房地產(chǎn)業(yè)“營改增”預熱與土地增值稅清算疑難點解析專題班（王老師）

‖專題背景‖ 
按我國財稅體制改革進程，財政部正在加快研究房地產(chǎn)業(yè)“營改增”方案，房地產(chǎn)企業(yè)馬上面臨“營改增”。在房地產(chǎn)市場處于下行趨勢下推出“營改增”，將會對房地產(chǎn)業(yè)帶來什么樣的影響？房地產(chǎn)企業(yè)應做好哪些準備？如何應對“營改增”？在營改增時間表逐漸推進下，稅務機關是否加大房地產(chǎn)企業(yè)的稽查力度？加之房地產(chǎn)銷售形式下滑，對房地產(chǎn)業(yè)的稅收檢查會更加嚴格。
土地增值稅清算首當其沖！特別是最近剛出臺的財稅【2015】5號文件給企業(yè)改制過程中的土地增值稅是否帶來了一絲絲的暖意呢？企業(yè)自查結(jié)果與稅務機關清算結(jié)論、中介機構(gòu)代理清算結(jié)果往往有較大的差異，哪一份清算報告稅收風險最低呢？各地在做土地增值稅清算時的口徑有什么不一樣？土地增值稅清算稅務稽查重點是什么？未來土地增值稅的政策將出現(xiàn)什么大變革?如何做好土地增值稅清算？如何理解相關政策？如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產(chǎn)企業(yè)應在各環(huán)節(jié)如何做好配合工作？如何把撐清算口徑做好不同物業(yè)類型的清算？
本次課程結(jié)合諸多案例，分別從土地增值稅征稅對象到納稅人的認定，從收入的時間與金額到扣除項目的確認，從扣除憑證到各稅種的分析，從成本分攤方法的差異到清算結(jié)果的比對……逐一解讀土地增值稅清算的技巧與風險點，準確把控清算，有效化解賬務處理帶來的棘手問題，達到準確理解新政，掌握解決稅企納稅爭議的方法的最佳方案。

‖專題收益‖
通過2天學習，您將有以下收獲：
☆ 學習了解房地產(chǎn)業(yè)營改增前后，企業(yè)如何做好準備工作與應對策略。
☆ 全面學習掌握土地增值稅疑難點與籌劃，搶占先機。
☆ 提交本單位財稅疑難問題，現(xiàn)場與專家零距離交流，真正解決實際問題。
☆ 注重客戶體驗，課程內(nèi)容豐富實用、生動活潑。

‖主講專家‖
王老師：會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業(yè)務培訓專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學員的認同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
一：“營改增”政策應對以及前景預測
1．“營改增”背景分析以及時間安排
2．房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅稅率或征收率？
3．“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)售價及凈利潤有何影響？
4．房地產(chǎn)企業(yè)哪些發(fā)票可以抵扣？注意什么問題？
5．混業(yè)經(jīng)營需要注意什么問題
6．甲供材業(yè)務在“營改增”面前的優(yōu)劣分析
7．納稅義務發(fā)生時間的差異分析
8．招拍掛拿地“營改增”之后的風險分析
9．“拆一還一”以及“紅線外”的支出是否有進項可以抵扣？
10．“甲供材”營改增之后對房地產(chǎn)企業(yè)是憂是喜？
11．“營改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)“存貨”是否抵扣？

二：土地增值稅征稅范圍及計算流程
1．土地增值稅征稅范圍的條件是哪四個？如何理解？
2．土地增值稅納稅人的確認需要注意哪些問題？
3．土地增值稅計算的流程是什么？各個環(huán)節(jié)如何銜接？
4．集體土地開發(fā)是否屬于土地增值稅征收的范圍？

三：土地增值稅清算流程詳解
1．收入確認原則和依據(jù)是什么？確認收入的時點在開發(fā)流程的哪個節(jié)點？
2．誠意金、違約金的土地增值稅有什么風險？與其他稅種的風險區(qū)別在哪里？
3．違約金的扣除憑證需要注意哪些事項？
4．“以地換房”“以房換地”的納稅義務發(fā)生時間是？計稅依據(jù)如何確定？通過具體的
案例給您詳細解讀。
5．如何理解“銷售價格明顯偏低”？具體的標準是什么？是否存在個人所得稅的風險？
6．不同“買一送一”模式下如何控制稅收風險？送車位、送物業(yè)、送面積、送旅游、
送家電……
7．代收費用如何操作稅收風險最小？在計算土地增值稅的時候需要注意哪些問題？
8．“竣工決算”如何理解？計算土地增值稅的重要意義是什么？

四：土地增值稅重點問題解析
1．土地增值稅扣除項目扣除的四個原則是什么？
2．如何把握“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用”？契稅、拍賣費用、土地閑置費的待遇
有何不同？
3．如何理解合法有效的憑證？白條如何規(guī)避稅收風險？
4．不同政府返還資金在會計處理需要注意哪些問題？稅收待遇有何不同？
5．不同方式下取得土地使用權如何確認土地成本？（股權收購、建設--移交、接受土地
投資、劃轉(zhuǎn)、拆一還一等）
6．“拆一還一”方式下的契稅計稅依據(jù)如何確定？不同拆遷費支付方式對稅負的影響是
什么？
7．耕地占用稅可否作為土地成本？城鎮(zhèn)土地使用稅呢？
8．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同時間節(jié)點取得土地，土地使用稅納稅義務發(fā)生時間如何把握？
9．和政府置換土地，政府沒有及時交付，土地使用稅開始時間如何處理？
10．拆遷費如何列支風險最小？記賬憑證如何列示？如何應對“現(xiàn)金”科目金額較大的
困惑？
11．人防設施發(fā)生的成本可以扣除嗎？紅線外的道路、公共設施配套開發(fā)是否可以扣除？
12．資本化利息如何歸集開發(fā)成本？資本化的起點和終點如何把握？
13．開發(fā)間接費是否可以列支業(yè)務招待費？差旅費？會議費？私車公用？
14．企業(yè)不同融資方式稅收風險如何控制？（銀行借款、股東借款、民間融資、轉(zhuǎn)貸、
委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還、明股實債、財務顧問費、罰息等等）
15．地方附加、價格調(diào)節(jié)基金是否視同稅金扣除？稅金是計提數(shù)？還是實際繳納金額？
16．土地增值稅為什么要加計扣除？七種不同情況加計扣除的稅收分析。
17．如何計算不同類型的土地增值稅臨界點，使得土地增值稅的最佳稅負？
18．如何把握與理解土地增值稅強制清算和通知清算？
19．土地增值稅清算單位和清算對象的確定標準是什么？如何分期？如何分類？
20．清算開始后憑證的截止時間是如何規(guī)定？清算后發(fā)生的后續(xù)成本是否可以“二次
清算”？
21．成本分攤的方法有哪些？不同的成本對象如何采取“合理”的分攤方法？
22．不同成本對象采取不同的成本分攤方法如何結(jié)合？對企業(yè)整體稅負的影響是什么？
本課程通過具體的案例，為您一一解讀成本分攤的奧妙于精髓，讓您不再為此困惑。
23．項目內(nèi)進度不一，卻達到“通知清算”的條件，如何分攤公共配套費？
24．支付給境外的設計費、勘察測繪費是否可以扣除？
25．如果成本部分賬務有所欠缺，是否可以核定成本金額？核定的標準是什么？

五：重點問題解析
1．什么是裝修？銷售精裝房的利與弊有哪些？
2．什么是軟裝？什么是硬裝？二者的稅收待遇是否相同？
3．不同形式的售樓部如何進行會計處理？如何歸集發(fā)生的成本費用？稅收對此又是如何規(guī)定的？如何協(xié)調(diào)可以減輕稅負？
4．售樓部是否繳納房產(chǎn)稅？ 物業(yè)用房是否會產(chǎn)生房產(chǎn)稅？
5．什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？
6．如何劃分材料和設備？二者的稅收待遇有什么不同？
7．“甲供材”業(yè)務雙方如何進行會計處理？如何納稅？
8．“甲供材”業(yè)務如何開具發(fā)票？如何索取發(fā)票？
9．裝飾勞務和“甲供材”稅收處理有什么差異？
10．發(fā)生“甲供材”業(yè)務如何進行提供相關的資料？
11．勞務分包、鋼構(gòu)立體車位如何索取發(fā)票？