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房地產(chǎn)業(yè)“營改增”預熱與土地增值稅清算疑難點解析專題班(王老師)

參加對象:各房地產(chǎn)企業(yè)領導,項目負責人、主管財稅領導、財務總監(jiān)、稅務經(jīng)理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

公開課編號 GKK6691
主講老師 王老師
參加費用 2980元
課時安排 2天
近期開課時間 2015-04-25
舉辦地址 加載中...

其他開課時間
  • 開課地址: 開課時間:

公開課大綱

‖專題背景‖ 
按我國財稅體制改革進程,財政部正在加快研究房地產(chǎn)業(yè)“營改增”方案,房地產(chǎn)企業(yè)馬上面臨“營改增”。在房地產(chǎn)市場處于下行趨勢下推出“營改增”,將會對房地產(chǎn)業(yè)帶來什么樣的影響?房地產(chǎn)企業(yè)應做好哪些準備?如何應對“營改增”?在營改增時間表逐漸推進下,稅務機關是否加大房地產(chǎn)企業(yè)的稽查力度?加之房地產(chǎn)銷售形式下滑,對房地產(chǎn)業(yè)的稅收檢查會更加嚴格。
土地增值稅清算首當其沖!特別是最近剛出臺的財稅【2015】5號文件給企業(yè)改制過程中的土地增值稅是否帶來了一絲絲的暖意呢?企業(yè)自查結(jié)果與稅務機關清算結(jié)論、中介機構(gòu)代理清算結(jié)果往往有較大的差異,哪一份清算報告稅收風險最低呢?各地在做土地增值稅清算時的口徑有什么不一樣?土地增值稅清算稅務稽查重點是什么?未來土地增值稅的政策將出現(xiàn)什么大變革?如何做好土地增值稅清算?如何理解相關政策?如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃?為了做好土地增值稅清算房地產(chǎn)企業(yè)應在各環(huán)節(jié)如何做好配合工作?如何把撐清算口徑做好不同物業(yè)類型的清算?
本次課程結(jié)合諸多案例,分別從土地增值稅征稅對象到納稅人的認定,從收入的時間與金額到扣除項目的確認,從扣除憑證到各稅種的分析,從成本分攤方法的差異到清算結(jié)果的比對……逐一解讀土地增值稅清算的技巧與風險點,準確把控清算,有效化解賬務處理帶來的棘手問題,達到準確理解新政,掌握解決稅企納稅爭議的方法的最佳方案。

‖專題收益‖
通過2天學習,您將有以下收獲:
☆ 學習了解房地產(chǎn)業(yè)營改增前后,企業(yè)如何做好準備工作與應對策略。
☆ 全面學習掌握土地增值稅疑難點與籌劃,搶占先機。
☆ 提交本單位財稅疑難問題,現(xiàn)場與專家零距離交流,真正解決實際問題。
☆ 注重客戶體驗,課程內(nèi)容豐富實用、生動活潑。

‖主講專家‖
王老師:會計師,中國注冊稅務師,稅務稽查資深官員,某省地方稅務局稅收業(yè)務培訓專家;數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷,熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題,擅長土地增值稅清算,稅務風險評估與稅收成本控制,制定合理的項目成本管控策略,做到企業(yè)成本控制最小化,利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次,講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用;授課風格生動詼諧、風趣幽默,受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學員的認同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
一:“營改增”政策應對以及前景預測

1.“營改增”背景分析以及時間安排
2.房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅稅率或征收率?
3.“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)售價及凈利潤有何影響?
4.房地產(chǎn)企業(yè)哪些發(fā)票可以抵扣?注意什么問題?
5.混業(yè)經(jīng)營需要注意什么問題
6.甲供材業(yè)務在“營改增”面前的優(yōu)劣分析
7.納稅義務發(fā)生時間的差異分析
8.招拍掛拿地“營改增”之后的風險分析
9.“拆一還一”以及“紅線外”的支出是否有進項可以抵扣?
10.“甲供材”營改增之后對房地產(chǎn)企業(yè)是憂是喜?
11.“營改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)“存貨”是否抵扣?

二:土地增值稅征稅范圍及計算流程
1.土地增值稅征稅范圍的條件是哪四個?如何理解?
2.土地增值稅納稅人的確認需要注意哪些問題?
3.土地增值稅計算的流程是什么?各個環(huán)節(jié)如何銜接?
4.集體土地開發(fā)是否屬于土地增值稅征收的范圍?

三:土地增值稅清算流程詳解
1.收入確認原則和依據(jù)是什么?確認收入的時點在開發(fā)流程的哪個節(jié)點?
2.誠意金、違約金的土地增值稅有什么風險?與其他稅種的風險區(qū)別在哪里?
3.違約金的扣除憑證需要注意哪些事項?
4.“以地換房”“以房換地”的納稅義務發(fā)生時間是?計稅依據(jù)如何確定?通過具體的
案例給您詳細解讀。
5.如何理解“銷售價格明顯偏低”?具體的標準是什么?是否存在個人所得稅的風險?
6.不同“買一送一”模式下如何控制稅收風險?送車位、送物業(yè)、送面積、送旅游、
送家電……
7.代收費用如何操作稅收風險最小?在計算土地增值稅的時候需要注意哪些問題?
8.“竣工決算”如何理解?計算土地增值稅的重要意義是什么?

四:土地增值稅重點問題解析
1.土地增值稅扣除項目扣除的四個原則是什么?
2.如何把握“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用”?契稅、拍賣費用、土地閑置費的待遇
有何不同?
3.如何理解合法有效的憑證?白條如何規(guī)避稅收風險?
4.不同政府返還資金在會計處理需要注意哪些問題?稅收待遇有何不同?
5.不同方式下取得土地使用權如何確認土地成本?(股權收購、建設--移交、接受土地
投資、劃轉(zhuǎn)、拆一還一等)
6.“拆一還一”方式下的契稅計稅依據(jù)如何確定?不同拆遷費支付方式對稅負的影響是
什么?
7.耕地占用稅可否作為土地成本?城鎮(zhèn)土地使用稅呢?
8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同時間節(jié)點取得土地,土地使用稅納稅義務發(fā)生時間如何把握?
9.和政府置換土地,政府沒有及時交付,土地使用稅開始時間如何處理?
10.拆遷費如何列支風險最小?記賬憑證如何列示?如何應對“現(xiàn)金”科目金額較大的
困惑?
11.人防設施發(fā)生的成本可以扣除嗎?紅線外的道路、公共設施配套開發(fā)是否可以扣除?
12.資本化利息如何歸集開發(fā)成本?資本化的起點和終點如何把握?
13.開發(fā)間接費是否可以列支業(yè)務招待費?差旅費?會議費?私車公用?
14.企業(yè)不同融資方式稅收風險如何控制?(銀行借款、股東借款、民間融資、轉(zhuǎn)貸、
委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還、明股實債、財務顧問費、罰息等等)
15.地方附加、價格調(diào)節(jié)基金是否視同稅金扣除?稅金是計提數(shù)?還是實際繳納金額?
16.土地增值稅為什么要加計扣除?七種不同情況加計扣除的稅收分析。
17.如何計算不同類型的土地增值稅臨界點,使得土地增值稅的最佳稅負?
18.如何把握與理解土地增值稅強制清算和通知清算?
19.土地增值稅清算單位和清算對象的確定標準是什么?如何分期?如何分類?
20.清算開始后憑證的截止時間是如何規(guī)定?清算后發(fā)生的后續(xù)成本是否可以“二次
清算”?
21.成本分攤的方法有哪些?不同的成本對象如何采取“合理”的分攤方法?
22.不同成本對象采取不同的成本分攤方法如何結(jié)合?對企業(yè)整體稅負的影響是什么?
本課程通過具體的案例,為您一一解讀成本分攤的奧妙于精髓,讓您不再為此困惑。
23.項目內(nèi)進度不一,卻達到“通知清算”的條件,如何分攤公共配套費?
24.支付給境外的設計費、勘察測繪費是否可以扣除?
25.如果成本部分賬務有所欠缺,是否可以核定成本金額?核定的標準是什么?

五:重點問題解析
1.什么是裝修?銷售精裝房的利與弊有哪些?
2.什么是軟裝?什么是硬裝?二者的稅收待遇是否相同?
3.不同形式的售樓部如何進行會計處理?如何歸集發(fā)生的成本費用?稅收對此又是如何規(guī)定的?如何協(xié)調(diào)可以減輕稅負?
4.售樓部是否繳納房產(chǎn)稅? 物業(yè)用房是否會產(chǎn)生房產(chǎn)稅?
5.什么是“甲供材”?“甲供材”是否合法?
6.如何劃分材料和設備?二者的稅收待遇有什么不同?
7.“甲供材”業(yè)務雙方如何進行會計處理?如何納稅?
8.“甲供材”業(yè)務如何開具發(fā)票?如何索取發(fā)票?
9.裝飾勞務和“甲供材”稅收處理有什么差異?
10.發(fā)生“甲供材”業(yè)務如何進行提供相關的資料?
11.勞務分包、鋼構(gòu)立體車位如何索取發(fā)票?

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