǎn)企業(yè)如何確認(rèn)銷售收入？怎樣計(jì)算銷項(xiàng)稅額？
4．委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)如何扣繳增值稅？       

三：稅率和征收率 
1．增值稅的稅率：
⑴ 銷售、進(jìn)口貨物，租賃服務(wù)，稅率為17%；
⑵ 糧油水電氣書報(bào)農(nóng)藥化肥等，稅率為13%
⑶ 交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%；
⑷ 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)稅率為6%；
⑸ 零稅率。
2．增值稅的征收率為3%。  
3．哪些應(yīng)稅勞務(wù)適用增值稅零稅率？
4．哪些應(yīng)稅勞務(wù)免征增值稅？                  

四：應(yīng)納稅額的計(jì)算
1．增值稅計(jì)稅方法分幾種？基本公式？                          
2．一般納稅人的計(jì)稅方法，具備什么條件可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅？
3．房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計(jì)算銷項(xiàng)稅額？怎樣把含稅銷售額換算成不含稅銷售額？
4．什么是進(jìn)項(xiàng)稅額？房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)和接受勞務(wù)過程中如何核算進(jìn)項(xiàng)稅額？
5．營(yíng)改增之后，增值稅專用發(fā)票的管理、使用、抵扣以及增值稅發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)的控制方法。
6．增值稅扣稅憑證的認(rèn)證和申報(bào)抵扣期限有何規(guī)定？
7．如何計(jì)算兼營(yíng)業(yè)務(wù)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額？
8．已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購(gòu)進(jìn)貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)者應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的
業(yè)務(wù)，如何扣減進(jìn)項(xiàng)稅額？
9．銷售方因服務(wù)中止或折讓怎樣扣減銷項(xiàng)稅額？
10．購(gòu)買方因服務(wù)中止或折讓怎樣扣減進(jìn)項(xiàng)稅額？
11．符合一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)不登記辦理一般納稅人有何懲罰性規(guī)定？
12．哪些情況適用于按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅？
13．增值稅價(jià)外費(fèi)用的范圍？哪些價(jià)外費(fèi)用可以不計(jì)稅？
14．納稅人兼營(yíng)不同稅率的應(yīng)稅勞務(wù)和服務(wù)怎樣核算？納稅人兼營(yíng)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)的應(yīng)怎樣
核算？
15．何謂商業(yè)折扣？納稅人發(fā)生商業(yè)折扣的應(yīng)怎樣開具發(fā)票？
16．納稅人發(fā)生銷售退回、銷售折讓、開票有誤等情況如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
17．正在開發(fā)的在建項(xiàng)目試點(diǎn)期間銷售如何納稅？
18．已經(jīng)竣工驗(yàn)收的待售房地產(chǎn)試點(diǎn)期間如何納稅？
19．商業(yè)地產(chǎn)出租營(yíng)改增試點(diǎn)期間如何納稅？ 
20．企業(yè)銷售使用過的固定資產(chǎn)如何繳納增值稅？
21．原增值稅一般納稅人兼有應(yīng)稅勞務(wù)的，截止到試點(diǎn)實(shí)施之日前的增值稅期末留抵稅
額如何處理？
22．扣稅憑證丟失如何處理？
23．一般納稅人購(gòu)置自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額可否抵扣？  

五：納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅地點(diǎn)
1．怎樣確定增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？
2．怎樣確定增值稅的納稅地點(diǎn)？
3．納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，納稅期限是如何規(guī)定的？
4．扣繳境外單位和個(gè)人的增值稅在哪里納稅？何時(shí)納稅？

六：征收管理
1．營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之后對(duì)于跨期業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)如何處理？
2．房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人售房如何開具增值稅發(fā)票？
3．小規(guī)模納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)，接收方索取增值稅專用發(fā)票的應(yīng)當(dāng)怎樣辦理？
4．營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇施工企業(yè)和供貨商？
5．納稅人購(gòu)置增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用如何抵減增值稅稅額？

七：增值稅的會(huì)計(jì)核算                                    
1．增值稅會(huì)計(jì)科目如何設(shè)置？                      
2．一般納稅人進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)處理              
3．一般納稅人銷項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)處理
4．“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系有何影響？      

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)票據(jù)的取得與會(huì)計(jì)核算
第一階段：投資決策階段合規(guī)票據(jù)的取得與會(huì)計(jì)核算                       
1．項(xiàng)目調(diào)研階段的費(fèi)用是否可以計(jì)入開發(fā)成本？        
2．房企籌資方法之一：利用混合性投資擴(kuò)大融資渠道 
3．房企籌資方法之二：吸收其他企事業(yè)單位合作開發(fā)
4．房企籌資方法之三：售后回購(gòu)方式擴(kuò)大融資渠道  
5．房企融資方法之四：融資性售后回租擴(kuò)大融資渠道
6．企業(yè)籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)怎樣稅前扣除？     
7．新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣核算開辦費(fèi)？             

第二階段：前期工作階段合規(guī)票據(jù)的取得與會(huì)計(jì)核算                 
1．土地成本的歸集及其涉及的相關(guān)稅費(fèi)。           
2．房企籌資方法之五：以房換地方式            
3．以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，怎樣計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓所得？   
4．企業(yè)合作建房怎樣納稅？可否享受稅收優(yōu)惠？     
5．房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后,土地使用稅的起止時(shí)間  
6．城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅有什么不同？       
7．取得的“生地”對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)怎樣納稅？   
8．企業(yè)購(gòu)入在建工程建成后出售怎樣交納營(yíng)業(yè)稅？   
9．企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理？   
10．企業(yè)取得土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)讓有何納稅技巧？       

第三階段：項(xiàng)目建設(shè)階段合規(guī)票據(jù)的取得與會(huì)計(jì)核算                      
1．確定開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對(duì)象必須遵循哪些原則   
2．開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出包括哪些具體內(nèi)容？       
3．怎樣正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本？           
4．預(yù)提成本有何規(guī)定？                                 
5．利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場(chǎng)怎樣核算計(jì)稅成本？   
6．甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅？         
7．投資企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資怎樣納稅 ？   
8．房企籌資方法之六：向非金融企業(yè)借款          
9．房企籌資方法之七：“統(tǒng)借統(tǒng)還”              
10．因投資未到位而發(fā)生的利息支出可否扣除？      
11．房企籌資方法之八：向自然人借款            

第四階段：竣工驗(yàn)收和銷售階段合規(guī)票據(jù)的取得與會(huì)計(jì)核算          
1．房地產(chǎn)企業(yè)銷售確認(rèn)的原則和條件               
2．商業(yè)折扣                                       
3．銷售折讓和銷售退回                             
4．現(xiàn)金折扣                                       
5．分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何納稅？             
6．委托代銷                                       
7．視同銷售業(yè)務(wù)                                   
8．預(yù)收賬款何時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入？          

‖培訓(xùn)對(duì)象‖各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。
‖資    料‖本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓(xùn)時(shí)間‖2015年9月16日至18日（9月16日全天報(bào)到,17-18日兩天課程）