建筑與房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收新政解讀及報表填寫與會計核算專題（楊老師）

‖專題背景‖
2016年3月23日，財政部、國家稅務(wù)總局頒布了《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改正增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號），正式宣布，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面實施營改增。營改增以后，將對現(xiàn)行建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的一些主要業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響。無庸置疑，本次培訓(xùn)目的就是為了引領(lǐng)大家去積極地應(yīng)對到來的營改增。
您知道本次營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)各項主要業(yè)務(wù)將產(chǎn)生哪些影響嗎？您知道在新老交替時期相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)如何處理嗎？您知道進(jìn)入增值稅時代應(yīng)做好那些長遠(yuǎn)打算嗎？本次培訓(xùn)，將結(jié)合“財政部、國家稅務(wù)總局財稅[2016]36號文件四個附件”以及“國家稅務(wù)總局公告2016年第13號—19號”，全面、重點講解建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增值稅“稅收政策變化調(diào)整及疑難問題處理、增值稅報表填寫、增值稅會計核算”等內(nèi)容，具有較強的實操性。適合從事建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)老板、財務(wù)總監(jiān)，以及所有從事財務(wù)、稅收管理工作的人員商研與學(xué)習(xí)。希望通過此次培訓(xùn)，盡量減少過渡期給大家?guī)淼膿p失，讓大家盡快步入增值稅管理的正?；⒁?guī)范化的軌道。
‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查實戰(zhàn)工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時間長達(dá)幾千課時，教學(xué)地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓(xùn)互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學(xué)員提出的涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的所有的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準(zhǔn)確、透徹、簡捷、實用；授課風(fēng)格：生動、詼諧、風(fēng)趣、幽默。因此受到各地學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
第一部分：稅收政策變化調(diào)整及疑難問題處理
1．營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)納稅人、扣繳義務(wù)人是怎樣規(guī)定的，是否允許有小規(guī)模納稅人出現(xiàn)，如果允許的話，小規(guī)模納稅人與一般納稅人將按照什么標(biāo)準(zhǔn)來劃分？
2．營改增后，銷售不動產(chǎn)的征稅范圍包括哪些，哪些項目不在征稅范圍之內(nèi)，哪些項目應(yīng)該視同銷售，如何理解有償銷售和境內(nèi)銷售，再用“以接受投資形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)”的方法進(jìn)行納稅籌劃還有多大意義？
3．營改增后，我國的增值稅稅率、征收率分為幾檔，其中建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)土地使用權(quán)、金融保險業(yè)的稅率、征收率是多少？
4．營改增后，建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間是如何規(guī)定的，較以前征收營業(yè)稅時發(fā)生了哪些變化？營改增后，哪些業(yè)務(wù)的增值稅歸地方稅務(wù)局代征？
5．營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)銷售額應(yīng)該如何確認(rèn)，計算銷售額時，價外費用如何處理？如果發(fā)生兼營、混合銷售、減免稅、銷售折扣、銷售折讓、銷貨退回如何掌握，如何確認(rèn)價格偏低，“拆一還一”按成本價征稅還會繼續(xù)嗎？
6．營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)將有哪些業(yè)務(wù)采取一般計稅、哪些業(yè)務(wù)采取簡易計稅的征收方式？在實際工作中，這兩種方法如何應(yīng)用？
7．營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該如何區(qū)分新老項目？新老項目在征稅上哪一個更有優(yōu)勢，房地產(chǎn)新項目計算收入時扣除的土地價款包括哪些支出，土地返還款是否允許扣除，是采取一次性扣除還是分期扣除？扣除額如何計算，銷售發(fā)票如何開具？房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，與采取“一般計稅”方法差額報稅是否相互矛盾，當(dāng)“應(yīng)納稅額小于預(yù)征稅額”時是否需要預(yù)征，如果預(yù)征應(yīng)按照多少預(yù)征？
8．營改增后，建筑業(yè)一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，就地預(yù)繳稅款如何計算，扣除分包款時應(yīng)取得哪些合法有效憑證，就地預(yù)繳時應(yīng)提供哪些納稅資料，預(yù)繳稅款在當(dāng)期納稅申報時是否可以抵減，建筑業(yè)發(fā)票在哪里開具？
9．營改增后，建安、房地產(chǎn)企業(yè)過渡時期的相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)該如何處理？
10．營改增后，企業(yè)及其個人出租不動產(chǎn)應(yīng)該如何征稅，如果一項租賃合同在營改增以前簽定，但是營改增時未執(zhí)行完畢，營改增以后繼續(xù)履行的應(yīng)該如何征稅？
11．營改增后，企業(yè)、個人發(fā)生二手房交易應(yīng)如何計算繳納增值稅？
12．營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)可以扣除的進(jìn)項稅額有哪些，進(jìn)行進(jìn)項稅額扣除時需提供哪些扣稅憑證，對不允許扣除的進(jìn)項稅額應(yīng)進(jìn)行怎樣的處理，企業(yè)存有在營改增以前取得的增值稅專用發(fā)票能否作進(jìn)項稅額扣除？
13．營改增后，增值稅扣稅范圍加大，企業(yè)新取得的按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)、在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)該如何扣除？
14．營改增后，企業(yè)發(fā)生的紅線外建設(shè)支出所對應(yīng)的進(jìn)項稅額是否允許扣除？
15．以出讓方式取得土地使用權(quán)，支付政府的土地價款可以憑土地價款收據(jù)扣減銷售額，開具銷售發(fā)票時銷售額怎樣開具？以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，進(jìn)項稅額、補繳的土地出讓金應(yīng)如何處理？
16．營改增后，為避免“拆遷補償費”無法取得進(jìn)項扣除，房地產(chǎn)企業(yè)的“拆遷補償”工作應(yīng)做出哪些戰(zhàn)略調(diào)整？
17．營改增后，人工費不允許扣除進(jìn)項稅額，企業(yè)的用人政策應(yīng)作出怎樣的調(diào)整？
18．建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增以前，企業(yè)帳面增值稅“期末留抵稅額”，在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增增后應(yīng)如何處置？
19．營改增后，“甲供材”部分是否還會作為施工企業(yè)的營業(yè)額？“甲供材”業(yè)務(wù)，到底是否會對甲乙雙方的稅負(fù)產(chǎn)生影響？

第二部分：增值稅報表填寫
1．增值稅一般納稅人納稅申報表及附表的填寫。
2．增值稅小規(guī)模納稅人納稅申報表及附表的填寫。

第三部分：增值稅會計核算
1．以“一次性全額收款”方式銷售現(xiàn)房銷項稅額的核算
2．以“按揭貸款”方式銷售期房銷項稅額的核算
3．以“委托代銷”方式銷售期房銷項稅額的核算
4．折扣銷售、銷售折扣、銷售者讓、銷貨退回業(yè)務(wù)的銷項稅額核算
5．以開發(fā)產(chǎn)品換取土地等其他資產(chǎn)的銷項稅會計核算
6．將開發(fā)產(chǎn)品用作分配給股東或者投資者業(yè)務(wù)銷項稅額的會計核算
7．將開發(fā)產(chǎn)品用于福利、獎勵銷項稅額會計核算
8．將開發(fā)產(chǎn)品無償贈送他人業(yè)務(wù)銷項稅額會計核算
9．采取預(yù)收賬款方式銷售期房預(yù)交稅款的會計核算
10．房地產(chǎn)企業(yè)差額納稅扣減增值稅的會計核算
11．購進(jìn)貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)、接受應(yīng)稅服務(wù)進(jìn)項稅額的會計核算
12．輔導(dǎo)期一般納稅人增值稅抵扣的會計處核算
13．初次購進(jìn)稅控設(shè)備及后期技術(shù)維護(hù)進(jìn)項稅額的會計核算
14．購進(jìn)貨物用于集體福利應(yīng)稅項目進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的會計核算
15．購進(jìn)貨物用于免增值稅應(yīng)稅項目進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的會計核算
16．購進(jìn)貨物本身發(fā)生非正常損失進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的會計核算
17．開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生非正常損失進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的會計核算
18．增值稅繳納和退還的會計核算
19．一般納稅人匯總納稅的會計核算
20．增值稅納稅調(diào)整的會計核算
21．簡易征收及小規(guī)模納稅人會計核算