房地產(chǎn)企業(yè)非財務高管的財務管理

房地產(chǎn)企業(yè)非財務高管的財務管理

胡冬梅

【課程大綱】

一、財務報表的分析與業(yè)務決策

1、從讀懂財務報表入手，了解報表基本含義

1）財務核算的基礎(chǔ)

2）利潤表的構(gòu)成與解讀

3）資產(chǎn)負債表的構(gòu)成與解讀

4）現(xiàn)金流量的構(gòu)成與解讀

2 、財務比率反應了管理中的哪些問題

1）財務報表指標分析

2）財務比率與管理短板對接

二、資本市場如何進行業(yè)績評價

1. 會計利潤存在的主要問題

（1）從銷售收入、資產(chǎn)和資本的維度看現(xiàn)金利潤

（2）從市場增加值和經(jīng)濟增加值維度看經(jīng)濟利潤

（3）有效控制經(jīng)營風險和財務風險

（4）實現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)定增長（營業(yè)收入增長、經(jīng)營凈現(xiàn)金增長和凈利潤的協(xié)調(diào)增長）

2、財務報表的舞弊分析

1）報表透視與舞弊識別

2）從實務案例找報表項目異常

三、房企經(jīng)營模式和年度經(jīng)營計劃的核心指標

1. 杜邦公式的主要應用

2. 從運營的維度進行綜合算賬--算好賬、管好事

1）營運資金效率分析

2）存貨分析

3. 現(xiàn)金流型經(jīng)營模式的關(guān)鍵要求

4. 利潤型經(jīng)營模式的關(guān)鍵要求

5. 均衡型經(jīng)營模式的主要特征

四、房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)金流

1. 當期經(jīng)營性現(xiàn)金流（流出、流入）

2. 累計經(jīng)營性現(xiàn)金流

3. 資金需求峰值

4. 現(xiàn)金流貢獻峰值

5. 地貨比

6. 資金需求峰值比

7. 不同現(xiàn)金流策略對經(jīng)營、投資和融資活動的配置要求

五、現(xiàn)金流回正的主要影響因素

1. 不同的復合增長率對現(xiàn)金流回正的要求

2. 加速開工、搶開盤時間

3. 經(jīng)營性回正的因素分解（地貨比、開盤前支付比、資金峰值比、現(xiàn)金流產(chǎn)品占比、總貨值、首開貨量比、去化率、回款率）

4. 首開現(xiàn)金流回正與資金需求峰值的關(guān)系

5. 現(xiàn)金流回正如何確定供貨率

6 土儲比、在途比和存銷比在貨值管理中的重要作用

7. 儲備分析、供貨分析、斷貨分析、存貨分析和現(xiàn)貨分析

六、項目開發(fā)利潤和現(xiàn)金流的管理要點

1. 會計口徑的項目開發(fā)收入—成本—費用—稅金—利潤的測算規(guī)則

2. 管理口徑的項目開發(fā)收入、成本、費用和稅金的測算規(guī)則

3. 如何構(gòu)建以利潤和現(xiàn)金流為主的經(jīng)營監(jiān)控體系（節(jié)點跟蹤、定期跟蹤和時間跟蹤）

4. 現(xiàn)金流型項目的管控要點

5. 現(xiàn)金流回正周期的監(jiān)控分解路徑

6. 以現(xiàn)金流為核心的關(guān)鍵指標運營月報

七、利潤型項目的管控要點

1. 凈利潤的監(jiān)控分解路徑

2. 基于全階段的利潤管控地圖

3. 目標責任書的經(jīng)營測算重點（會填表、懂測算）

4. 操盤階段的經(jīng)營監(jiān)控重點

5. 利潤的經(jīng)營分析邏輯：利潤=收入—成本—費用—稅金

八、項目開發(fā)的稅收管控重點

1. 構(gòu)建以實際綜合稅負率為目標的稅收風險控制體系

2. 提高項目的進項稅綜合扣除率，實現(xiàn)3%目標增值稅稅負的招采和成本管理重點

3. 提高項目的進項稅得票率的管理重點措施

4. 項目土體增值稅籌劃的重點方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

5. 項目企業(yè)所得稅籌劃的重點方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

6. 項目跟投的個人所得稅籌劃（真股模式、真?zhèn)Ｊ?、明股實債模式?/p>

九、地產(chǎn)融資的管控重點

1. 降低自有資金峰值比例的重要意義

2. 資管新規(guī)對融資渠道和融資方式額影響

3. 地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主要方式

4. 合作開發(fā)項目的管控技巧

——企業(yè)稅收籌劃賦能實戰(zhàn)專家

?  原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項目財務總監(jiān)             

?  和潤科技（837746）掛牌審計負責人

?  原河北方德實業(yè)集團有限公司財務總監(jiān)

?  財稅實戰(zhàn)專家  注冊會計師  注冊稅務師

?  中國社科院稅務律師，高級稅務信息化管理師

?  滄州佰瑞會計師事務所（普通合伙）合伙人

?  滄州博揚稅務師事務所有限公司總經(jīng)理

【個人簡介】

?  胡老師從事財稅工作20余年，曾擔任大信會計師事務所、興華會計師事務所高級項目經(jīng)理，協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財務規(guī)范，稅務合規(guī)，成本最低并順利走向資本市場；協(xié)助多家地產(chǎn)企業(yè)接受稅務稽查，使企業(yè)順利通過且得到董事會高度認可；協(xié)助恒大子公司跟蹤預算及工程造價對外鑒定工作，為公司挽回損失數(shù)千萬；現(xiàn)任某會計師事務所合伙人、某事務所有限公司總經(jīng)理，致力于做能解決學員問題的財稅名師、同時做解決企業(yè)財稅問題的高級咨詢顧問。

?  胡老師在多年的財稅管理、審計、稅籌實踐工作中，核心關(guān)注點即審查業(yè)務合同及圍繞業(yè)務設(shè)計合同，總結(jié)了一套基于業(yè)、財、稅融合基礎(chǔ)上的合同控稅方法，以長期積累的大量的實戰(zhàn)實操案例指導教學及方案落地，對中小企發(fā)展中各階段的財稅問題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財稅規(guī)范并通過財稅規(guī)范實現(xiàn)企業(yè)價值。

?  胡老師累計服務專業(yè)培訓機構(gòu)及大型企業(yè)100余家，培訓學員萬余人次，足跡遍布全國百余個城市。先后主持多個企業(yè)稅務籌劃咨詢項目，幫助企業(yè)成功實現(xiàn)安全節(jié)稅和風險規(guī)避。

【講授課程】

財務類：

《非財務管理者的財務管理》

《財務工作總結(jié)及匯報》

《財務分析如何支持企業(yè)經(jīng)營決策》

《財務報表分析與成本管控》

審計類：

《EPC合同模式解析及審計重點》

《國有企業(yè)審計實務》

《內(nèi)審及稅務籌劃》

《風險導向?qū)徲嫛?/span>

內(nèi)控風險類：

《財務報表中的稅務風險透視》

《發(fā)票類型風險分析》

《企業(yè)經(jīng)營決策中的稅收籌劃與稅務風險控制》

《企業(yè)內(nèi)控體系風險管理及合同控稅》

《全面預算管理》

《成本管控》

稅務類：

《個人所得稅匯算清繳及風險管理》

《稅收籌劃與企業(yè)利潤創(chuàng)造》

《企業(yè)所得稅匯算清繳及關(guān)賬、調(diào)賬技巧》

《新收入準則》

《工資薪金社保的涉稅知識》

【授課風格】

胡老師對于財稅知識講解細膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實務性強；深入淺出且幽默風趣，積極互動，善于比喻、歸納；擅長從原理、本質(zhì)分析問題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務管理，實用性強，即學即會，即學即用，深入、及時、恰當?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財稅問題。

故事與案例的融洽結(jié)合；管理與執(zhí)行的實效輸出；幽默與智慧的精神收獲。

思維與態(tài)度的雙重提升；互動與動手的研討訓練；實效與業(yè)績的結(jié)果導向。