增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各個不同階段稅收風(fēng)險管控籌劃新思路及涉稅業(yè)務(wù)會

‖專題背景‖
營改增以后，隨著大數(shù)據(jù)時代的到來和金三系統(tǒng)地應(yīng)用，稅收征收管理的信息化程度越來越高，對企業(yè)的自動監(jiān)控能力越來越大，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營每個環(huán)節(jié)的實際運作情況都將一覽無余的暴漏在稅務(wù)機關(guān)的監(jiān)控系統(tǒng)之下。任何企業(yè)都將不再有“自己的隱私”。因此，從現(xiàn)在起，就要求每一個企業(yè)及其企業(yè)內(nèi)部的管理人員必須改變理念，從新定位與思考與稅收有關(guān)的每一項工作。各項工作必須抓牢、抓細(xì)，嚴(yán)防因為一時的疏忽造成不必要的損失。
不管是工業(yè)會計，商業(yè)會計，新手還是資深財務(wù)人員，都需要全面掌控營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)從籌建、買地、規(guī)劃、開發(fā)、預(yù)售、融資、清算、注銷等各環(huán)節(jié)的會計處理與納稅實務(wù)操作方法與技巧。本次課程從籌建環(huán)節(jié)資金準(zhǔn)備進(jìn)入企業(yè)到注銷清算環(huán)節(jié)資金徹底退出企業(yè)，通過全流程稅務(wù)規(guī)劃和帳務(wù)處理的無縫銜接，利用合同規(guī)劃和簽訂、收款、開票、報稅、成本核算的實例模擬，讓你輕松應(yīng)對增值稅時代建安和房地產(chǎn)企業(yè)全流程財稅實務(wù)問題。

‖課程提綱‖
一：取得土地階段會計處理與稅收風(fēng)險控制
(一) 房地產(chǎn)企業(yè)各種購置土地方式財稅處理分析
1．以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計征契稅
的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定
2．以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險如何掌控，投資雙方稅收風(fēng)險在哪里？
3．以收購股權(quán)的方式取得土地，土地成本如何確認(rèn)？
4．以非貨幣交易形式取得土地使用權(quán)，應(yīng)如何確認(rèn)土地成本？
5．受讓生地、熟地、購買爛尾樓以什么為依據(jù)確認(rèn)土地成本，在計算土地增值
稅的時候甲乙雙方分別如何進(jìn)行稅收風(fēng)險規(guī)避？
6．以“拆一還一”方式取得土地，如何進(jìn)行會計處理，銷售不動產(chǎn)發(fā)票如何開具，從被拆遷人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅進(jìn)行全方位的稅收分析。
7．在自己原工廠的土地上搞開發(fā)，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，這些建筑原來的建設(shè)發(fā)票能入開發(fā)成本嗎，換句話說自己單位工廠拆遷能發(fā)生拆遷補償費嗎？
8．為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同？
如何操作可以在稅前扣除，規(guī)避風(fēng)險？
(二) 房地產(chǎn)企業(yè)購置土地環(huán)節(jié)常見稅收問題
1．房地產(chǎn)企業(yè)參加招拍掛購置土地是否繳納耕地占用稅
2．房企因為政府交付土地延期是否仍然從政府約定交付土地次月繳納土地使用稅？
3．房地產(chǎn)購置土地支付的城市建設(shè)配套費、公租房異地配建費、人防異地建設(shè)
費、新型墻體材料基金、散裝水泥基金、拆遷補償費是否作為契稅計稅依據(jù)
4．房地產(chǎn)企業(yè)減免土地出讓金是否可以減免契稅
5．房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓和轉(zhuǎn)讓合同印花稅

二：規(guī)劃設(shè)計階段財稅處理與稅收風(fēng)險控制
1．立項、規(guī)劃、設(shè)計環(huán)節(jié)應(yīng)注意哪些稅收問題與節(jié)稅策略？
2．產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，是關(guān)注稅收負(fù)擔(dān)水平？還是關(guān)注企業(yè)的銷售？
3．采取合作建房方式稅收如何控制？
4．委托境外設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，支付的設(shè)計費是否應(yīng)當(dāng)在我國境內(nèi)納稅？
房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？

三：開發(fā)建設(shè)階段財稅處理與稅收風(fēng)險控制
(一) 成本對象的設(shè)置
1．成本對象的設(shè)置原則
2．成本對象和土地增值稅清算單位、清算分類的區(qū)別與聯(lián)系
3．成本對象的成本核算基本方法
(二) 土地征用及拆遷補償費財稅處理
1．土地出讓金（含補繳）、契稅核算
2．拆遷補償費（現(xiàn)金補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換）、搬遷過渡費、獎勵費核算
3．土地登記證等手續(xù)證件費核算
4．土地成本在成本對象之間的分?jǐn)偡椒?br /> (三) 前期工程費財稅處理
1．勘察設(shè)計（特別是委托境外設(shè)計公司設(shè)計）財稅處理
2．圖紙審核費、圖紙復(fù)印費、測繪費、勘界費、曬圖費、土地平整費、圍墻費、
咨詢費、環(huán)評費、招標(biāo)代理費財稅處理
3．新型墻體材料基金和散裝水泥基金的財務(wù)核算
(四) 基礎(chǔ)設(shè)施費財稅處理
1．道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電
視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費
2．環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化工程費用
(五) 建筑安裝工程費財稅處理
1．建筑材料檢測費財稅處理
2．總分包財稅處理
3．預(yù)付工程款財稅處理
4．建筑工程質(zhì)量保證金財稅處理
5．建筑工程水電費財稅處理
6．銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑安裝服務(wù)財稅處理
7．銷售非自產(chǎn)貨物同時提供建筑安裝服務(wù)財稅處理
8．甲供料財稅處理
9．農(nóng)民工工資保證金財稅處理
10．精裝修工程款（可移動家具家電）的財稅處理
11．房地產(chǎn)企業(yè)購置貨物和接受勞務(wù)是否必須三流一致
12．房地產(chǎn)企業(yè)接受虛開建筑發(fā)票的稅收風(fēng)險
(六) 公共配套設(shè)施費財稅處理
1．財稅口徑和設(shè)計口徑的公共配套設(shè)施費異同
2．人防設(shè)施費的土地增值稅、企業(yè)所得稅處理不同
3．小學(xué)、幼兒園、會所、社區(qū)用房、居委會、警務(wù)室、物業(yè)管理用房、設(shè)備間、
泵房、換熱站、游泳池、健身場館、地上地下車位、摩托車位、自行車棚的
財稅處理
4．非公共配套轉(zhuǎn)為公共配套的補救方法
(七) 開發(fā)間接費財稅處理
1．開發(fā)間接費核算部門口徑
2．開發(fā)間接費工資薪酬、辦公費、差旅費、油費、折舊費、勞動防護(hù)用品等支
出核算特別注意要點
3．多期滾動開發(fā)情形下，開發(fā)間接費的分?jǐn)偡椒?br /> 4．開發(fā)間接費核算截至期限的判定原則
(八) 借款費用財稅處理
1．資本化的起始時點、中斷情形、截止時點、資本化依據(jù)、資本化利率的判定
2．信托借款、銀行委貸、發(fā)行公司債、明股實債、關(guān)聯(lián)公司借款、關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)
貸、自然人借款、統(tǒng)借統(tǒng)還、小額貸款公司借款、典當(dāng)行借款、轉(zhuǎn)讓債權(quán)融
資的財稅處理
3．借款期間資金外借或者投資國債和購置理財產(chǎn)品的財稅處理
4．借款輔助費用的財稅處理

四：銷售階段財稅處理與稅收風(fēng)險控制
1．“買一送一”模式下如何確認(rèn)收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業(yè)
等不同銷售模式稅收規(guī)定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個
人所得稅的扣繳風(fēng)險？
2．“以老帶新”銷售模式下如何確認(rèn)支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個稅？
3．“抵券銷售—— 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認(rèn)？
4．“包銷”和“代銷”的區(qū)別是什么，稅收風(fēng)險如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷售模式稅收如何處理？
6．“還本銷售”如何確認(rèn)收入，企業(yè)的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風(fēng)險分析，同時給您解決方案，讓您不再為回租而煩惱？
8．“售后回購”方式在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認(rèn)？
9．“低價出售、免費返租”應(yīng)如何進(jìn)行會計核算與稅務(wù)處理？
10．“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售、經(jīng)營，應(yīng)如何進(jìn)行會計核算與稅務(wù)處理？
11．房地產(chǎn)企業(yè)收取價外費用有哪些稅收風(fēng)險，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增
值稅關(guān)于價外費用的處理有哪些不同？
12．針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們?nèi)绾握页鲞m合
自己的“正當(dāng)理由”？
13．房地產(chǎn)企業(yè)主動向買房者退差價款（降價200/㎡），以此刺激消費者買房。對已經(jīng)簽訂了購房合同且購房合同已經(jīng)生效的業(yè)主所退的差價，房地產(chǎn)公司要不要繳納增值稅，退款部分是否還要代扣代繳個人所得稅？
14．以房產(chǎn)抵工程款100萬元后，施工方又將該房以90萬元轉(zhuǎn)售給第三方，現(xiàn)
在要求房地產(chǎn)企業(yè)為第三方做按揭貸款手續(xù)。請問，這樣做是否違反稅務(wù)或
銀行有關(guān)法律法規(guī)，若可以操作，房地產(chǎn)公司怎樣做賬才合適？

五：房地產(chǎn)企業(yè)租賃環(huán)節(jié)財稅處理及稅收風(fēng)險控制
1．房地產(chǎn)企業(yè)無租將幼兒園和車位交付關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)出租財稅處理
2．房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置免租期出租商鋪財稅處理
3．房地產(chǎn)企業(yè)售后回租商鋪財稅處理
4．房地產(chǎn)企業(yè)售后包租商鋪財稅處理
5．房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收租金財稅處理
6．房地產(chǎn)企業(yè)出租地下車位財稅處理

六：房地產(chǎn)企業(yè)日常費用事項財稅處理及稅收風(fēng)險控制
1．管理費用、銷售費用、財務(wù)費用明細(xì)科目的設(shè)置方法
2．工資薪酬核算及財稅處理
3．業(yè)務(wù)招待費財稅核算
4．辦公費、折舊費、水電費、差旅費財稅核算
5．跨期費用財稅核算
6．律師費、財稅顧問費財稅核算
7．廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費財稅核算
8．傭金的財稅核算
9．公益捐贈的財稅核算
10．稅收罰款支出、滯納金支出計入當(dāng)期損益還是以前年度損益調(diào)整的處理

七：清盤清算階段會計核算與稅收風(fēng)險控制
1．房地產(chǎn)完工標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定，對增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有何影響？
2．竣工清算時土地增值稅收入金額如何確定？
3．清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本如何確定，是否涉及“二次清算”？
4．稅收與會計之間的成本差如何處理，會計上是否需要調(diào)整？
5．房地產(chǎn)企業(yè)項目完工次年后續(xù)成本的扣除方法
6．完工年度與完工次年企業(yè)所得稅匯算實戰(zhàn)案例分享
7．房地產(chǎn)企業(yè)交房后土地使用稅計稅依據(jù)調(diào)整方法
8．房地產(chǎn)將自建開發(fā)產(chǎn)品用作售樓部、樣板房、辦公用房如何申報繳納房產(chǎn)稅

‖主講專家‖
楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實戰(zhàn)工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅收教學(xué)工作，授課時間長達(dá)幾千課時，教學(xué)地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓(xùn)互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學(xué)員提出的涉及到建筑、房地產(chǎn)行業(yè)的所有稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準(zhǔn)確、透徹、簡潔、實用；授課風(fēng)格：生動、詼諧、風(fēng)趣、幽默；因此受到各地學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。