營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響和前期準(zhǔn)備與舊城改造項目稅務(wù)分析（姜老師）

第一課題：營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響和前期準(zhǔn)備與舊城改造項目稅務(wù)分析專題
‖課程背景‖ ——＜2016年1月21-22日兩天由姜老師主講＞
 “營改增”政策是中國稅制的一次重大變革，房地產(chǎn)行業(yè)即將面臨“營改增”變革。如何適應(yīng)“營改增”稅制改革，保持持續(xù)競爭力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化、稅收成本最小化。第一天課程老師以“營改增”政策為背景，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)理人決策提供方向性指引，為財務(wù)部門積極應(yīng)對稅制轉(zhuǎn)變做好準(zhǔn)備，確保房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)“營改增”稅制改革，保持持續(xù)競爭力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化、稅收成本最小化的目標(biāo)。
 第二天專家以真實的“舊城改造”案例深度解析、設(shè)計從取得土地出讓合同開始、取得相關(guān)證書后經(jīng)過土地補償，開發(fā)建設(shè)、預(yù)售、完工入住、清算等各個環(huán)節(jié)解析；如何合理安排房地產(chǎn)開發(fā)成本以及涉及哪些具體稅務(wù)處理環(huán)節(jié)；如何設(shè)置開發(fā)成本的明細(xì)科目進(jìn)行核算；在每一個年度如何結(jié)轉(zhuǎn)可稅前扣除的開發(fā)成本進(jìn)行所得稅匯繳；如何根據(jù)各項合同的規(guī)定、施工進(jìn)度表合理安排開發(fā)成本的計入及結(jié)算；將根據(jù)舊城改造的特點，達(dá)到有效降低稅負(fù)的預(yù)期目標(biāo)。
‖課程特色‖
情景模擬，講師提煉實務(wù)操作精華與您分享，講解與現(xiàn)場互動、答疑相結(jié)合！
講師根據(jù)“營改增”相關(guān)規(guī)定與舊城改造項目的真實案例，針對房地產(chǎn)企業(yè)特點設(shè)計情景，整場策劃鮮活生動，串串關(guān)聯(lián)、環(huán)環(huán)相扣、跌宕起伏、場面熱烈、大家說稅、自由教學(xué)、引人入勝！
‖主講專家‖姜老師：注冊稅務(wù)師，實戰(zhàn)派房地產(chǎn)納稅策劃專家，先后在廣州、深圳稅務(wù)師事務(wù)所任職，深圳市注冊稅務(wù)師協(xié)會專業(yè)技術(shù)委員會委員。著有《姜奇峰稅務(wù)讀本“營改增”稅收政策解讀和案例解析》?，F(xiàn)擔(dān)任多家大中型地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計、評估、服務(wù)機(jī)構(gòu)的稅務(wù)顧問。從事稅務(wù)工作10余年，具有豐富的稅務(wù)實戰(zhàn)經(jīng)驗，為多家大型企業(yè)提供稅務(wù)籌劃，培訓(xùn)等服務(wù)；擅長：BOT項目盡職調(diào)查，企業(yè)并購、重組；轉(zhuǎn)讓定價；資本運作；集團(tuán)公司整體架構(gòu)安排；公司上市輔導(dǎo)、稅務(wù)專項分析處理；稅務(wù)合同審閱與分析；企業(yè)所得稅匯算清繳；土地增值稅清算；稅務(wù)顧問；納稅健康診斷；出口退稅服務(wù)等服務(wù)。先后在北京、上海、深圳、廣州等幾十個城市舉辦過房地產(chǎn)財稅專題講座與培訓(xùn)，擅長將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實用，深受學(xué)員好評。

‖課程綱要‖
第一部分：營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響和準(zhǔn)備
一．房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對“營改增”的前期準(zhǔn)備
二．“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的實質(zhì)性影響分析
三．如何通過房地產(chǎn)行業(yè)多元化經(jīng)營適應(yīng)稅改需要
四．未來對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管方向，房地產(chǎn)企業(yè)專項報告的模式
五．財務(wù)部門在“營改增”正式實施前應(yīng)做的準(zhǔn)備
六．房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前后核算的變化和對比
七．營改增內(nèi)容主要涉及的方向綜括：
1．按照房地產(chǎn)項目、分別住宅、商業(yè)等類別進(jìn)行全面摸底、測算
2．對于已實現(xiàn)銷售的建筑面積、未實現(xiàn)銷售的建筑面積、已經(jīng)結(jié)算的工程
成本、未結(jié)算的工程成本等、做出具體而細(xì)致的分類和統(tǒng)計
3．房地產(chǎn)企業(yè)有自己獨特的特點，比如在建設(shè)階段基本都是支出成本費用、在預(yù)售階段開始陸續(xù)產(chǎn)生收入、工程結(jié)算時間跨度比較長等，房地產(chǎn)的主要成本構(gòu)成是工程成本，除此之外還有廣告費、勘察設(shè)計費、咨詢費等，未來納入“營改增”，對我們稅負(fù)影響最大的行業(yè)是建安行業(yè)，建安行業(yè)的稅率是11%、其他諸如廣告、勘察設(shè)計、咨詢等稅率是6%，由營業(yè)稅改為增值稅后，我們在進(jìn)行具體核算的時候最重要的是要注意收入與成本的配比環(huán)節(jié)。目前我們需要結(jié)合本企業(yè)的特點就當(dāng)前運作形勢下收入與成本取得與結(jié)算的時間、額度、跨度等作出一個有效分析，由此來為“營改增”進(jìn)行有效的前期準(zhǔn)備。
4．提請房地產(chǎn)企業(yè)要正確面對“營改增”，就全國所有行業(yè)而言，由于消除了重復(fù)征稅的因素，所以全行業(yè)的總體稅負(fù)是降低的，只是由于各個行業(yè)的特點不同而導(dǎo)致“營改增”的影響不同。房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅、土地增值稅都將帶來一定的影響，但只要經(jīng)過合理、合法、合規(guī)的安排和策劃，結(jié)合目前的大環(huán)境，引進(jìn)多元化經(jīng)營要素，并隨著改革的不斷推進(jìn)而不斷調(diào)整自己的經(jīng)營策略，一定會找到一個適應(yīng)企業(yè)發(fā)展模式，整體稅負(fù)保持在最低水平，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的策略。

第二部分：舊城改造項目與城市更新稅務(wù)分析
一．舊城改造項目的合法手續(xù)和必備條件
1．舊城改造項目需要取得哪些法律文件
2．拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)如何界定
二．舊城改造項目的超標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)貨幣補償是否可以作為開發(fā)成本？
舊城改造項目首先要進(jìn)行補償、由于拆遷戶的情況不同，比如：之前是用于商業(yè)的拆遷房和之前是用于居住的拆遷房究竟按照何種補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行才可做為開發(fā)成本進(jìn)行列支，用于補償?shù)馁Y金來源有何規(guī)定？可以作為補償費列支的票據(jù)有哪些？
三．貨幣補償、房產(chǎn)實物補償、貨幣及房產(chǎn)共同補償方式涉及的稅務(wù)處理方式
比較
1．貨幣補償環(huán)節(jié)涉及不同被補償主體的稅務(wù)處理方式比較、舊城改造項目未
完全按照相關(guān)文件規(guī)定進(jìn)行補償、分配的，稅法上是如何界定的？
2．對于超標(biāo)準(zhǔn)補償部分是否可以作為開發(fā)成本列支？
四．在土地為雙方共有的模式下，用房產(chǎn)進(jìn)行分配的，進(jìn)入土地增值稅清算階
段如何界定清算主體？如何確定清算總成本？
舊城改造項目中，用房產(chǎn)進(jìn)行分配的，建成開發(fā)成品的初始產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)公司及股份公司名下，對于股份公司擁有的房產(chǎn)對外出售部分如何進(jìn)行清算、開發(fā)成本如何進(jìn)行分配；
五．車庫成本在企業(yè)賬務(wù)核算層面和土地增值稅清算層面的不同稅務(wù)處理模式
1．車庫在進(jìn)行土地增值稅清算的時候成本是否可以全額扣除？
2．在房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)明細(xì)帳中是否需要保留車庫的成本，在企業(yè)所得
稅的處理環(huán)節(jié)如何界定？
六．開發(fā)成本中歸集的成本項中哪些不得作為土地增值稅加計扣除的內(nèi)容？
七．土地增值稅清算時的收入如何確定？與繳納營業(yè)稅的收入是否一致？
八．涉及接受境外提供的設(shè)計服務(wù)等如何取得合法票據(jù)進(jìn)行稅前扣除，如何進(jìn)
行開發(fā)成本核算。
九．對于要注銷的項目公司，需要退稅的，如何操作？
十．通過“舊城改造”項目的真實案例，綜合分析各個環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理

第二課題：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)行政復(fù)議和訴訟案例解析專題
‖專題說明‖ ——＜2016年1月23日1天由賈老師主講＞
在履行納稅義務(wù)過程中，您和公司的權(quán)利包括哪些內(nèi)容？當(dāng)您和公司的正當(dāng)利益受損時，如何有效行使您和公司的權(quán)利來維護(hù)？面對稅務(wù)局下發(fā)《行政處罰通知書》和《稅務(wù)處理決定書》時，您和公司是否清楚后果是什么？如何處理？
稅務(wù)管理，通俗的講就是稅務(wù)局的主要工作包括哪些內(nèi)容？政策僅僅是一部分，除了稅收政策，無論是財務(wù)人員（含總監(jiān)和經(jīng)理）還是公司董事或老板，更應(yīng)該了解和掌握的是涉稅司法救濟(jì)——稅務(wù)行政處罰聽證程序、稅務(wù)行政復(fù)議流程和主要內(nèi)容、稅務(wù)行政訴訟的相關(guān)規(guī)定和如何獲得國家賠償?shù)葍?nèi)容。
什么是真實的案例？只有通過法院裁定或判決結(jié)果——行政裁決書和行政判決書還原的案例才是唯一真實的！如何理解“案例執(zhí)法”？如何提高您的涉稅司法救濟(jì)能力？如何提高您和公司的稅務(wù)管理水平？賈老師通過案例的解析，幫助您“總結(jié)勝訴經(jīng)驗、吸取敗訴教訓(xùn)，有則改之無則加勉！”
‖主講專家‖賈老師：著名房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實戰(zhàn)籌劃專家，國家稅務(wù)總局<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)納稅評估模型及案例> 主編，著作：《稅源專業(yè)化管理》（2014年8月）《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)納稅評估模型的應(yīng)用與操作實務(wù)》（2012年3月），自2003年起從事企業(yè)納稅評估與涉稅風(fēng)險管理的理論研究11年，積極探索納稅評估工作的組織體系、制度體系和方法體系建設(shè)，深入研究如何開展房地產(chǎn)行業(yè)稅種納稅評估工作；在稅務(wù)所工作11年，具有豐富的基層日常征管、納稅輔導(dǎo)、納稅評估、風(fēng)險防控和稽查檢查的實踐經(jīng)驗和理論研究成果。對整體稅收征管發(fā)展趨勢、各項稅收程序性管理工作和如何開展行業(yè)納稅評估（涉稅風(fēng)險防控）等均有務(wù)實準(zhǔn)確的認(rèn)識。長期在北京、上海、成都、江蘇、鄭州等全國數(shù)十個城市授課，課程講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實用。
‖主講內(nèi)容‖
一：一般法和特別法的實務(wù)
二：行政復(fù)議法與稅務(wù)行政復(fù)議規(guī)程
三：行政復(fù)議前置與行政訴訟
四：行政強制法與稅務(wù)行政強制
五：判決書解析
1．福建龍巖xx公司不服被告福建省xx市國家稅務(wù)局稅務(wù)行政復(fù)議一案
2．中山市xx房地產(chǎn)有限公司因與被上訴人中山市地方稅務(wù)局稅務(wù)行政處罰
糾紛一案
3．xx自治區(qū)地方稅務(wù)局稽查局與xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅務(wù)行政處罰二審
行政判決一案
4．廣西某房地產(chǎn)有限公司不服被告南寧市國家稅務(wù)局作出的稅務(wù)行政處罰
一案
5．鄭州xx地投資管理有限公司與鄭州市xx國家稅務(wù)局稅收管理糾紛一案
六：交流與問題解答
1．稅務(wù)局二審敗訴：“xx自治區(qū)地方稅務(wù)局稽查局與x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
稅務(wù)行政處罰二審行政判決一案：……綜上，本院認(rèn)為，稅務(wù)局作為國家稅收征管機(jī)關(guān)除依法征收稅款之外，通過稅收征管服務(wù)，創(chuàng)造良序的稅企關(guān)系，促進(jìn)企業(yè)健康、可持續(xù)的發(fā)展，是稅務(wù)機(jī)關(guān)的另一項重要職責(zé)。縱觀本案稅務(wù)局作出的《稅務(wù)行政處罰決定書》，其將瑞成房產(chǎn)公司低于市場價格銷售給退休老職工的房屋，簡單地定性為“無正當(dāng)理由，明顯低于市場價格，”屬認(rèn)定事實不清，主要證據(jù)不足。原審法院判決主文正確，應(yīng)予維持。上訴人稅務(wù)局的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回。依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判主文部分。”
2．XX稅局?jǐn)≡V案：淮安xx高中訴xx地方稅務(wù)局：
“綜上，本院認(rèn)為，被告征收相關(guān)稅款缺乏法律依據(jù)，故其據(jù)此作出的行政處罰亦缺乏事實依據(jù)及法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟》第五十四條第（二）項之規(guī)定，判決如下：撤銷被告XX市XX地方稅務(wù)局于20XX年12月4日作出的罰（20XX）3號稅務(wù)行政處罰決定書。”