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房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前的準(zhǔn)備工作與土地增值稅嚴(yán)格清算的應(yīng)對(duì)策略專題班(劉老師)

參加對(duì)象:各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo),項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、財(cái)會(huì)稅收主管領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、納稅經(jīng)辦人員及稅務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。

公開課編號(hào) GKK6694
主講老師 劉老師
參加費(fèi)用 2980元
課時(shí)安排 2天
近期開課時(shí)間 2015-04-25
舉辦地址 加載中...

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公開課大綱

‖專題背景‖  
 “擴(kuò)大增值稅征收范圍,相應(yīng)調(diào)減營(yíng)業(yè)稅等稅收”是十七屆五中全會(huì)和“十二五”規(guī)劃確定的加快我國(guó)財(cái)稅體制改革的重要內(nèi)容。經(jīng)過三年多的努力,我國(guó)已經(jīng)在交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)等七個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。這是我國(guó)貨物和勞務(wù)稅收制度的又一次重大改革,也是一項(xiàng)重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施,營(yíng)業(yè)稅改征增值稅對(duì)優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)和減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)具有重大意義。
2015年稅制改革的重頭戲就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑施工企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。建筑及房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行營(yíng)改增,延續(xù)增值稅的抵扣鏈條,可以避免重復(fù)征稅,可以降低建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的整體稅負(fù)和開發(fā)產(chǎn)品的成本,可以促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸,可以規(guī)范企業(yè)的納稅行為,避免偷漏稅。
2015年3月20日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)了《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2015]5號(hào)),明確了企業(yè)在改制重組過程中涉及的國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移暫不征收土地增值稅,此項(xiàng)政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。該文件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃會(huì)帶來較大沖擊,同時(shí),也預(yù)示在營(yíng)改增的過程中,土地增值稅依然征收,必然推動(dòng)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的清算。
為宣傳普及營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的稅法知識(shí),協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)盡快掌握營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的操作方法,提前做好營(yíng)改增的準(zhǔn)備工作。幫助房地產(chǎn)企業(yè)理解和掌握土地增值稅清算疑難問題,化解涉稅風(fēng)險(xiǎn),我們特安排此次專題培訓(xùn),主要內(nèi)容如下:

‖專題收益‖
通過2天學(xué)習(xí),您將有以下收獲:
 了解房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的基本政策,納稅人身份選擇、計(jì)稅方法,稅率和征收率,銷項(xiàng)
稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算方法和法定憑證,納稅時(shí)間與地點(diǎn),以及在建項(xiàng)目、竣工待售項(xiàng)目、
商業(yè)地產(chǎn)的過渡性政策等知識(shí),為即將到來的營(yíng)改增提前做好準(zhǔn)備。
 講解土地增值稅清算的各項(xiàng)規(guī)定,使學(xué)員掌握土地增值稅的清算項(xiàng)目、條件、清算方法,
以實(shí)例講解土地增值稅清算時(shí)開發(fā)產(chǎn)品的成本計(jì)算方法,土地增值稅的納稅籌劃技巧,以及
項(xiàng)目清盤后企業(yè)所得稅的清算。

‖主講專家‖
劉老師:我國(guó)著名財(cái)稅專家,高級(jí)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師。金旭紅公司高級(jí)稅務(wù)講師,現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院客座教授,財(cái)政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授。長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)等實(shí)際工作,潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究,具有深湛的理論基礎(chǔ),豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累。參與了我國(guó)《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作,對(duì)企業(yè)所得稅法有獨(dú)到的見解,被譽(yù)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。
出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》(第4版)、《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》(第3版)等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅實(shí)務(wù)專著。
幾年來,曾在北京大學(xué)中國(guó)企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、、浙江大學(xué)總裁班、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)城市建筑協(xié)會(huì)等單位主辦的研討會(huì)上作專題講座,長(zhǎng)期擔(dān)任中央直屬機(jī)關(guān)高級(jí)會(huì)計(jì)師繼續(xù)教育的主講教師,為中國(guó)建筑集團(tuán)、中國(guó)鐵建集團(tuán)、和記黃埔集團(tuán)、大連億達(dá)集團(tuán)、冠城大通等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn),并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問。
講授過《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》、《房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳》等專題。學(xué)員普遍反映:通過講座的學(xué)習(xí)提高了對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解,擴(kuò)展了稅收法規(guī)知識(shí),增強(qiáng)了納稅意識(shí),提高了理性納稅籌劃的自覺性;使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險(xiǎn),減輕了稅收負(fù)擔(dān),提高了經(jīng)濟(jì)效益。

‖專題內(nèi)容‖
上  篇:“營(yíng)改增”相關(guān)文件解讀與前期準(zhǔn)備工作(第一天)
一:增值稅納稅人和扣繳義務(wù)人 
   
1.營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)納稅人范圍包括哪些?
2.如何確定境內(nèi)與境外的應(yīng)稅服務(wù)?
3.單位采用承包、承租、掛靠經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的怎樣確定納稅人?
4.試點(diǎn)納稅人如何分類?劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么?
5.哪些試點(diǎn)納稅人必須認(rèn)定為一般納稅人?哪些納稅人不認(rèn)定為一般納稅人?
哪些納稅人可以申請(qǐng)一般納稅人?
6.怎樣辦理一般納稅人的認(rèn)定手續(xù)?
7.怎樣確定增值稅的扣繳義務(wù)人?
8.兩個(gè)或者兩個(gè)以上的增值稅納稅人怎樣合并納稅?

二:應(yīng)稅服務(wù)和勞務(wù) 
1.房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的征稅范圍包括哪些?
2.哪些勞務(wù)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不屬于應(yīng)稅服務(wù)?
3.房地產(chǎn)業(yè)的視同銷售如何判斷?視同銷售的稅務(wù)處理方法。
4.房地產(chǎn)企業(yè)如何確認(rèn)銷售收入?怎樣計(jì)算銷項(xiàng)稅額?
5.委托境外設(shè)計(jì)單位或個(gè)人進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)如何扣繳增值稅?       

三:稅率和征收率 
1. 增值稅的稅率:
⑴ 租賃服務(wù),稅率為17%;
⑵ 交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn),稅率為11%;
⑶ 現(xiàn)代服務(wù)業(yè),稅率為6%;
⑷ 零稅率。
2.增值稅的征收率為3%。  
3.哪些應(yīng)稅服務(wù)適用增值稅零稅率?怎樣辦理退稅、免稅?
4.哪些應(yīng)稅服務(wù)免征增值稅?                  

四:應(yīng)納稅額的計(jì)算
1.增值稅計(jì)稅方法分幾種?基本公式?                          
2.一般納稅人的計(jì)稅方法,具備什么條件可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅?
3.房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計(jì)算銷項(xiàng)稅額?怎樣把含稅銷售額換算成不含稅銷售額?
4.什么是進(jìn)項(xiàng)稅額?房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)和接受勞務(wù)過程中如何核算進(jìn)項(xiàng)稅額?
5.營(yíng)改增后,增值稅專用發(fā)票的管理、使用、抵扣以及增值稅發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)的控制方法
6.增值稅扣稅憑證的認(rèn)證和申報(bào)抵扣期限有何規(guī)定?哪些憑證沒有規(guī)定認(rèn)證期限?
7.哪些購(gòu)進(jìn)貨物、接受勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù),其進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣?
8.如何計(jì)算兼營(yíng)業(yè)務(wù)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額?
9.已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購(gòu)進(jìn)貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)者應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生不得抵扣進(jìn)行稅額的業(yè)務(wù),如何扣減進(jìn)項(xiàng)稅額?
10.銷售方因服務(wù)中止或折讓怎樣扣減銷項(xiàng)稅額?
11.購(gòu)買方因服務(wù)中止或折讓怎樣扣減進(jìn)項(xiàng)稅額?
12.符合一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)不申請(qǐng)辦理一般納稅人有何懲罰性規(guī)定?
13.哪些情況適用于按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅?
14.增值稅價(jià)外費(fèi)用的范圍?哪些價(jià)外費(fèi)用可以不計(jì)稅?
15.營(yíng)業(yè)稅改征增值稅哪些應(yīng)稅服務(wù)可以差額征稅?
16.納稅人兼營(yíng)不同稅率的應(yīng)稅勞務(wù)和服務(wù)怎樣核算?納稅人兼營(yíng)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)的應(yīng)
怎樣核算?
17.納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的應(yīng)怎樣核算?
18.何謂商業(yè)折扣?納稅人發(fā)生商業(yè)折扣的應(yīng)怎樣開具發(fā)票?
19.納稅人發(fā)生銷售退回、銷售折讓、開票有誤等情況如何進(jìn)行稅務(wù)處理?
20.正在開發(fā)的在建工程如何進(jìn)行營(yíng)改增?
21.已經(jīng)竣工驗(yàn)收的待售房地產(chǎn)如何進(jìn)行營(yíng)改增?
22.房產(chǎn)和建筑物租賃如何進(jìn)行營(yíng)改增? 
23.銷售使用過的固定資產(chǎn)如何繳納增值稅?
24.原增值稅一般納稅人兼有應(yīng)稅勞務(wù)的,截止到試點(diǎn)實(shí)施之日前的增值稅期末留
抵稅額如何處理?
25.扣稅憑證丟失如何處理?
26.一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇,其進(jìn)項(xiàng)稅額可否抵扣?
27.房地產(chǎn)租賃如何實(shí)行營(yíng)改增?        

五:納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅地點(diǎn)

1.怎樣確定增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間?
2.怎樣確定增值稅的納稅地點(diǎn)?
3.納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為,納稅期限、稅款繳庫(kù)期是如何規(guī)定的?
4.扣繳境外單位和個(gè)人的增值稅在哪里納稅?何時(shí)納稅?

六:稅收減免
1.營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的免稅項(xiàng)目包括哪些?
2.增值稅的應(yīng)稅項(xiàng)目哪些實(shí)行即征即退?
3.納稅人可否放棄免稅、減稅?有何規(guī)定?
4.增值稅的起征點(diǎn)有何變化?小微企業(yè)的增值稅有何特殊優(yōu)惠政策?
5.納稅人購(gòu)置增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用如何抵減增值稅稅額?

七:征收管理
1.營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之后對(duì)于跨期業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)如何處理?
2.適用零稅率的應(yīng)稅服務(wù)怎樣辦理退(免)稅?
3.哪些應(yīng)稅服務(wù)不得開具增值稅專用發(fā)票?
4.小規(guī)模納稅人提供應(yīng)稅服務(wù),接收方索取增值稅專用發(fā)票的應(yīng)當(dāng)怎樣辦理?

八:增值稅的會(huì)計(jì)核算                                    
1.增值稅會(huì)計(jì)科目的設(shè)置                      
2.小規(guī)模納稅人增值稅的賬務(wù)處理              
3.一般納稅人進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)處理              
4.一般納稅人銷項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)處理              
5.增值稅視同銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理             
6.增值稅返還、應(yīng)繳增值稅的會(huì)計(jì)處理

下  篇:土地增值稅嚴(yán)格征管的應(yīng)對(duì)策略(第二天)
一:土地增值地清算的基本規(guī)定

1.怎樣確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入總額?合同面積與實(shí)測(cè)面積不一致如何進(jìn)行調(diào)整?
2.計(jì)算土地增值稅的“扣除項(xiàng)目金額”包含哪些內(nèi)容?怎樣計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用?
3.土地增值稅清算時(shí),契稅是否可以計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額,契稅可否計(jì)算30%的附加扣除額?
4.土地閑置費(fèi)可否計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”?在計(jì)算土地增值稅時(shí)可否扣除?
5.計(jì)算土地增值稅時(shí),有金融機(jī)構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除?企業(yè)沒有借款費(fèi)用的,“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”是否按照5%扣除?
6.向個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償款憑何種憑證扣除?
7.扣留施工企業(yè)的質(zhì)量保證金如何扣除?
8.怎樣確定土地增值稅的清算項(xiàng)目?應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目和要求納稅人進(jìn)行土地
增值稅清算的怎樣劃分?
9.土地增值稅核定征收的條件和程序是怎樣規(guī)定的?
10.土地增值稅清算時(shí),補(bǔ)交以前年度稅款是否征收滯納金?

二:土地增值稅的稅收優(yōu)惠
1.何謂普通標(biāo)準(zhǔn)住宅?有何稅收優(yōu)惠?如何計(jì)算免稅臨界點(diǎn)?
2.新建的商品房裝修費(fèi)用可否計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本?怎樣利用增加裝修成本的方
法降低土地增值稅?
3.如何轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可以降低土地增值稅?
4.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)與房地產(chǎn)合作開發(fā)在納稅上有何區(qū)別?
5.企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理,可以降低稅費(fèi)支出?
6.怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以降低土地增值稅?
7.新設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”?
8.企業(yè)進(jìn)行公司制改造有何稅收優(yōu)惠?房地產(chǎn)企業(yè)是否適用?
9.企業(yè)合并、分立有何稅收優(yōu)惠?房地產(chǎn)企業(yè)是否適用?
10.單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資有何稅收優(yōu)惠?房地產(chǎn)企
業(yè)是否適用?
11.國(guó)家征用的房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠?怎樣可以享受?
12.利用美化小區(qū)環(huán)境進(jìn)行土地增值稅籌劃的案例分析
13.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售保障性住房是否應(yīng)預(yù)繳土地增值稅?

三:土地增值稅清算時(shí)開發(fā)產(chǎn)品成本核算
1.土地增值稅清算時(shí),對(duì)開發(fā)產(chǎn)品要求分類清算還是綜合清算?
2.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品分類的方法和原則
3.開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目核算的具體內(nèi)容是什么?土地增值稅的成本范圍與企業(yè)所得
稅的成本范圍有何差異?
4.直接成本如何計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本?
5.間接成本、共同成本如何分配計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本?
6.開發(fā)產(chǎn)品成本核算方法有何剛性規(guī)定?
7.如何利用層高系數(shù)法分配建筑安裝成本?
8.實(shí)例分析開發(fā)產(chǎn)品成本分配計(jì)算的程序
9.搞好土地增值稅清算應(yīng)注意哪些問題?
10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前如何對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行清算?

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