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房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”與土地增值稅清算經(jīng)典案例解析(楊老師)

參加對(duì)象:各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo),項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢(xún)公司的人員。

公開(kāi)課編號(hào) GKK114
主講老師 楊老師
參加費(fèi)用 2980元
課時(shí)安排 2天
近期開(kāi)課時(shí)間 2015-08-13
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公開(kāi)課大綱
第一部分:房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)與稅務(wù)規(guī)劃
一.營(yíng)改增過(guò)程中大家關(guān)心的那些事兒:

1.營(yíng)改增前施工發(fā)票、購(gòu)貨發(fā)票、銷(xiāo)售發(fā)票的開(kāi)具應(yīng)如何把握?
2.營(yíng)改增后支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)取得不了增值稅專(zhuān)用發(fā)票是否會(huì)影響到進(jìn)項(xiàng)稅額的扣除?
3.營(yíng)改增后接受小規(guī)模納稅人、自然人銷(xiāo)售或者應(yīng)稅服務(wù)業(yè)務(wù)取得不了增值稅專(zhuān)用發(fā)
票應(yīng)該如何處理?
4.營(yíng)改增后,將有哪些項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅允許扣除,哪些項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅不允許扣除,對(duì)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)增值稅稅率的確定會(huì)帶來(lái)哪些影響?
5.營(yíng)改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式,會(huì)對(duì)甲乙雙方的稅負(fù)造
成影響嗎,就以上問(wèn)題應(yīng)如何解決出現(xiàn)在甲乙雙方之間的矛盾?
6.營(yíng)改增后銷(xiāo)售營(yíng)改增以前開(kāi)發(fā)產(chǎn)品沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅額可以扣除,這個(gè)問(wèn)題應(yīng)如何解決,
“簡(jiǎn)易征收”、“超稅負(fù)返還、即征即退”等政策,在房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增之后能不能獲
得推廣使用?
7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng),經(jīng)營(yíng)期內(nèi)很有可能發(fā)生前后不同階段銷(xiāo)項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅配比嚴(yán)重失調(diào)的現(xiàn)象,在實(shí)際工作中一旦遇到這種情況應(yīng)該如何解決?
8.營(yíng)改增以后對(duì)于企業(yè)轉(zhuǎn)做自用不動(dòng)產(chǎn)或者投資性房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅將如何
扣除?
9.營(yíng)改增后土地增值稅是否會(huì)取消?

二.營(yíng)改增以后增值稅會(huì)計(jì)核算:
1.“一次性全額收款”方式下銷(xiāo)項(xiàng)稅額的核算。
2.“按揭貸款”方式下銷(xiāo)項(xiàng)稅額的核算。
3.“分期收款”方式下銷(xiāo)項(xiàng)稅額的核算。
4.“委托代銷(xiāo)”方式下銷(xiāo)項(xiàng)稅額的核算。
5.折扣銷(xiāo)售、銷(xiāo)售折扣、銷(xiāo)售者讓、銷(xiāo)貨退回業(yè)務(wù)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額核算。
6.以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取土地等其他資產(chǎn)的銷(xiāo)項(xiàng)稅會(huì)計(jì)核算。
7.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作分配利潤(rùn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算。
8.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于福利、獎(jiǎng)勵(lì)銷(xiāo)項(xiàng)稅額會(huì)計(jì)核算。
9.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)償贈(zèng)送他人業(yè)務(wù)銷(xiāo)項(xiàng)稅額會(huì)計(jì)核算。
10.購(gòu)進(jìn)貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)、接受應(yīng)稅服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算。
11.輔導(dǎo)期一般納稅人增值稅抵扣的會(huì)計(jì)處理。
12.初次購(gòu)進(jìn)稅控設(shè)備及后期技術(shù)維護(hù)進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算。
13.購(gòu)進(jìn)貨物、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免稅項(xiàng)目、非正常損失進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的會(huì)計(jì)核算。
14.繳納、退還增值稅會(huì)計(jì)核算。
15.一般納稅人匯總納稅的會(huì)計(jì)核算。
16.增值稅檢查納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)核算。
17.一般納稅人簡(jiǎn)易征收會(huì)計(jì)核算。
18.小規(guī)模納稅人會(huì)計(jì)核算。

第二部分:土地增值稅清算案例解析與風(fēng)險(xiǎn)控制
1.房產(chǎn)已經(jīng)全部銷(xiāo)售,但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一直未取得土地使用權(quán),是否應(yīng)征收土地增值稅?
2.國(guó)有土地使用權(quán)被收儲(chǔ)是否應(yīng)征收土地增值稅?
3.以接受投資入股土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),土地的入賬價(jià)值怎樣計(jì)算,以什么為原始憑證?如果是先接受土地投資入股,再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得對(duì)方的股權(quán),股權(quán)溢價(jià)能否作為土地成本扣除?
4.在確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否達(dá)到清算條件時(shí),對(duì)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件中的“竣工驗(yàn)收”“銷(xiāo)售達(dá)到85%”、“取得銷(xiāo)(預(yù))售許可證滿(mǎn)三年”應(yīng)該如何理解?
5.國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第一條規(guī)定:“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)
發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算”。其中的“國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”和“分期項(xiàng)目”應(yīng)該如何理解?
6.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售有產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)如何進(jìn)行清算?
7.政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價(jià)格,回購(gòu)安置房的,應(yīng)如何確認(rèn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入?
8.在實(shí)際工作中,一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)的、同一項(xiàng)目中含有不同類(lèi)型房地產(chǎn)的,清算時(shí)土地成本應(yīng)如何計(jì)算扣除,其他成本應(yīng)該如何計(jì)算扣除?
9.未按規(guī)定實(shí)際支付土地價(jià)款,或者支付價(jià)款時(shí)未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地,清算時(shí)是否允許扣除?
10.經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)同意,開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓
金。這部分土地出讓金,沒(méi)有土地出讓金票據(jù),能否扣除?
11.母公司購(gòu)得土地,款項(xiàng)全額支付,并取得收據(jù)。拍得土地后,注冊(cè)全資子公司,作為開(kāi)發(fā)此地的項(xiàng)目公司,與土地局簽定合同補(bǔ)充條款,將土地的受讓人變更為子公司,相關(guān)稅費(fèi)及土地證由子公司辦理,總公司支付的土地價(jià)款作為兩家公司往來(lái)款項(xiàng)。土地出讓金專(zhuān)用票據(jù)的付款單位為總公司,在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí),此票據(jù)是否允許扣除土地價(jià)款?
12.開(kāi)發(fā)商與國(guó)土部門(mén)簽訂了土地出讓合同,代政府完成拆遷或支付拆遷補(bǔ)償費(fèi),并以此抵頂土地出讓金,抵頂部分未支付地價(jià)款,無(wú)票據(jù),差額部分支付了地價(jià)款并取得票據(jù)。抵頂部分能否扣除?
13.改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權(quán),無(wú)票據(jù),清算時(shí)土地成本如何扣除?
14.房地產(chǎn)企業(yè),支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)?
15.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及“拆遷安置”的,開(kāi)發(fā)成本應(yīng)如何計(jì)算?
16.單棟建筑物含有不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的,清算時(shí),其建筑成本應(yīng)該如何計(jì)算分?jǐn)偅?br /> 17.國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào),“銷(xiāo)售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費(fèi)”應(yīng)如何理解?
18.清算時(shí),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除?涉及到混合銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的對(duì)開(kāi)發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握?
19.在土地增值稅清算時(shí),企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實(shí)際支付的部分(例如:工程款)可否計(jì)入扣除項(xiàng)目?
20.公共配套設(shè)施租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該如何計(jì)算征收土地增值稅?
21.清算時(shí),對(duì)開(kāi)發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”是否允許
扣除?
22.規(guī)劃外發(fā)生的項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)支出,是否允許扣除?
23.計(jì)算土地增值稅時(shí),“營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)用”是否允許計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除?
24.房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目,不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi),清算時(shí)如何計(jì)算扣除?
25.為什么土地增值稅清算時(shí)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用不據(jù)實(shí)扣除,而是按照成本的5—10%計(jì)算扣除,這樣做的用意是什么?
26.房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人、其他單位(含關(guān)聯(lián)方)借款,費(fèi)用是否可以扣除?委托其他單位、個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借款,費(fèi)用是否可以扣除?取得個(gè)人、單位委托銀行借款,費(fèi)用是否可以扣除?取得集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款,費(fèi)用是否可以扣除?
27.為什么必須區(qū)分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)用?
28.清算后銷(xiāo)售尾盤(pán),應(yīng)如何計(jì)算繳納土地增值稅?

講師介紹
楊老師:我國(guó)資深稅務(wù)官員,從事稅務(wù)稽查工作二十余年,多次參與國(guó)家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)業(yè),建筑業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫(xiě)及稅收大要案稽查工作,有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí),多年來(lái),楊老師一直在全國(guó)各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作,授課時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾千課時(shí),教學(xué)地點(diǎn)遍及全國(guó)二十九個(gè)省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科,有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。楊老師每次在培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)與學(xué)員互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí),可以現(xiàn)場(chǎng)全部解決學(xué)員提出的涉及到房地產(chǎn),建筑行業(yè)的所有的稅收問(wèn)題,具有較強(qiáng)的時(shí)效性與實(shí)操性,受到各地學(xué)員的認(rèn)同與熱烈追捧。

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