房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”與土地增值稅清算經(jīng)典案例解析（楊老師）

第一部分：房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)與稅務(wù)規(guī)劃
一．營(yíng)改增過(guò)程中大家關(guān)心的那些事兒：
1．營(yíng)改增前施工發(fā)票、購(gòu)貨發(fā)票、銷(xiāo)售發(fā)票的開(kāi)具應(yīng)如何把握？
2．營(yíng)改增后支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)取得不了增值稅專(zhuān)用發(fā)票是否會(huì)影響到進(jìn)項(xiàng)稅額的扣除？
3．營(yíng)改增后接受小規(guī)模納稅人、自然人銷(xiāo)售或者應(yīng)稅服務(wù)業(yè)務(wù)取得不了增值稅專(zhuān)用發(fā)
票應(yīng)該如何處理？
4．營(yíng)改增后，將有哪些項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅允許扣除，哪些項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅不允許扣除，對(duì)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)增值稅稅率的確定會(huì)帶來(lái)哪些影響？
5．營(yíng)改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，會(huì)對(duì)甲乙雙方的稅負(fù)造
成影響嗎，就以上問(wèn)題應(yīng)如何解決出現(xiàn)在甲乙雙方之間的矛盾？
6．營(yíng)改增后銷(xiāo)售營(yíng)改增以前開(kāi)發(fā)產(chǎn)品沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅額可以扣除，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)如何解決，
“簡(jiǎn)易征收”、“超稅負(fù)返還、即征即退”等政策，在房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增之后能不能獲
得推廣使用？
7．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)很有可能發(fā)生前后不同階段銷(xiāo)項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅配比嚴(yán)重失調(diào)的現(xiàn)象，在實(shí)際工作中一旦遇到這種情況應(yīng)該如何解決？
8．營(yíng)改增以后對(duì)于企業(yè)轉(zhuǎn)做自用不動(dòng)產(chǎn)或者投資性房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅將如何
扣除？
9．營(yíng)改增后土地增值稅是否會(huì)取消？

二．營(yíng)改增以后增值稅會(huì)計(jì)核算：
1．“一次性全額收款”方式下銷(xiāo)項(xiàng)稅額的核算。
2．“按揭貸款”方式下銷(xiāo)項(xiàng)稅額的核算。
3．“分期收款”方式下銷(xiāo)項(xiàng)稅額的核算。
4．“委托代銷(xiāo)”方式下銷(xiāo)項(xiàng)稅額的核算。
5．折扣銷(xiāo)售、銷(xiāo)售折扣、銷(xiāo)售者讓、銷(xiāo)貨退回業(yè)務(wù)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額核算。
6．以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取土地等其他資產(chǎn)的銷(xiāo)項(xiàng)稅會(huì)計(jì)核算。
7．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作分配利潤(rùn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算。
8．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于福利、獎(jiǎng)勵(lì)銷(xiāo)項(xiàng)稅額會(huì)計(jì)核算。
9．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)償贈(zèng)送他人業(yè)務(wù)銷(xiāo)項(xiàng)稅額會(huì)計(jì)核算。
10．購(gòu)進(jìn)貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)、接受應(yīng)稅服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算。
11．輔導(dǎo)期一般納稅人增值稅抵扣的會(huì)計(jì)處理。
12．初次購(gòu)進(jìn)稅控設(shè)備及后期技術(shù)維護(hù)進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算。
13．購(gòu)進(jìn)貨物、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免稅項(xiàng)目、非正常損失進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的會(huì)計(jì)核算。
14．繳納、退還增值稅會(huì)計(jì)核算。
15．一般納稅人匯總納稅的會(huì)計(jì)核算。
16．增值稅檢查納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)核算。
17．一般納稅人簡(jiǎn)易征收會(huì)計(jì)核算。
18．小規(guī)模納稅人會(huì)計(jì)核算。

第二部分：土地增值稅清算案例解析與風(fēng)險(xiǎn)控制
1．房產(chǎn)已經(jīng)全部銷(xiāo)售，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一直未取得土地使用權(quán)，是否應(yīng)征收土地增值稅？
2．國(guó)有土地使用權(quán)被收儲(chǔ)是否應(yīng)征收土地增值稅？
3．以接受投資入股土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，土地的入賬價(jià)值怎樣計(jì)算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得對(duì)方的股權(quán)，股權(quán)溢價(jià)能否作為土地成本扣除？
4．在確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否達(dá)到清算條件時(shí)，對(duì)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件中的“竣工驗(yàn)收”“銷(xiāo)售達(dá)到85%”、“取得銷(xiāo)（預(yù)）售許可證滿(mǎn)三年”應(yīng)該如何理解？
5．國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)
發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”。其中的“國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”和“分期項(xiàng)目”應(yīng)該如何理解？
6．房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售有產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)如何進(jìn)行清算？
7．政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價(jià)格，回購(gòu)安置房的，應(yīng)如何確認(rèn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入？
8．在實(shí)際工作中，一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)的、同一項(xiàng)目中含有不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，清算時(shí)土地成本應(yīng)如何計(jì)算扣除，其他成本應(yīng)該如何計(jì)算扣除？
9．未按規(guī)定實(shí)際支付土地價(jià)款，或者支付價(jià)款時(shí)未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地，清算時(shí)是否允許扣除？
10．經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)同意，開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓
金。這部分土地出讓金，沒(méi)有土地出讓金票據(jù)，能否扣除？
11．母公司購(gòu)得土地，款項(xiàng)全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊(cè)全資子公司，作為開(kāi)發(fā)此地的項(xiàng)目公司，與土地局簽定合同補(bǔ)充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關(guān)稅費(fèi)及土地證由子公司辦理，總公司支付的土地價(jià)款作為兩家公司往來(lái)款項(xiàng)。土地出讓金專(zhuān)用票據(jù)的付款單位為總公司，在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，此票據(jù)是否允許扣除土地價(jià)款？
12．開(kāi)發(fā)商與國(guó)土部門(mén)簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價(jià)款，無(wú)票據(jù)，差額部分支付了地價(jià)款并取得票據(jù)。抵頂部分能否扣除？
13．改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權(quán)，無(wú)票據(jù)，清算時(shí)土地成本如何扣除？
14．房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)？
15．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及“拆遷安置”的，開(kāi)發(fā)成本應(yīng)如何計(jì)算？
16．單棟建筑物含有不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的，清算時(shí)，其建筑成本應(yīng)該如何計(jì)算分?jǐn)偅?br /> 17．國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)，“銷(xiāo)售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費(fèi)”應(yīng)如何理解？
18．清算時(shí)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的對(duì)開(kāi)發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握？
19．在土地增值稅清算時(shí)，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實(shí)際支付的部分（例如：工程款）可否計(jì)入扣除項(xiàng)目？
20．公共配套設(shè)施租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該如何計(jì)算征收土地增值稅？
21．清算時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”是否允許
扣除？
22．規(guī)劃外發(fā)生的項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)支出，是否允許扣除？
23．計(jì)算土地增值稅時(shí)，“營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)用”是否允許計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除？
24．房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，清算時(shí)如何計(jì)算扣除？
25．為什么土地增值稅清算時(shí)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用不據(jù)實(shí)扣除，而是按照成本的5—10%計(jì)算扣除，這樣做的用意是什么？
26．房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費(fèi)用是否可以扣除？委托其他單位、個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得個(gè)人、單位委托銀行借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，費(fèi)用是否可以扣除？
27．為什么必須區(qū)分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)用？
28．清算后銷(xiāo)售尾盤(pán)，應(yīng)如何計(jì)算繳納土地增值稅？

講師介紹
楊老師：我國(guó)資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國(guó)家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫(xiě)及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，多年來(lái)，楊老師一直在全國(guó)各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國(guó)二十九個(gè)省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。楊老師每次在培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)與學(xué)員互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場(chǎng)全部解決學(xué)員提出的涉及到房地產(chǎn)，建筑行業(yè)的所有的稅收問(wèn)題，具有較強(qiáng)的時(shí)效性與實(shí)操性，受到各地學(xué)員的認(rèn)同與熱烈追捧。