2014年房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算全程攻略專題班（李老師）

【專題背景】
2013年歲尾，央視三次炮轟“土地增值稅”，不僅將矛頭指向房地產(chǎn)開發(fā)商，更痛斥國(guó)家稅務(wù)總局征管不力。隨后，國(guó)家稅務(wù)總局以官網(wǎng)答記者問的形式給予回應(yīng)：“稅務(wù)總局將進(jìn)一步完善制度措施，加強(qiáng)土地增值稅征管。”地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)發(fā)力，國(guó)家稅務(wù)總局承受輿論壓力，經(jīng)濟(jì)下滑地方財(cái)政吃緊，目前，國(guó)家稅務(wù)總局正在醞釀出臺(tái)《關(guān)于土地增值稅若干具體問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014第***號(hào)），文件中將對(duì)：土地增值稅清算條件、裝修費(fèi)用的扣除、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)施工支出的扣除、財(cái)政返還資金的處理、轉(zhuǎn)讓土地加計(jì)扣除、清算單位中的產(chǎn)品分類、企業(yè)分立征收土地增值稅處理等事項(xiàng)進(jìn)行進(jìn)一步明確。以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管和清算工作的指導(dǎo)。所有信息都指向––“2014年將迎來最為嚴(yán)厲的土地增值稅征管！”作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的您做好戰(zhàn)斗準(zhǔn)備了嗎？
如果您有地塊剛剛啟動(dòng)尚未進(jìn)行稅收籌劃，如果您正在為項(xiàng)目是否應(yīng)申報(bào)清算猶豫不決，如果您有應(yīng)清未清樓盤在惴惴不安等待清算，如果您對(duì)土地增值稅清算尚有疑難雜癥，如果您對(duì)土地增值稅清算缺乏系統(tǒng)學(xué)習(xí)，歡迎來到“土地增值稅清算”專題大課堂！ 本課程由實(shí)戰(zhàn)派專家李利威為大家詳盡講解土地增值稅清算全流程，所有土地增值稅問題一網(wǎng)打盡，化解稅收風(fēng)險(xiǎn)、破解土地增值稅難題、掌控節(jié)稅技巧。真實(shí)案例分享，接地氣、重實(shí)效，讓您兩天不虛此行！?。?br />
【主講內(nèi)容】
模塊一：2014年土地增值稅政策和征管走向展望
模塊二：?jiǎn)?dòng)土地增值稅清算
1、清算條件 (應(yīng)該清算/可以清算)
⑴ 某滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目清算時(shí)點(diǎn)案例
⑵ 清算單位的確定（兩分型、三分型、四分型等等）
⑶ 合并、分立、投資是否土地增值稅清算
⑷ “竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面積”的判定
⑸ 預(yù)售許可證取得后滿三年的判定
2、未清算的法律責(zé)任（滯納金/罰款/刑事責(zé)任）
⑴ 達(dá)到“應(yīng)該清算”條件未清算是否構(gòu)成偷稅？
⑵ 清算后轉(zhuǎn)讓尾房未申報(bào)納稅是否構(gòu)成偷稅？
⑶ “可以清算”項(xiàng)目是否加收滯納金？
⑷ “未按期申報(bào)”還是“拒不申報(bào)”：某地產(chǎn)公司稽查案例
⑸ 預(yù)繳中少繳納土地增值稅是否構(gòu)成偷稅?
⑹ 核定征收稅款偏低被追查是否定性為偷稅？
3、清算啟動(dòng)的納稅籌劃
⑴ 清算與否的抉擇：補(bǔ)稅型；退稅型；兩清型
⑵ 土地增值稅清算與僵尸公司注銷
⑶ 匯繳前繳納的土地增值稅的所得稅前扣除年度
模塊三：清算前期準(zhǔn)備
◇ 成本對(duì)象（項(xiàng)目類型）的劃分
⑴ 普通住宅標(biāo)準(zhǔn)/保障房的項(xiàng)目類型等
⑵ 某地產(chǎn)公司地下車庫(kù)確定項(xiàng)目類型稅企爭(zhēng)議案例
⑶ 住宅和商業(yè)可否合并計(jì)算
模塊四：收入篇
1、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》概述
2、銷售收入的確認(rèn)
⑴ 預(yù)售/分期收款/按揭收入的確認(rèn)
⑵ 訂金、定金、違約金和賠償金
⑶ 折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
⑷ 商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致
⑸ 轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)收入如何確認(rèn)
⑹ 計(jì)稅價(jià)格明顯偏低的處理
3、視同銷售收入
⑴ 合作建房后分房產(chǎn)、房屋土地對(duì)外投資
⑵ 以房抵工程款、抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等
⑶ 預(yù)征時(shí)點(diǎn)/清算時(shí)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
⑷ 視同銷售收入金額的確認(rèn)
4、代收費(fèi)用/價(jià)外費(fèi)用
5、拆遷收入
6、政府財(cái)政返還
模塊五：扣除篇
1、土地成本
 ⑴ 以賣股權(quán)方式買地的土地成本、接受投資的土地成本
⑵ 無償劃轉(zhuǎn)土地、土地評(píng)估增值、無土地成本票據(jù)
⑶ 契稅、土地使用稅、耕地占用稅
⑷ 拍地支付的傭金
⑸ 拆遷成本：拆遷公證費(fèi)、拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷戶過渡租金
⑹ 某“拆遷還建”土地增值稅納稅籌劃案例
2、開發(fā)成本
 ⑴ 稅務(wù)局如何查處虛增開發(fā)成本
⑵ 土地增值稅清算中如何審核發(fā)票
⑶ 疑難實(shí)務(wù)：甲供材、公共配套、精裝修、售樓處、紅線外
⑷ 地下車位處理：人防車位、有產(chǎn)權(quán)車位、無產(chǎn)權(quán)車位
⑸ 成本分?jǐn)偟募记桑ń馕鲰?xiàng)目的52種清算方案）
3、開發(fā)費(fèi)用和稅金扣除
 ⑴ 開發(fā)費(fèi)用土地增值稅前扣除的納稅籌劃思路
⑵ 土地增值稅和企業(yè)所得稅對(duì)利息費(fèi)用口徑差異
⑶ 利息疑難實(shí)務(wù)：融資顧問費(fèi)、統(tǒng)借統(tǒng)還利息、利率上限等
⑷ 三種基本信托融資模式的利息扣除
⑸ 某私募股權(quán)融資的案例解析
⑹ 稅金疑難實(shí)務(wù)：土地使用稅、各種基金等
4、清算后事項(xiàng)
 ◇ 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算后尾盤的納稅籌劃案例
模塊六：特殊業(yè)務(wù)
1、合作建房如何進(jìn)行土地增值稅清算？
2、合并是否可以節(jié)省土地增值稅？
3、投資時(shí)如何計(jì)算土地增值稅？
4、土地增值稅的核定征收
5、如何注銷項(xiàng)目公司？
模塊七：稽查后風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)篇
1、應(yīng)清未清項(xiàng)目是否繳納滯納金和罰款？
2、核定征收稅款偏低是否定性為偷稅？
3、預(yù)繳時(shí)少交稅款的法律責(zé)任？
4、未辦理注銷稅務(wù)登記的如何追繳稅款的規(guī)定
模塊八：專家現(xiàn)場(chǎng)預(yù)留時(shí)間與學(xué)員互動(dòng)交流，答疑解惑。

【主講專家】李老師：知名稅務(wù)律師，“律師”、“注冊(cè)會(huì)計(jì)師”、“注冊(cè)稅務(wù)師”，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)專家團(tuán)講師、中國(guó)總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)特聘專家，武漢大學(xué)稅法研究中心特聘講師、中英財(cái)務(wù)總監(jiān)職業(yè)資格認(rèn)證專家講師、中國(guó)稅務(wù)律師聯(lián)盟成員，中國(guó)稅務(wù)報(bào)資深撰稿人。
現(xiàn)工作于大成律師事務(wù)所，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富，曾操刀中建地產(chǎn)、金融街控股、中投發(fā)展、雅戈?duì)柕禺a(chǎn)、萊蒙地產(chǎn)、中冶地產(chǎn)、聯(lián)想集團(tuán)、海通集團(tuán)、世茂地產(chǎn)、世紀(jì)金源等眾多地產(chǎn)公司籌劃項(xiàng)目，現(xiàn)擔(dān)任方興地產(chǎn)、金融街控股、首開地產(chǎn)、中翔集團(tuán)、太極湖集團(tuán)多家房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)稅務(wù)顧問。授課形式活潑生動(dòng)、深受學(xué)員喜愛。