房地產(chǎn)業(yè)“營改增”準備與所得稅匯算操作調整應對策略專題

『專題背景』 
大變革是未來幾年經(jīng)濟發(fā)展的主題，一年來，稅收政策變化多端。今年至今國家稅務總局下發(fā)了60多個公告，1000多個內部規(guī)范性文件，管理層仍在不斷推出新的稅收政策。房地產(chǎn)相關行業(yè)全面營改增腳步聲聲，迫在眉睫，房地產(chǎn)開發(fā)必須直面面對。各國字號的房地產(chǎn)集團企業(yè)，已經(jīng)緊密鑼鼓地在進行部署、并對涉稅人員進行了數(shù)輪地培訓。
這些對企業(yè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生重大直接影響稅收政策，你學習了多少？應用了多少？領會了多少？在年度結賬前，對本年稅收政策梳理學習，對賬務中存在的風險全面自查補救，做好營改增與匯算清繳全面準備，非常重要。營改增絕不僅僅是簡單的稅務管理或財務會計核算處理改變，而是會影響企業(yè)管理方方面面的重大變革，將對企業(yè)的組織結構、業(yè)務模式、關聯(lián)交易、資質管理、供應商選擇、管理環(huán)節(jié)、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰(zhàn)。
未雨綢繆，加強政策學習，增進對“營改增”的認識，制訂增值稅內部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度，提前應對和防范營改增后可能帶來的經(jīng)濟風險和稅務風險，妥善處理營改增過渡期間的稅金清算與稽查等事宜，確保企業(yè)利益最大化。
本課程通過最新稅收政策的實戰(zhàn)解讀，運用大量的實用真實稽查案例，分析稅企爭議的原因和解決方法，達到準確理解稅收新政，合理運用稅收政策處理本單位的稅收策劃，正確掌握營改增與所得稅匯算清繳操作與調整策略，解決稅企納稅爭議方法的最佳效果！

『主講專家』肖老師：中國注冊稅務師、稅務稽查資深官員、國家稅務總局所得稅專家?guī)斐蓡T、國家稅務總局內審師資、“營改增”小組成員、國際稅收研究會理事，稅務干部業(yè)務培訓兼職教師。被學員譽為：“稅界奇才、實戰(zhàn)大師”。擅長用稅收策略解決特有的企業(yè)管理問題，在多年的稅收稽查、稅政業(yè)務實踐中，特別是對房地產(chǎn)業(yè)的稅收策略及涉稅風險防范有非常深入的研究。
肖老師以親身經(jīng)歷的稽查與審理的案例，真實、生動地闡述稅收政策的應用及應對策略；以十八年的稅收征管、稽查經(jīng)驗，解說容易引起稅企業(yè)爭議稅收問題的來龍去脈；以一個稅務工作者的角度，探討企業(yè)財務人員在應對稅務征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企業(yè)稅務風險。授課以實務見長，案例精深且新穎獨到，操作性強,其講解案例豐富，深入淺出，緊貼企業(yè)實際，側重為企業(yè)解決實際問題，是我國稅收實戰(zhàn)派講師的代表。

『主講內容』   
第一部分：大變革時代房地產(chǎn)應對與房地產(chǎn)相關稅收新政策大盤點
1．商事制度改革引發(fā)房地產(chǎn)稅務管理風險與機遇
2．審批制度改革稅務風險控制：稅總發(fā)〔2014〕107號
3．如何利用納稅服務規(guī)范規(guī)避稅務風險？
4．項目公司取得土地的十七種形式及稅務最佳處理方法
5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)設立項目部爭搶稅源的最佳解決方法
6．所得稅匯算清繳新報表、新要求、新征程全面解析
7．《關于做好組織稅收收入工作的通知》稅總發(fā)〔2014〕78號
8．《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題》國稅總局公告2014年第35號
9．《關于夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》財稅〔2014〕4號
10．《納稅人開發(fā)回遷安置用房有關營業(yè)稅問題》國稅總局公告2014年第2號

第二部分：如何做好即將來臨的房地產(chǎn)、建安業(yè)、營改增的預防與準備
1．房地產(chǎn)營改增模式背景解讀
2．稅務機關對房地產(chǎn)營改增的準備
3．房地產(chǎn)行業(yè)納稅人的準備
4．房地產(chǎn)建筑業(yè)營業(yè)稅改增值稅對企業(yè)經(jīng)營的影響及應對
⑴ 營改增對房地產(chǎn)經(jīng)營模式會產(chǎn)生哪些影響？
⑵ 營改增對房地產(chǎn)財務指標及績效評價的影響？
⑶ 營改增對房地產(chǎn)經(jīng)營預算工作的影響？
⑷ 營改增對房地產(chǎn)資金管理的要求？

第三部分：可預見的房地產(chǎn)營改增主要稅務問題、對匯算的影響及應對策略
1．稅制如何設定？一般計稅方式還是簡易征收？
2．預計房地產(chǎn)銷售、出租、建筑業(yè)稅率？征稅率？
3．對于不同類型的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)地產(chǎn)、車位、政府工程，是否采用不同的
增值稅政策？
4．營改增改革之前取得的進項稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？
5．存量房產(chǎn)在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？
6．營改增啟動時已開盤項目如何處理？同一開盤項目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型
的流轉稅？
7．長期合同如多年完成總包合同如何處理？
8．一級開發(fā)差額征稅？拆遷安置視同銷售如何進行營改增？
9．取得土地支付的土地出讓金、規(guī)費是否有機會抵扣進項稅？
10．資金成本利息方面如何抵扣進項稅？
11．項目開發(fā)建造的配套設施是否視同銷售？建成后產(chǎn)權屬于政府、全體業(yè)主所有的，其成本、費用所發(fā)生的進項稅是否可以從銷項稅額中抵扣？
12．是否收到預售款時即產(chǎn)生銷項稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務？
13．項目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉作投資性物業(yè)，屬于視同銷售行為？進項稅如何抵扣？
如果隨后又進行出售，銷項稅和進項稅又如何處理？
14．以房產(chǎn)進行投資增值稅處理？合作建房的增值稅處理？
15．項目部納稅地點在哪里？
16．簽訂工程合同時（如：建筑安裝合同、總承包合同、基礎設施合同等），對預付
工程款支付是否立刻開具增值稅專用發(fā)票？
17．施工企業(yè)按照完工百分比法確認會計收入，增值稅納稅義務發(fā)生時間如何確定？
18．增值稅申報是否在項目所在地申報？注冊地和項目所在地不同如何處理？取得
發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？

第四部分：房地產(chǎn)營改增稅前后合理稅收籌劃
1．房地產(chǎn)準備工作注意事項及過渡期稅務籌劃
2．營改增人員調配、產(chǎn)品、業(yè)務、流程、合同、文件整理與安排
3．匯總業(yè)務、財務、稅務、系統(tǒng)情況與需求，有序推進。
4．對內培訓營改增業(yè)務和流程的注意事項
5．會計核算、業(yè)務流程、系統(tǒng)修改、制度修訂、合同發(fā)票各項事務的準備
6．營改增前后與供應商的博弈
7．營改增前后與客戶的談判
8．怎樣提高可抵扣進項稅額
9．增值稅和營業(yè)稅的業(yè)務界定，混合銷售、兼營業(yè)務
10．如何利用一般納稅人和小規(guī)模納稅人
11．如何利用過渡期優(yōu)惠政策及財政補貼等

第五部分：營改增政策解析與房地產(chǎn)全面準備與匯算清繳合理安排
1．企業(yè)選擇增值稅納稅人身份的優(yōu)勢與劣勢比較
2．營改增企業(yè)適用稅率政策概述
3．一般計稅方法的基本方法講解
4．簡易計稅方法的基本方法講解
5．營改增政策中計稅方法適用范圍的一般規(guī)定
6．適用簡易計稅方法按照3％征收的特殊規(guī)定
7．營改增企業(yè)如何利用營改增政策合理選擇計稅方法降低稅負
8．差額征收與進項抵扣的稅負差別分析
9．企業(yè)如何充分利用進項抵扣政策減輕企業(yè)稅負
10．如何避免不得抵扣的進項給企業(yè)帶來的稅負增加
11．針對進項稅抵扣時間的稅收籌劃
12．進項抵扣政策中應特殊注意的幾項誤區(qū)
13．合理安排固定資產(chǎn)購進時間及方式避免稅負提高

第六部分：房地產(chǎn)營改增全方位準備與企業(yè)所得稅匯算應對策略
1．結合營改增銜接準備，房地產(chǎn)六種收入的確認及稅務風險點
2．面對營改增企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入規(guī)劃
3．營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資操作與調整應對策略
4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本、費用的扣除準備、操作與調整應對策略
5．房地產(chǎn)持有物業(yè)出租與承租的營改增應對策略---先收租金、后收租金、免租期、
轉租、售后回租，節(jié)稅有辦法、租租有學問。
6．稽查對開發(fā)的工程成本高于平均造價質疑，如何提供七大正當理由申辯？
7．房地產(chǎn)企業(yè)成本分攤方法的選擇與稅務影響。
8．拆遷改造下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅焦點問題風險防范

第七部分：房地產(chǎn)建筑業(yè)特有的發(fā)票問題處理與內控設計
1．甲供材料，如何開具發(fā)票最合法？怎樣開具最節(jié)稅？
2．電梯、空調、門禁系統(tǒng)等設備項目票據(jù)如何開具
3．包工包料工程票據(jù)如何開具？
4．精裝修房如何開票節(jié)稅？裝飾清包工工程票據(jù)如何開具？
5．工程發(fā)票的開票地點有何特殊要求？
6．園林綠化工程票據(jù)如何開具？
7．取得的工程違約金如何開具票據(jù)？
8．建筑企業(yè)墊資開發(fā)如何開票？
9．取得勞務公司人工費發(fā)票差額開票？還是全額開票？社會保險如何解決？
10．開具建安業(yè)發(fā)票，為何要先繳納社會保險費？
11．掛靠經(jīng)營如何開票風險最??？
12．完工工程已全額開具發(fā)票，并另支付折扣，營業(yè)額中是否可以減除折扣金額？
13．建安企業(yè)取得現(xiàn)金，未開票的應如何確認收入？
14．建筑安裝企業(yè)的總分包工程，如何開具發(fā)票？
15．假發(fā)票如何識別？應該由承擔鑒定責職？取得假發(fā)票如何補救？
16．鋼結構、門窗銷售安裝如何開票？
17．丟失已經(jīng)開具的發(fā)票聯(lián)，如何處理？發(fā)票涉稅問題的追溯期限？
18．營改增前發(fā)生的業(yè)務是否可以在營改增后取得/開具發(fā)票？營改增后發(fā)生的業(yè)務是否可以在營改增前提前開具發(fā)票？

第八部分：營改增后稅務規(guī)劃思路及注意事項
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何避免在營改增實施過程中多交冤枉稅？
2．營業(yè)稅改增值稅后分支機構如何繳稅及總分機構的稅務處理注意事項有那些？
如何進行賬務處理？
3．避免因視同銷售帶來的企業(yè)稅負提升
4．混業(yè)經(jīng)營的風險規(guī)避
5．固定資產(chǎn)、使用及處理的稅收選擇
6．營改增給勞務外包、工程分包市場帶來的機遇與挑戰(zhàn)
7．關聯(lián)企業(yè)通過轉移定價利用營改增試點進行稅收籌劃