房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”與土地增值稅清算經(jīng)典案例解析（楊老師）

第一部分：房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”應(yīng)對與稅務(wù)規(guī)劃
一．營改增過程中大家關(guān)心的那些事兒：
1．營改增前施工發(fā)票、購貨發(fā)票、銷售發(fā)票的開具應(yīng)如何把握？
2．營改增后支付拆遷補償費取得不了增值稅專用發(fā)票是否會影響到進項稅額的扣除？
3．營改增后接受小規(guī)模納稅人、自然人銷售或者應(yīng)稅服務(wù)業(yè)務(wù)取得不了增值稅專用發(fā)
票應(yīng)該如何處理？
4．營改增后，將有哪些項目的進項稅允許扣除，哪些項目的進項稅不允許扣除，對銷售不動產(chǎn)業(yè)增值稅稅率的確定會帶來哪些影響？
5．營改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，會對甲乙雙方的稅負造
成影響嗎，就以上問題應(yīng)如何解決出現(xiàn)在甲乙雙方之間的矛盾？
6．營改增后銷售營改增以前開發(fā)產(chǎn)品沒有進項稅額可以扣除，這個問題應(yīng)如何解決，
“簡易征收”、“超稅負返還、即征即退”等政策，在房地產(chǎn)業(yè)營改增之后能不能獲
得推廣使用？
7．房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營周期較長，經(jīng)營期內(nèi)很有可能發(fā)生前后不同階段銷項稅與進項稅配比嚴重失調(diào)的現(xiàn)象，在實際工作中一旦遇到這種情況應(yīng)該如何解決？
8．營改增以后對于企業(yè)轉(zhuǎn)做自用不動產(chǎn)或者投資性房地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品進項稅將如何
扣除？
9．營改增后土地增值稅是否會取消？

二．營改增以后增值稅會計核算：
1．“一次性全額收款”方式下銷項稅額的核算。
2．“按揭貸款”方式下銷項稅額的核算。
3．“分期收款”方式下銷項稅額的核算。
4．“委托代銷”方式下銷項稅額的核算。
5．折扣銷售、銷售折扣、銷售者讓、銷貨退回業(yè)務(wù)的銷項稅額核算。
6．以開發(fā)產(chǎn)品換取土地等其他資產(chǎn)的銷項稅會計核算。
7．將開發(fā)產(chǎn)品用作分配利潤業(yè)務(wù)銷項稅額的會計核算。
8．將開發(fā)產(chǎn)品用于福利、獎勵銷項稅額會計核算。
9．將開發(fā)產(chǎn)品無償贈送他人業(yè)務(wù)銷項稅額會計核算。
10．購進貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)、接受應(yīng)稅服務(wù)進項稅額的會計核算。
11．輔導(dǎo)期一般納稅人增值稅抵扣的會計處理。
12．初次購進稅控設(shè)備及后期技術(shù)維護進項稅額的會計核算。
13．購進貨物、開發(fā)產(chǎn)品用于非增值稅應(yīng)稅項目、免稅項目、非正常損失進項稅額轉(zhuǎn)出的會計核算。
14．繳納、退還增值稅會計核算。
15．一般納稅人匯總納稅的會計核算。
16．增值稅檢查納稅調(diào)整的會計核算。
17．一般納稅人簡易征收會計核算。
18．小規(guī)模納稅人會計核算。

第二部分：土地增值稅清算案例解析與風(fēng)險控制
1．房產(chǎn)已經(jīng)全部銷售，但是房地產(chǎn)開發(fā)公司一直未取得土地使用權(quán)，是否應(yīng)征收土地增值稅？
2．國有土地使用權(quán)被收儲是否應(yīng)征收土地增值稅？
3．以接受投資入股土地進行開發(fā)，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得對方的股權(quán)，股權(quán)溢價能否作為土地成本扣除？
4．在確認開發(fā)項目是否達到清算條件時，對國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預(yù)）售許可證滿三年”應(yīng)該如何理解？
5．國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開
發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”和“分期項目”應(yīng)該如何理解？
6．房地產(chǎn)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的地下車庫、車位應(yīng)如何進行清算？
7．政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價格，回購安置房的，應(yīng)如何確認銷售不動產(chǎn)收入？
8．在實際工作中，一次性取得土地分期開發(fā)的、同一項目中含有不同類型房地產(chǎn)的，清算時土地成本應(yīng)如何計算扣除，其他成本應(yīng)該如何計算扣除？
9．未按規(guī)定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地，清算時是否允許扣除？
10．經(jīng)國土局批準同意，開發(fā)商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓
金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據(jù)，能否扣除？
11．母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊全資子公司，作為開發(fā)此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關(guān)稅費及土地證由子公司辦理，總公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金專用票據(jù)的付款單位為總公司，在計算土地增值稅的扣除項目時，此票據(jù)是否允許扣除土地價款？
12．開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補償費，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據(jù)，差額部分支付了地價款并取得票據(jù)。抵頂部分能否扣除？
13．改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權(quán)，無票據(jù)，清算時土地成本如何扣除？
14．房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補償費應(yīng)取得什么票據(jù)？
15．開發(fā)項目涉及“拆遷安置”的，開發(fā)成本應(yīng)如何計算？
16．單棟建筑物含有不同類型的房地產(chǎn)的，清算時，其建筑成本應(yīng)該如何計算分攤？
17．國稅發(fā)[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應(yīng)如何理解？
18．清算時，開發(fā)項目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業(yè)務(wù)的對開發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握？
19．在土地增值稅清算時，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實際支付的部分（例如：工程款）可否計入扣除項目？
20．公共配套設(shè)施租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該如何計算征收土地增值稅？
21．清算時，對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費用”是否允許
扣除？
22．規(guī)劃外發(fā)生的項目內(nèi)建設(shè)支出，是否允許扣除？
23．計算土地增值稅時，“營銷設(shè)施建造費用”是否允許計入開發(fā)成本扣除？
24．房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發(fā)間接費，清算時如何計算扣除？
25．為什么土地增值稅清算時企業(yè)的開發(fā)費用不據(jù)實扣除，而是按照成本的5—10%計算扣除，這樣做的用意是什么？
26．房地產(chǎn)企業(yè)向個人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費用是否可以扣除？委托其他單位、個人向金融機構(gòu)借款，費用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行借款，費用是否可以扣除？取得集團內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，費用是否可以扣除？
27．為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用？
28．清算后銷售尾盤，應(yīng)如何計算繳納土地增值稅？

講師介紹
楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實戰(zhàn)工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時間長達幾千課時，教學(xué)地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗。楊老師每次在培訓(xùn)現(xiàn)場與學(xué)員互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場全部解決學(xué)員提出的涉及到房地產(chǎn)，建筑行業(yè)的所有的稅收問題，具有較強的時效性與實操性，受到各地學(xué)員的認同與熱烈追捧。