房地產(chǎn)、建安企業(yè)財稅管理體系構(gòu)建再造與（PPP）模式財稅政策和財務管理暨土地增值稅

‖專題說明‖
在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型大背景下，房地產(chǎn)和建安企業(yè)如何適應增值稅票據(jù)規(guī)范抵扣和土地增值稅查實清算征管體制新要求，從戰(zhàn)略運營視角做好財稅管控，轉(zhuǎn)換財稅處理思維觀念，以把控合同籌劃和發(fā)票風險為主線，全面提升針對行業(yè)運營特點的財稅管控新技能。
本課程針對清盤階段房地產(chǎn)企業(yè)財務人員和老板最為頭疼的土地增值稅，如何進行開發(fā)前期的公司整體組織架構(gòu)搭建有效應對土地增值稅的高稅負問題？如何利用本企業(yè)的財務資料結(jié)合國家最新土地增值稅新政進行土地增值稅測算和模擬清算？稅務機關如何進行土地增值稅清算檢查和納稅評估？如何進行有效應對？通過實操案例結(jié)合申報表填報的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅的測算管控和清算檢查應對新技能。

‖專題大綱‖
第一篇：房地產(chǎn)和建安企業(yè)財稅管控再造
一．管控思維調(diào)整
1．房地產(chǎn)和建安企業(yè)如何破解現(xiàn)有營業(yè)稅征管瓶頸和全方位應對增值稅挑戰(zhàn)？
2．解讀如何調(diào)整財務管控的思維定向，建立籌劃應對新技能

二．戰(zhàn)略運營視角的增值稅管控
1．營改增新政對企業(yè)經(jīng)營、財務、管控、資金流、投融資、工程招投標、工程
造價、績效考核等方面都有哪些影響？
2．相關部門如何從公司戰(zhàn)略運營視角全方位管控應對？
◇ 房地產(chǎn)企業(yè)：
⑴ 營改增后如何進行招投標？
⑵ 建筑工程發(fā)包模式如何選擇能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負最優(yōu)？
⑶ 營改增后如何進行盈利預測和對外報價？
⑷ 如何進行采購定價優(yōu)選供應商？
⑸ 在“不能”取得增值稅發(fā)票的前提下，如何博弈商品的價格？
⑹ 營改增對總分包業(yè)務都有哪些影響？
⑺ 如何進行合同規(guī)劃使清包工稅負最優(yōu)化？
⑻ 資質(zhì)共享問題如何最優(yōu)化解決？
⑼ 銷售模式如何優(yōu)選更有利于營銷和稅負最優(yōu)化？
◇ 建筑企業(yè)：
⑴ 預收賬款的涉稅處理
⑵ 建筑企業(yè)工程進度結(jié)算和最后結(jié)算的稅務處理
⑶ 甲供材和甲控材的稅務處理
⑷ 建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)新老項目交替過程中的稅務處理
⑸ 房地產(chǎn)企業(yè)新項目的納稅預算以及盈利預算方法
⑹ 建筑企業(yè)增值稅差額征稅的財稅處理
⑺ 建筑企業(yè)資質(zhì)共享和掛靠業(yè)務的稅務處理
⑻ 建筑企業(yè)違約金、賠償金、配合費和質(zhì)量保證金的稅務處理
⑼ 建筑企業(yè)營改增后的財稅體系建設
⑽ 建筑企業(yè)掛靠業(yè)務的財稅管理體系

三．PPP工程在增值稅征管體制下如何操作和稅務籌劃？
1．政府與社會資本合作模式（PPP）中抵扣增值稅進項稅的涉稅發(fā)票風險管控
2．PPP模式中的項目公司設計融資階段的涉稅風險管控
3．PPP模式中項目公司與房地產(chǎn)、建筑商的涉稅風險管控
4．PPP模式中的項目公司經(jīng)營期間的涉稅風險管控

四．合同管理
1．合同生效的必備要件有哪些？
2．增值稅征管體制下各類工程合同應如何簽訂？
3．應注意哪些涉稅風險？如何內(nèi)控管理好合同？
4．合同控稅原理在稅務風險防范方面的應用技巧及案例解析。

五．發(fā)票管控
1．營改增后發(fā)票如何管控？如何防控虛開發(fā)票？虛開發(fā)票的應對方法？
2．增值稅下各類實務問題發(fā)票開具的實例演示
3．發(fā)票管控中的實務案例解析

第二篇：土地增值稅清算實務
一．土地增值稅清算概述
1．做好土地增值稅日常清算管控必備財稅知識
二．土地增值稅算清算演練
1．清算單位如何認定？如何通過清算單位進行土地增值稅的前期稅收籌劃？
清算方法有哪些？清算條件及清算時間有哪些要求？清算時應提供哪些
資料？
2．土地增值稅清算的計算與審核
（清算申報表的主附表結(jié)合具體財稅文件實務應用講解）
⑴ 開發(fā)產(chǎn)品收入管理：
① 土地增值稅清算時，銷售收入如何確認？
② 實測面積與合同面積存在誤差如何稅務處理和土地增值稅清算？
◇ 案 例：用實例解析二者的差異及如何具體處理？
◇ 問 題：政府補貼收入在計算土地增值稅時應如何處理？
③ 銷售收入如何審核？代收費如何處理稅收最優(yōu)？
④ 視同銷售收入如何認定和審核？
⑤ 拆遷補償案例解析及應用
⑵ 扣除項目金額確認和審核：
◇ 案 例：地價款攤銷案例解析及應用
① 取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括哪些內(nèi)容？如何審核？應注意哪些？成
本費用如何分攤？如何填表？
② 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本有哪些？審核應注意哪些內(nèi)容？拆遷安置費的稅收規(guī)定有哪些？如何填表？
③ 前期工程費。包括的內(nèi)容，審核的重點有哪些？如何填表？
④ 設計費、工程監(jiān)理費、項目咨詢服務費對內(nèi)和對外服務其入帳票據(jù)如何處理？
⑤ 建筑安裝工程費。包括內(nèi)容，審核重點有哪些？如何填表？
⑥ 基礎設施費。包括內(nèi)容，審核的重點有哪些？綠化工程的票據(jù)如何入帳？
如何填表？
⑦ 公共配套設施費。包括內(nèi)容，處理原則和審核重點有哪些？如何填表？
◇ 案 例：無產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計算案例解析及應用。
⑧ 開發(fā)間接費用。包括內(nèi)容和審核重點有哪些？如何填表？相關問題解答。
⑨ 房地產(chǎn)開發(fā)費用在稅法上有哪些規(guī)定？單獨修建的售樓部等營銷設施費，
在土地增值稅清算中如何扣除?
⑩ 如何區(qū)分期間費用和開發(fā)間接費用？因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費；在
籌辦、舉 辦項目開工儀式發(fā)生的相關場地布置費、禮品、奠基費用；產(chǎn)品的
模型制作費；項目工程部的辦公租金；企業(yè)開發(fā)部、預算部、材料部、技術
部等部門的費用等如何區(qū)分？
◇ 案 例：利息扣除的選擇實例應用：利息支出明細申報表審核應注意的問題有
哪些？如何填表？
◇ 案 例：土地出讓金返還的解析及應用案例
◇ 案 例：精裝房對土地增值稅的影響解析及應用案例
⑪ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金和其他扣除項目金額有哪些稅法規(guī)定？
◇ 代收費用的處理
◇ 關聯(lián)方交易行為的處理
◇ 清算土地增值稅的企業(yè)所得稅調(diào)整實例解析及應用
◇ 土地增值稅預繳和清算的會計處理案例解析
⑫ 土地增值稅的稅收籌劃實例應用：如何利用代建房、合作建房、增加扣除
項目金額、稅收優(yōu)惠、代收費用籌劃實例

三．稅務機關對土地增值稅清算的檢查評估的重點和企業(yè)有效風險應對方略
1．稅務機關對土地增值稅清算都要求企業(yè)提供哪些資料？主要檢查哪些方面？
2．案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關鍵點？企業(yè)常見問題有哪些？
3．稅務檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？
4．實質(zhì)審核在收入方面重點檢查哪些事項？具體檢查哪些事項？
5．在扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業(yè)常見問題有哪些？
6．企業(yè)如何有效應對稅務機關對土地增值稅的清算檢查，降低風險點，實現(xiàn)企
業(yè)稅后利潤最大化？

四．土地增值稅清算綜合案例解析
1．通過稅務檢查中真實案例，講解稅務機關在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)的企
業(yè)主要涉稅風險及有效應對策略。

‖主講專家‖
于老師：全國注冊稅務師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十四年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各地和網(wǎng)絡開放平臺主講房地產(chǎn)和建安板塊，主要課程有：房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算項目及增值稅管控應對、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和測算管控、房地產(chǎn)和建安企業(yè)“營改增”全方位應對和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財務風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課程，培養(yǎng)了很多財務總監(jiān)；近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問；講課以基層財稅實務應用見長，政策解析深刻，培養(yǎng)學員樹立針對房地產(chǎn)和建安企業(yè)行業(yè)運營特點的財務管控思維觀解決實踐中對各類財稅疑難問題的處理能力；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，被業(yè)內(nèi)稱為“財稅實戰(zhàn)大咖”。