營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響和前期準備與舊城改造項目稅務分析（姜老師）

第一課題：營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響和前期準備與舊城改造項目稅務分析專題
‖課程背景‖ ——＜2016年1月21-22日兩天由姜老師主講＞
 “營改增”政策是中國稅制的一次重大變革，房地產(chǎn)行業(yè)即將面臨“營改增”變革。如何適應“營改增”稅制改革，保持持續(xù)競爭力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化、稅收成本最小化。第一天課程老師以“營改增”政策為背景，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)理人決策提供方向性指引，為財務部門積極應對稅制轉(zhuǎn)變做好準備，確保房地產(chǎn)行業(yè)適應“營改增”稅制改革，保持持續(xù)競爭力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化、稅收成本最小化的目標。
 第二天專家以真實的“舊城改造”案例深度解析、設計從取得土地出讓合同開始、取得相關證書后經(jīng)過土地補償，開發(fā)建設、預售、完工入住、清算等各個環(huán)節(jié)解析；如何合理安排房地產(chǎn)開發(fā)成本以及涉及哪些具體稅務處理環(huán)節(jié)；如何設置開發(fā)成本的明細科目進行核算；在每一個年度如何結轉(zhuǎn)可稅前扣除的開發(fā)成本進行所得稅匯繳；如何根據(jù)各項合同的規(guī)定、施工進度表合理安排開發(fā)成本的計入及結算；將根據(jù)舊城改造的特點，達到有效降低稅負的預期目標。
‖課程特色‖
情景模擬，講師提煉實務操作精華與您分享，講解與現(xiàn)場互動、答疑相結合！
講師根據(jù)“營改增”相關規(guī)定與舊城改造項目的真實案例，針對房地產(chǎn)企業(yè)特點設計情景，整場策劃鮮活生動，串串關聯(lián)、環(huán)環(huán)相扣、跌宕起伏、場面熱烈、大家說稅、自由教學、引人入勝！
‖主講專家‖姜老師：注冊稅務師，實戰(zhàn)派房地產(chǎn)納稅策劃專家，先后在廣州、深圳稅務師事務所任職，深圳市注冊稅務師協(xié)會專業(yè)技術委員會委員。著有《姜奇峰稅務讀本“營改增”稅收政策解讀和案例解析》?，F(xiàn)擔任多家大中型地產(chǎn)企業(yè)和稅務、審計、評估、服務機構的稅務顧問。從事稅務工作10余年，具有豐富的稅務實戰(zhàn)經(jīng)驗，為多家大型企業(yè)提供稅務籌劃，培訓等服務；擅長：BOT項目盡職調(diào)查，企業(yè)并購、重組；轉(zhuǎn)讓定價；資本運作；集團公司整體架構安排；公司上市輔導、稅務專項分析處理；稅務合同審閱與分析；企業(yè)所得稅匯算清繳；土地增值稅清算；稅務顧問；納稅健康診斷；出口退稅服務等服務。先后在北京、上海、深圳、廣州等幾十個城市舉辦過房地產(chǎn)財稅專題講座與培訓，擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內(nèi)容準確、分析透徹、操作實用，深受學員好評。

‖課程綱要‖
第一部分：營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響和準備
一．房地產(chǎn)行業(yè)應對“營改增”的前期準備
二．“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的實質(zhì)性影響分析
三．如何通過房地產(chǎn)行業(yè)多元化經(jīng)營適應稅改需要
四．未來對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管方向，房地產(chǎn)企業(yè)專項報告的模式
五．財務部門在“營改增”正式實施前應做的準備
六．房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前后核算的變化和對比
七．營改增內(nèi)容主要涉及的方向綜括：
1．按照房地產(chǎn)項目、分別住宅、商業(yè)等類別進行全面摸底、測算
2．對于已實現(xiàn)銷售的建筑面積、未實現(xiàn)銷售的建筑面積、已經(jīng)結算的工程
成本、未結算的工程成本等、做出具體而細致的分類和統(tǒng)計
3．房地產(chǎn)企業(yè)有自己獨特的特點，比如在建設階段基本都是支出成本費用、在預售階段開始陸續(xù)產(chǎn)生收入、工程結算時間跨度比較長等，房地產(chǎn)的主要成本構成是工程成本，除此之外還有廣告費、勘察設計費、咨詢費等，未來納入“營改增”，對我們稅負影響最大的行業(yè)是建安行業(yè)，建安行業(yè)的稅率是11%、其他諸如廣告、勘察設計、咨詢等稅率是6%，由營業(yè)稅改為增值稅后，我們在進行具體核算的時候最重要的是要注意收入與成本的配比環(huán)節(jié)。目前我們需要結合本企業(yè)的特點就當前運作形勢下收入與成本取得與結算的時間、額度、跨度等作出一個有效分析，由此來為“營改增”進行有效的前期準備。
4．提請房地產(chǎn)企業(yè)要正確面對“營改增”，就全國所有行業(yè)而言，由于消除了重復征稅的因素，所以全行業(yè)的總體稅負是降低的，只是由于各個行業(yè)的特點不同而導致“營改增”的影響不同。房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅、土地增值稅都將帶來一定的影響，但只要經(jīng)過合理、合法、合規(guī)的安排和策劃，結合目前的大環(huán)境，引進多元化經(jīng)營要素，并隨著改革的不斷推進而不斷調(diào)整自己的經(jīng)營策略，一定會找到一個適應企業(yè)發(fā)展模式，整體稅負保持在最低水平，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的策略。

第二部分：舊城改造項目與城市更新稅務分析
一．舊城改造項目的合法手續(xù)和必備條件
1．舊城改造項目需要取得哪些法律文件
2．拆遷補償?shù)臉藴嗜绾谓缍?br /> 二．舊城改造項目的超標標準貨幣補償是否可以作為開發(fā)成本？
舊城改造項目首先要進行補償、由于拆遷戶的情況不同，比如：之前是用于商業(yè)的拆遷房和之前是用于居住的拆遷房究竟按照何種補償標準進行才可做為開發(fā)成本進行列支，用于補償?shù)馁Y金來源有何規(guī)定？可以作為補償費列支的票據(jù)有哪些？
三．貨幣補償、房產(chǎn)實物補償、貨幣及房產(chǎn)共同補償方式涉及的稅務處理方式
比較
1．貨幣補償環(huán)節(jié)涉及不同被補償主體的稅務處理方式比較、舊城改造項目未
完全按照相關文件規(guī)定進行補償、分配的，稅法上是如何界定的？
2．對于超標準補償部分是否可以作為開發(fā)成本列支？
四．在土地為雙方共有的模式下，用房產(chǎn)進行分配的，進入土地增值稅清算階
段如何界定清算主體？如何確定清算總成本？
舊城改造項目中，用房產(chǎn)進行分配的，建成開發(fā)成品的初始產(chǎn)權登記在房地產(chǎn)公司及股份公司名下，對于股份公司擁有的房產(chǎn)對外出售部分如何進行清算、開發(fā)成本如何進行分配；
五．車庫成本在企業(yè)賬務核算層面和土地增值稅清算層面的不同稅務處理模式
1．車庫在進行土地增值稅清算的時候成本是否可以全額扣除？
2．在房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)明細帳中是否需要保留車庫的成本，在企業(yè)所得
稅的處理環(huán)節(jié)如何界定？
六．開發(fā)成本中歸集的成本項中哪些不得作為土地增值稅加計扣除的內(nèi)容？
七．土地增值稅清算時的收入如何確定？與繳納營業(yè)稅的收入是否一致？
八．涉及接受境外提供的設計服務等如何取得合法票據(jù)進行稅前扣除，如何進
行開發(fā)成本核算。
九．對于要注銷的項目公司，需要退稅的，如何操作？
十．通過“舊城改造”項目的真實案例，綜合分析各個環(huán)節(jié)的稅務處理

第二課題：房地產(chǎn)行業(yè)稅務行政復議和訴訟案例解析專題
‖專題說明‖ ——＜2016年1月23日1天由賈老師主講＞
在履行納稅義務過程中，您和公司的權利包括哪些內(nèi)容？當您和公司的正當利益受損時，如何有效行使您和公司的權利來維護？面對稅務局下發(fā)《行政處罰通知書》和《稅務處理決定書》時，您和公司是否清楚后果是什么？如何處理？
稅務管理，通俗的講就是稅務局的主要工作包括哪些內(nèi)容？政策僅僅是一部分，除了稅收政策，無論是財務人員（含總監(jiān)和經(jīng)理）還是公司董事或老板，更應該了解和掌握的是涉稅司法救濟——稅務行政處罰聽證程序、稅務行政復議流程和主要內(nèi)容、稅務行政訴訟的相關規(guī)定和如何獲得國家賠償?shù)葍?nèi)容。
什么是真實的案例？只有通過法院裁定或判決結果——行政裁決書和行政判決書還原的案例才是唯一真實的！如何理解“案例執(zhí)法”？如何提高您的涉稅司法救濟能力？如何提高您和公司的稅務管理水平？賈老師通過案例的解析，幫助您“總結勝訴經(jīng)驗、吸取敗訴教訓，有則改之無則加勉！”
‖主講專家‖賈老師：著名房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實戰(zhàn)籌劃專家，國家稅務總局<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)納稅評估模型及案例> 主編，著作：《稅源專業(yè)化管理》（2014年8月）《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)納稅評估模型的應用與操作實務》（2012年3月），自2003年起從事企業(yè)納稅評估與涉稅風險管理的理論研究11年，積極探索納稅評估工作的組織體系、制度體系和方法體系建設，深入研究如何開展房地產(chǎn)行業(yè)稅種納稅評估工作；在稅務所工作11年，具有豐富的基層日常征管、納稅輔導、納稅評估、風險防控和稽查檢查的實踐經(jīng)驗和理論研究成果。對整體稅收征管發(fā)展趨勢、各項稅收程序性管理工作和如何開展行業(yè)納稅評估（涉稅風險防控）等均有務實準確的認識。長期在北京、上海、成都、江蘇、鄭州等全國數(shù)十個城市授課，課程講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用。
‖主講內(nèi)容‖
一：一般法和特別法的實務
二：行政復議法與稅務行政復議規(guī)程
三：行政復議前置與行政訴訟
四：行政強制法與稅務行政強制
五：判決書解析
1．福建龍巖xx公司不服被告福建省xx市國家稅務局稅務行政復議一案
2．中山市xx房地產(chǎn)有限公司因與被上訴人中山市地方稅務局稅務行政處罰
糾紛一案
3．xx自治區(qū)地方稅務局稽查局與xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅務行政處罰二審
行政判決一案
4．廣西某房地產(chǎn)有限公司不服被告南寧市國家稅務局作出的稅務行政處罰
一案
5．鄭州xx地投資管理有限公司與鄭州市xx國家稅務局稅收管理糾紛一案
六：交流與問題解答
1．稅務局二審敗訴：“xx自治區(qū)地方稅務局稽查局與x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
稅務行政處罰二審行政判決一案：……綜上，本院認為，稅務局作為國家稅收征管機關除依法征收稅款之外，通過稅收征管服務，創(chuàng)造良序的稅企關系，促進企業(yè)健康、可持續(xù)的發(fā)展，是稅務機關的另一項重要職責?？v觀本案稅務局作出的《稅務行政處罰決定書》，其將瑞成房產(chǎn)公司低于市場價格銷售給退休老職工的房屋，簡單地定性為“無正當理由，明顯低于市場價格，”屬認定事實不清，主要證據(jù)不足。原審法院判決主文正確，應予維持。上訴人稅務局的上訴理由不能成立，應予駁回。依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判主文部分。”
2．XX稅局敗訴案：淮安xx高中訴xx地方稅務局：
“綜上，本院認為，被告征收相關稅款缺乏法律依據(jù)，故其據(jù)此作出的行政處罰亦缺乏事實依據(jù)及法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟》第五十四條第（二）項之規(guī)定，判決如下：撤銷被告XX市XX地方稅務局于20XX年12月4日作出的罰（20XX）3號稅務行政處罰決定書。”