《房地產(chǎn)項目清算與土地增值稅清算的涉稅處理高研班》公開課（林佳良）

“房地產(chǎn)項目清算與土地增值稅清算的涉稅處理高研班”
☆ 2012年10月26–28日
☆ 鄭州
☆ 主 講：林佳良

2012年是有史以來全國稅收任務(wù)完成最為緊張的一年，不少省份上半年稅收收入任務(wù)靠寅吃卯糧之“借錢”方式來完成！在此背景下，新一輪稅務(wù)稽查風(fēng)暴隨時可能掀起，而房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅無疑是首當其沖的重要稅種之一。
如何進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最基本核算單位的確定？是否會對土地增值稅清算的最終結(jié)果有影響？地下停車位在土地增值稅清算中如何核算？是否預(yù)留成本？其相關(guān)的法律風(fēng)險如何把控？在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負構(gòu)成中，土地增值稅需要按增值額的30%-60%征收，稅負高、計算復(fù)雜、操作難度大，是一個不可小視的稅種。另外，土地增值稅是采取了預(yù)征清算辦法，清算又分為主動清算和強制清算，處理不好就會減少收益，給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失。
本課程依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國家清算政策，以眾多實際清算的案例介紹土地增值稅的稅務(wù)稽查涉稅風(fēng)險及防范措施，以期達到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險之目的；本課程主要以土地增值稅清算和公司注銷為重點，對房地產(chǎn)企業(yè)涉及的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等稅種的特殊業(yè)務(wù)處理也進行分析，化解2012年稅務(wù)稽查工作重點檢查項目之風(fēng)險。

【主講內(nèi)容】
第一部分：土地增值稅政策與清算技巧
一、 土地增值稅法規(guī)與最新政策解讀：
㈠ 土地增值稅的納稅人和清算對象是誰？
㈡ 土地增值稅的征稅對象和范圍有哪些？
㈢ 土地增值稅的計稅依據(jù)如何確定？
㈣ 土地增值稅的適用稅率和速算扣除數(shù)有幾級？
㈤ 土地增值稅的計算原理與計算方法
㈥ 土地增值稅收入確認問題

1、應(yīng)稅收入如何確認：
⑴ 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
⑵ 銷售面積發(fā)生差錯存在補退款如何處理？
⑶ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅？
⑷ 代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網(wǎng)絡(luò)費等如何處理？
⑸ 開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、
換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷售？該如何處理？
⑹ 將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？
⑺ 將不能銷售的公共配套設(shè)施對外銷售了又該如何處理？
⑻ 將自有的土地承包他人開發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理？
⑼ 企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當征收土地增值稅？
⑽ 拆遷安置土地增值稅如何計算？
⑾ 以上各種行為的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？

2、不征稅收入如何確認：
⑴ 將開發(fā)產(chǎn)品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅？
⑵ 將土地和開發(fā)產(chǎn)品對外提供擔保、抵押是否需要繳納土地增值稅？
⑶ 單位或個人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅？
⑷ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？
⑸ 房地產(chǎn)評估增值是否需要繳納土地增值稅？
⑹ 以上各種行為的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？

3、免稅收入如何確定：
⑴ 納稅人建造普通標準住宅出售征免稅
⑵ 國家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
⑶ 因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
⑷ 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅
⑸ 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅
⑹ 合作建房的征免稅
⑺ 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅
⑻ 1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的征免稅

4、土地增值稅準予扣除項目金額的確認問題：
⑴ 準予土地增值稅前扣除的確認原則
⑵ 取得土地使用權(quán)所支付金額確認
⑶ 房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認？
⑷ 房地產(chǎn)開發(fā)費用如何確認？
⑸ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認？
⑹ 房地產(chǎn)企業(yè)的加計扣除如何確認？
⑺ 轉(zhuǎn)讓舊房如何計算準予扣除項目的金額？

二、土地增值稅清算應(yīng)對技巧
㈠ 清算單位、條件
㈢ 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
㈣ 扣除項目清算
㈤ 土地增值稅清算應(yīng)報送資料
㈥ 清算項目的審核鑒證
㈦ 土地增值稅的核定征收
㈧ 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
㈨ 土增稅的預(yù)征規(guī)定

三、土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘
◇ 臨界點法 ◇ 費用轉(zhuǎn)移法 ◇ 收入分散法 ◇ 費用分攤法 ◇ 利息支出法
◇ 建房方式法 ◇ 合作建房法 ◇ 代收費用法 ◇ 核算對象法 ◇ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓法

第二部分：房地產(chǎn)項目清算實務(wù)與技巧
一、房地產(chǎn)項目清盤注銷及公司注銷的規(guī)劃安排
㈠ 公司清算與項目清算有何區(qū)別
㈡ 項目清算如何進行稅務(wù)處理與清算程序
㈢ 公司清算稅務(wù)處理的時間要求
㈣ 項目清盤企業(yè)所得稅的處理技巧
㈤ 公司清算財產(chǎn)的分配順序及要求
㈥ 公司清算股東取得剩余財產(chǎn)的稅務(wù)處理

二、項目清算中的稅務(wù)風(fēng)險規(guī)避策略
㈠ 房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險的來源與關(guān)鍵點控制
㈡ 項目清算風(fēng)險的稅務(wù)處理技巧
㈢ 公司清算時多交的稅款能否辦理退稅？如何退？

第三部分：專家現(xiàn)場開放時間，解答學(xué)員疑難問題。

【主講專家】
林佳良：中國注冊稅務(wù)師、會計師、律師，我國著名的納稅規(guī)劃實戰(zhàn)籌劃專家，被譽為房地產(chǎn)財稅答疑“第一人”?，F(xiàn)為某省地方稅務(wù)局官員，國家稅務(wù)總局講師團成員，國家稅務(wù)總局稽查人才庫、所得稅人才庫優(yōu)秀人才，稅務(wù)干部學(xué)院等數(shù)所院?？妥淌冢啻谓M織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累，并著有《土地增值稅清算操作指南》等。林老師長期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務(wù)稽查實戰(zhàn)經(jīng)驗和政策研究理論基礎(chǔ)，長期在北京、上海、廣州、鄭州等全國數(shù)十個城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、商業(yè)模式、稅務(wù)稽查、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默；既有理論高度又有實戰(zhàn)操作，深受各地學(xué)員喜愛。

【培訓(xùn)對象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、投資部、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所人員。
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。
【培訓(xùn)時間】2012年10月26日至28日（10月26日全天報到,27、28日兩天課程）
【培訓(xùn)地點】鄭州
【增值服務(wù)】☆參會學(xué)員可享受房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)一年的高級會員服務(wù)；如稅法查詢、
納稅輔導(dǎo)、在線專家答疑、遠程教育、網(wǎng)上信息檢索、QQ論壇交流等。
【相關(guān)費用】人民幣2880元/人（含授課、場地、資料、會務(wù)、現(xiàn)場咨詢費等）。
↘如需安排食宿者，可統(tǒng)一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。
鑒于本課程的實用性強，基于公司決策與流程，強烈建議公司高管與財務(wù)高管決策人共同出席！

敬請關(guān)注金旭紅10月份房地產(chǎn)財稅專題講座課程安排：