房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增過渡期疑難處理與土地增值稅清算應(yīng)對(duì)策略（肖老師）

‖專題背景‖
房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增全面推進(jìn)。目前進(jìn)入營(yíng)改增三年過渡期：操作得當(dāng)，可能稅費(fèi)下降，操作不當(dāng)，稅負(fù)必然上升。營(yíng)改增絕不僅僅是簡(jiǎn)單的稅務(wù)管理或財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算處理改變，而是會(huì)影響企業(yè)管理方方面面的重大變革，將對(duì)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、關(guān)聯(lián)交易、資質(zhì)管理、供應(yīng)商選擇、管理流程等產(chǎn)生一系列重大影響。營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？過渡期有哪些特殊政策？我們應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備，以及有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)及籌劃技巧？
本課程根據(jù)后營(yíng)改增稅收法律環(huán)境、結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的運(yùn)作全過程，運(yùn)用科學(xué)的稅收籌劃規(guī)律和技術(shù)，教授稅務(wù)實(shí)際操作者如何利用稅收籌劃手段，最大化地降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)各階段的稅務(wù)成本。通過對(duì)企業(yè)項(xiàng)目公司設(shè)立、采購(gòu)、銷售、合同修訂、經(jīng)營(yíng)管理、發(fā)票管控等全過程涉稅政策詳細(xì)解讀與實(shí)戰(zhàn)應(yīng)用案例剖析，使學(xué)員有效運(yùn)用后營(yíng)改增時(shí)代稅務(wù)籌劃方法，掌握營(yíng)改增過渡期的稅務(wù)征管稽查處理方式和尺度，做好涉稅事項(xiàng)的事前籌劃，減少稅收成本、降低稅收風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)爭(zhēng)取最大利益。
國(guó)家稅務(wù)總局于7月7日又發(fā)布《關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號(hào)），使得稅收處理更加“撲朔迷離”！ 會(huì)計(jì)人員面對(duì)選擇舉棋不定，房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)？本課程將和您一起解決土地增值稅清算問題：如：怎么有效解決“二次清算”的難題？土增清算對(duì)象與會(huì)計(jì)、增值稅如何協(xié)調(diào)？各種銷售模式下收入金額如何確認(rèn)？拆一還一、合作建房下的土地增值稅如何處理？收購(gòu)股權(quán)與購(gòu)買土地如何選擇？車位銷售如何在不同房產(chǎn)類型下分割收入？如何選擇最優(yōu)的成本分?jǐn)偡桨?？新的土地增值稅申?bào)表填報(bào)如何把握？

‖專題收益‖
通過兩天學(xué)習(xí)，您將有以下收獲：
☆ 與時(shí)俱進(jìn)：把脈房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)營(yíng)改增最新稅收政策與動(dòng)態(tài)；
☆ 熟練掌握并解決房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)營(yíng)改增過渡期涉稅問題；
☆ 掌握營(yíng)改增財(cái)稅處理技巧及抵扣風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)；
☆ 把握營(yíng)改增應(yīng)對(duì)策略及涉稅籌劃技巧；
☆ 掌握營(yíng)改增背景下的土地增值稅清算應(yīng)對(duì)策略。

‖主講專家‖
肖宏偉：注冊(cè)稅務(wù)師、資深稅務(wù)稽查專家、國(guó)家稅務(wù)總局所得稅專家?guī)斐蓡T、國(guó)家稅務(wù)總局督察內(nèi)審師資、“營(yíng)改增”小組成員、國(guó)際稅收研究會(huì)理事，稅務(wù)干部業(yè)務(wù)培訓(xùn)兼職教師。被學(xué)員譽(yù)為：“稅界奇才、實(shí)戰(zhàn)大師”。擅長(zhǎng)用稅收策略解決特有的企業(yè)管理問題，在多年的稅收稽查、稅政業(yè)務(wù)實(shí)踐中，特別是對(duì)企業(yè)稅收策略及涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范有非常深入的研究。
肖老師以親身經(jīng)歷的稽查與審理的案例，真實(shí)、生動(dòng)地闡述稅收政策的應(yīng)用及應(yīng)對(duì)策略；以二十年的稅收征管、稽查經(jīng)驗(yàn)，解說容易引起稅企業(yè)爭(zhēng)議稅收問題的來龍去脈；以一個(gè)稅務(wù)工作者的角度，探討企業(yè)財(cái)務(wù)人員在應(yīng)對(duì)稅務(wù)征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。授課以實(shí)務(wù)見長(zhǎng)，案例精深且新穎獨(dú)到，操作性強(qiáng),將最新法規(guī)與實(shí)務(wù)緊密結(jié)合。且從企業(yè)戰(zhàn)略出發(fā)，是我國(guó)稅收實(shí)戰(zhàn)派講師的代表。

‖主講內(nèi)容‖
第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)全面營(yíng)改增政策應(yīng)用與風(fēng)險(xiǎn)管控
1．營(yíng)改增企業(yè)適用稅率政策與增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)管控
2．房地產(chǎn)營(yíng)改增過渡期政策要點(diǎn)與案例分析
3．房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)改增新政要點(diǎn)與籌劃方向
4．簡(jiǎn)易計(jì)稅方法與一般計(jì)稅方法選擇后的稅收籌劃技巧
5．地稅清查遺留問題的營(yíng)業(yè)稅怎么應(yīng)對(duì)？怎樣避免重復(fù)納稅？
6．營(yíng)改增對(duì)企業(yè)所得稅、土地增值稅有什么影響，怎樣應(yīng)對(duì)？

第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)改增后企業(yè)五大籌劃方法的應(yīng)用
1．房地產(chǎn)開發(fā)、租賃怎樣合理應(yīng)用一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易方法
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣利用甲供工程要求建筑業(yè)選擇適用一般計(jì)稅方法或簡(jiǎn)
易方法降低稅負(fù)
3．設(shè)立供應(yīng)鏈平臺(tái)公司集中采購(gòu)模式避稅的應(yīng)用
4．開發(fā)產(chǎn)品精裝修避稅原理與應(yīng)用
5．設(shè)立園林公司、勞務(wù)公司等專業(yè)化公司
6．租賃、物業(yè)、酒店、服務(wù)行業(yè)等通過分拆業(yè)務(wù)、流程再造降低稅負(fù)的設(shè)計(jì)思路

第三節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增過渡期采購(gòu)、銷售、合同業(yè)務(wù)疑難問題處理與風(fēng)險(xiǎn)管控
1．營(yíng)改增后企業(yè)與供應(yīng)商的博弈要點(diǎn)
2．營(yíng)改增后甲方與施工方的博弈要點(diǎn)
3．采購(gòu)中發(fā)票取得過程的十大風(fēng)險(xiǎn)管控
4．怎樣修改采購(gòu)內(nèi)控流程，適應(yīng)增值稅要求？
5．怎樣進(jìn)行商業(yè)模式梳理與再造適應(yīng)營(yíng)改增？
6．怎樣進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算及產(chǎn)品定價(jià)調(diào)整策略
7．代墊首付、免契稅、免物業(yè)費(fèi)、買房送動(dòng)產(chǎn)、送裝修、送閣樓車位花園增值
稅處理
8．怎樣修改或取得新的合同模板適應(yīng)營(yíng)改增含稅價(jià)和發(fā)票條款的需要？
9．怎樣設(shè)計(jì)收款和付款的條款規(guī)避增值稅的稽查風(fēng)險(xiǎn)？
10．怎樣設(shè)計(jì)合同條款以提高可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

第四節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)改增過渡期疑難問題處理與風(fēng)險(xiǎn)管控策略
1．房地產(chǎn)開發(fā)土地價(jià)款抵扣要點(diǎn)與籌劃
2．開發(fā)企業(yè)拆遷安置與支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)怎樣籌劃以最大限度增加抵扣額度？
3．不動(dòng)產(chǎn)投資繳納增值稅后怎樣利用優(yōu)惠政策達(dá)到轉(zhuǎn)讓的目的？
4．開發(fā)企業(yè)代收款項(xiàng)的增值稅風(fēng)險(xiǎn)管控要點(diǎn)。
5．地產(chǎn)企業(yè)融資成本與關(guān)聯(lián)方占用資金的重復(fù)繳稅的難題有效破解方法。
6．營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品出租、轉(zhuǎn)做自持物業(yè)、轉(zhuǎn)做投資性房地產(chǎn)，進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)如何扣除？
7．房地產(chǎn)企業(yè)意向金、誠(chéng)意金、首付款、面積差的增值稅處理
8．一級(jí)開發(fā)增值稅怎樣處理？
9．開發(fā)配套設(shè)施是否視同銷售？產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所有的，進(jìn)項(xiàng)稅怎樣抵扣？地下車位永久租賃行為增值稅如何處理？
10．項(xiàng)目部納稅地點(diǎn)在哪里？怎樣交稅？
11．增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？何時(shí)停止預(yù)交增值稅。
12．沒有取得收入前的大量進(jìn)項(xiàng)稅怎樣處理？
13．增值稅對(duì)開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格偏高或偏低怎樣規(guī)定？怎樣應(yīng)對(duì)？
14．營(yíng)改增前已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅未開發(fā)票，營(yíng)改增后只能開增值稅發(fā)票，怎樣補(bǔ)救？
15．營(yíng)改增后地產(chǎn)企業(yè)“拆一還一”怎樣征增值稅？發(fā)票如何開具？
16．房地產(chǎn)企業(yè)取得土地出讓金返還應(yīng)如何處理？
17．營(yíng)改增后，企業(yè)發(fā)生的紅線外建設(shè)支出所對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額怎樣抵扣？
18．營(yíng)改增后售樓處、樣板房、車位車庫(kù)地下停車場(chǎng)稅務(wù)處理與風(fēng)險(xiǎn)管控。
19．支付的人工費(fèi)無(wú)增值稅專用發(fā)票不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。人工費(fèi)用抵扣最佳處理方法。
20．工程項(xiàng)目不在注冊(cè)地，在哪里繳納增值稅？如何開具專用發(fā)票？怎樣申報(bào)？
21．項(xiàng)目已經(jīng)完工但尾款未結(jié)算怎樣交稅？怎樣開票？簽訂工程合同時(shí)，對(duì)預(yù)付
工程款支付是否要求立刻開具增值稅專用發(fā)票？

第五節(jié)：后營(yíng)改增時(shí)代租賃業(yè)和物業(yè)管理疑難問題處理與風(fēng)險(xiǎn)管控
一．租賃業(yè)疑難問題處理與風(fēng)險(xiǎn)管控
1．租賃業(yè)利用一般納稅人與小規(guī)模納稅人身份節(jié)稅的策略應(yīng)用。
2．租賃業(yè)一般納稅人利用一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法節(jié)稅策略的應(yīng)用。
3．租賃同時(shí)提供技術(shù)服務(wù)、設(shè)備的保養(yǎng)、維修、培訓(xùn)技術(shù)人員、供應(yīng)零配件如
何處理？
4．租金提前一次性收取，增值稅如何處理？
5．有免租期或第一次繳納租金的時(shí)間滯后增值稅如何處理？
6．向個(gè)人支付租金怎樣操作可以取得增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
7．承租人違約金？出租方違約金如何繳納增值稅？
8．免費(fèi)停車是否要視同銷售征收增值稅?
9．轉(zhuǎn)租怎樣選擇一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？轉(zhuǎn)租、售后回租、委托租賃經(jīng)營(yíng)怎樣降低稅負(fù)？
二．物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)改增的應(yīng)對(duì)
1．物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)范圍稅種維護(hù)問題
2．物業(yè)公司利用小規(guī)模分公司降低稅負(fù)的方法設(shè)計(jì)
3．物業(yè)公司代收代付水電費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用的增值稅風(fēng)險(xiǎn)管控。
4．物業(yè)公司人工費(fèi)用的增值稅處理。
5．公共設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)；綠化費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；支付租賃費(fèi)、
承包費(fèi)等增值稅處理。
6．樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？
7．停車收費(fèi)項(xiàng)目適用何種稅目繳納增值稅！
8．勞務(wù)派遣公司開具的勞務(wù)費(fèi)發(fā)票怎樣抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？勞務(wù)派遣是否有優(yōu)惠政策？

第六節(jié)：營(yíng)改增過渡期房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)中的稅收風(fēng)險(xiǎn)及自查補(bǔ)救
1．與金融企業(yè)借款的稅前扣除要求
⑴ 委托貸款稅前扣除應(yīng)注意的事項(xiàng)
⑵ 統(tǒng)借統(tǒng)還稅前扣除應(yīng)注意的事項(xiàng)
⑶ 利息資本化與費(fèi)用化的區(qū)分不清產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
2．向非金融企業(yè)融資的稅前扣除要求及注意事項(xiàng)
3．向類金融企業(yè)借款利息稅前扣除的要求及注意事項(xiàng)
4．關(guān)聯(lián)方之間融資產(chǎn)生的利息支出如何稅前扣除
5．向個(gè)人融資產(chǎn)生的利息稅前扣除要求及注意事項(xiàng)
6．企業(yè)之間借款不支付利息的稅收風(fēng)險(xiǎn)
7．企業(yè)之間資金占用一定要用借款業(yè)務(wù)處理嗎？

第七節(jié)：營(yíng)改增后土地增值稅清算稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控及補(bǔ)救方法
1．當(dāng)前流行的土地增值稅十大籌劃方法選擇與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。
2．土地增值稅清算的時(shí)間如何把握？
3．土增稅清算單位和成本分?jǐn)偡椒?br /> 4．房地產(chǎn)企業(yè)利息費(fèi)用的土地增值稅與所得稅協(xié)調(diào)問題
5．關(guān)于土地增值稅清算時(shí)合法有效憑證確認(rèn)問題
6．紅線外發(fā)生的成本費(fèi)用，額外補(bǔ)償費(fèi)用以及無(wú)發(fā)票的土地成本扣除問題
7．土地增值稅清算審核的要點(diǎn)有哪些？稽查最關(guān)注的問題是什么？
8．關(guān)于預(yù)征土地增值稅與核定征收土地增值稅的情形與應(yīng)對(duì)
9．以房產(chǎn)對(duì)外投資、劃轉(zhuǎn)、分立等重組事項(xiàng)土地增值稅爭(zhēng)議問題處理
10．回遷安置房與拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋卦鲋刀愄幚?br />
第八節(jié)：后營(yíng)改增時(shí)代虛開增值稅專用發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)
1．近期取得虛開發(fā)票或假發(fā)票對(duì)企業(yè)和個(gè)人的重大影響與案例借鑒
2．財(cái)務(wù)人員如何規(guī)避發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)？企業(yè)收到發(fā)票應(yīng)注意哪些方面？
3．企業(yè)如何充分利用進(jìn)項(xiàng)抵扣政策減輕企業(yè)稅負(fù)
4．針對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣時(shí)間的稅收籌劃
5．進(jìn)項(xiàng)抵扣條件與不準(zhǔn)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額主要原因
6．怎樣避免因視同銷售帶來的企業(yè)稅負(fù)提升；
7．房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)怎樣防范混合銷售與兼營(yíng)業(yè)務(wù)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；
8．增值稅發(fā)票超期未認(rèn)證、認(rèn)證未申報(bào)、留抵稅額抵欠稅處理方法
9．跨期費(fèi)用發(fā)票的六種情況稅務(wù)處理
10．憑證、發(fā)票丟失、退換如何處理？
11．面對(duì)社會(huì)泛濫的虛開發(fā)票，如何避免他人虛開對(duì)本企業(yè)和個(gè)人的沖擊。

第九節(jié)：專家現(xiàn)場(chǎng)預(yù)留時(shí)間與學(xué)員現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)交流答疑解惑