房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“營(yíng)改增”前瞻暨匯算報(bào)表重點(diǎn)稽查項(xiàng)目解析專(zhuān)題（李老師）

‖專(zhuān)題說(shuō)明‖
2014—2015年注定是改革之年，國(guó)家稅務(wù)總局稅制改革的重磅消息接二連三出臺(tái)，行政審批制度改革、取消稅收專(zhuān)管員管戶制、重大重組稅收政策推出、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象事先備案改為完工后報(bào)送……。
十二五最后一年房地產(chǎn)建筑業(yè)“營(yíng)改增”箭在弦上；“營(yíng)改增”給各行各業(yè)企業(yè)帶來(lái)的影響已逐漸顯現(xiàn)，如何了解“營(yíng)改增”結(jié)構(gòu)性減稅對(duì)企業(yè)個(gè)體的最終影響？如何尋找政策空間，籌劃差異地域，確保爭(zhēng)取享受最大減稅利益？如何了解稅改設(shè)計(jì)思路與具體細(xì)節(jié)規(guī)定，準(zhǔn)備后續(xù)接軌操作順利實(shí)施？了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)營(yíng)改增制度設(shè)計(jì)……。
 “重管理嚴(yán)稽查抓收入”將成為新一年稅務(wù)工作的新常態(tài)，年終決算正在緊張進(jìn)行，作為房地產(chǎn)企業(yè)的您將面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。我們準(zhǔn)備好了嗎？
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‖課程收益‖
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‖主講專(zhuān)家‖
李老師：著名稅務(wù)策劃專(zhuān)家，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師；東北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，工程學(xué)碩士，某省地稅官員，揚(yáng)州稅務(wù)專(zhuān)修學(xué)院客座教授，注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試命題人之一，金旭紅教育咨詢有限公司首席稅務(wù)咨詢師，眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)納稅顧問(wèn)。多次代表國(guó)家稅務(wù)總局查辦各類(lèi)案件，具有良好的稅收法律素養(yǎng)：多次主持稅務(wù)聽(tīng)證案件，三次代表稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟(jì)措施的運(yùn)用。擅長(zhǎng)講授注冊(cè)會(huì)計(jì)師考前培訓(xùn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)財(cái)稅培訓(xùn)，稅收政策解析，稅法與會(huì)計(jì)差異分析等課程。其授課以實(shí)用性著稱(chēng)，授課態(tài)度求真務(wù)實(shí)、案例源于實(shí)戰(zhàn)、翔實(shí)精巧，并因此受到參加培訓(xùn)的財(cái)稅學(xué)員一致好評(píng)。

‖主講內(nèi)容‖
第一部分：房地產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)改增工作前瞻與應(yīng)對(duì)
1．了解社會(huì)關(guān)注、萬(wàn)眾矚目的重大稅制改革——營(yíng)改增進(jìn)程；
2．論證營(yíng)改增稅制改革對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的推動(dòng)與促進(jìn)作用；
3．幫助企業(yè)理解營(yíng)改增的稅制改革特點(diǎn)——戰(zhàn)略簡(jiǎn)單，技術(shù)復(fù)雜難度大；
4．期待稅制改革將引發(fā)下一輪的征管改革與財(cái)政體制改革；
5．營(yíng)改增基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)指導(dǎo)；
6．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)“營(yíng)改增”政策前瞻：
⑴ 稅率設(shè)計(jì)及征管難點(diǎn)
⑵ 簡(jiǎn)易征收率設(shè)計(jì)
⑶ 一般計(jì)稅方法與簡(jiǎn)易征收選擇
⑷ 介紹金稅工程
⑸ 發(fā)票的認(rèn)證，抵扣，抄稅，交叉比對(duì)
⑹ 發(fā)票領(lǐng)購(gòu)，開(kāi)具，紅字增值稅專(zhuān)用發(fā)票
⑺ 貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專(zhuān)用發(fā)票
⑻ 稅務(wù)代開(kāi)票
⑼ 營(yíng)改增會(huì)計(jì)科目設(shè)置技巧與會(huì)計(jì)核算的4大板塊

第二部分：報(bào)表重點(diǎn)稽查項(xiàng)目解析
一、營(yíng)業(yè)稅：
1．主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：
⑴ 銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用是否未按規(guī)定入賬，少計(jì)收入9個(gè)方面
問(wèn)題
⑵ 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長(zhǎng)期不結(jié)轉(zhuǎn)收入
⑶ 按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷(xiāo)售款是否及時(shí)申報(bào)納稅
⑷ 采取委托銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，是否不及時(shí)收取售房款，或者部分售房款由
中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開(kāi)具發(fā)票或收據(jù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)未計(jì)入收入
⑸ 以銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計(jì)稅；是否將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入
⑹ 對(duì)將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷(xiāo)售資產(chǎn)確認(rèn)收入。對(duì)將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入
⑺ 發(fā)生視同銷(xiāo)售行為，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅5個(gè)問(wèn)題
2．其他業(yè)務(wù)收入：
⑴ 房屋出租收入3個(gè)問(wèn)題
⑵ 商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷(xiāo)售收入、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報(bào)納稅
3．其他營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題：
⑴ 利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，是否未申報(bào)繳納建筑
環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅
⑵ 中途轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，是否未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅
⑶ 支付境外公司來(lái)華提供咨詢、設(shè)計(jì)、施工等勞務(wù)費(fèi)，是否未按規(guī)定代扣代繳營(yíng)業(yè)稅
⑷ 合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅
⑸ 不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計(jì)或不計(jì)銷(xiāo)售收入

二、企業(yè)所得稅：
1．收入方面：
⑴ 未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入是否已按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅
⑵ 產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其與對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對(duì)于跨年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無(wú)不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象
⑶ 取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎(jiǎng)勵(lì)收入是否申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅
⑷ 客戶放棄的購(gòu)房定金、沒(méi)收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減成本費(fèi)用
2．成本費(fèi)用方面：
⑴ 取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計(jì)價(jià)：
① 是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價(jià)值；是否存在將購(gòu)進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，通過(guò)評(píng)估虛增土地成本，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本
⑵ 是否虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本2個(gè)問(wèn)題
⑶ 是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用4個(gè)問(wèn)題
⑷ 是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用：
① 取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開(kāi)發(fā)票入賬；取得第三方開(kāi)具的發(fā)票入賬；取得開(kāi)具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬等
⑸ 是否混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本6個(gè)問(wèn)題
⑹ 是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額6個(gè)問(wèn)題
⑺ 是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額5個(gè)問(wèn)題
⑻ 其他6個(gè)問(wèn)題

三、個(gè)人所得稅：
1．未通過(guò)“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎(jiǎng)金、實(shí)物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個(gè)人所得稅
2．為職工購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個(gè)人所得稅
3．以發(fā)票報(bào)銷(xiāo)方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。（交通補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼如果所在省制定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的，在標(biāo)準(zhǔn)限額內(nèi)的部分可免征個(gè)人所得稅）
4．以發(fā)票報(bào)銷(xiāo)方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎(jiǎng)金或支付給個(gè)人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎(jiǎng)勵(lì)等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅
5．支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時(shí)是否扣繳利息、股息、紅利收入的個(gè)人所得稅
6．房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員取得銷(xiāo)售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個(gè)人所得稅
7．為管理人員購(gòu)買(mǎi)住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計(jì)征個(gè)人所得稅
8．各種促銷(xiāo)活動(dòng)向客戶贈(zèng)送禮品，是否代扣代繳個(gè)人所得稅

四、土地增值稅：除上述營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問(wèn)題外，還應(yīng)注意檢查：
1．對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與通住房混淆在一起核算，少繳稅款
2．是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷(xiāo)售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅
的清算
3．是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位
4．是否按規(guī)定進(jìn)行成本費(fèi)用分?jǐn)?br /> 5．是否按規(guī)定從開(kāi)發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過(guò)貸款期限的利息和罰息稅前扣除
6．清算后又銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)

五、土地使用稅：
1．已征用未開(kāi)發(fā)的土地是否按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅
2．土地等級(jí)和使用稅額變更后是否及時(shí)調(diào)整納稅申報(bào)
3．開(kāi)發(fā)用地在開(kāi)發(fā)期間是否按規(guī)定計(jì)征土地使用稅
4．未銷(xiāo)售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅

六、契稅：
1．出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，是否按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計(jì)繳契稅。以協(xié)議方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益；以競(jìng)價(jià)方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)
2．以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得使用權(quán)的，是否補(bǔ)繳契稅
3．以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否按規(guī)定繳納契稅
4．土地使用權(quán)受讓人通過(guò)完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲得的低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無(wú)償贈(zèng)與的土地使用權(quán)，是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格，繳納契稅
5．承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，是否未按規(guī)定繳納契稅
6．分期支付方式取得的土地使用權(quán)，是否未按合同規(guī)定的總價(jià)繳納契稅
7．競(jìng)價(jià)土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅

七、房產(chǎn)稅：
1．自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長(zhǎng)期掛“在建工程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅
2．是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費(fèi)”或掛在其他應(yīng)付款上未繳房產(chǎn)稅
3．與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否增加計(jì)稅房產(chǎn)原值
4．新建和購(gòu)置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報(bào)繳納房產(chǎn)稅
5．國(guó)有企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資過(guò)程中房屋價(jià)值重估后的新增價(jià)值，是否按照有關(guān)規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅
6．自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅
7．是否按規(guī)定將相應(yīng)的土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值據(jù)以征收房產(chǎn)稅

八、印花稅：
1．各類(lèi)應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。是否將應(yīng)稅憑證劃為非稅憑證，漏繳印花稅；是否應(yīng)納稅憑證書(shū)立或領(lǐng)受時(shí)即行貼花，而直到憑證生效日期才貼花納稅
2．房屋銷(xiāo)售（預(yù)售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購(gòu)銷(xiāo)合同、租賃合同、勘察設(shè)計(jì)合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計(jì)稅依據(jù)，未按全部所載金額計(jì)稅
3．2006年11月27日之后簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是否按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅