2014年房地產開發(fā)“重特事項”的會計核算與稅務處理專題班（楊老師）

【專題背景】 
2014年將是我國稅收和產業(yè)結構調整重點年，隨著大形勢的變化，稅收環(huán)境也將受到影響。第一，在房產稅正式開征之前，國家對房地產開發(fā)行業(yè)的稅收管理工作必定呈現(xiàn)出一個沖高期；第二，產業(yè)結構的調整，會造成一些行業(yè)（如鋼鐵、水泥等）產能大幅下降，稅收收入急劇下滑，為了彌補行業(yè)調整給稅收帶來的影響，國家對房地產開發(fā)行業(yè)的稅收征管工作也會進一步加強。
為了滿足大家的要求，幫助大家更好的做好房地產行業(yè)稅收管理工作，降低因管理不善造成的稅收損失，本期課程特意選擇了以下十幾個問題，給大家進行詳細講解，主要是為了幫助大家解決日常工作中存在的以下難題：一，大家對有些問題的認識一直比較模糊，實際工作中遇到此類問題處理起來心里總感覺不踏實；二，大家所能收集到的資料對有些問題的解答大多都比較粗淺，無論是從深度上、詳細程度上、精準度上都有所欠缺。
本次培訓特別在課程設計上進行了精心安排，重點突出對這些“重點、特殊”業(yè)務的會計核算的講解，主要以稅法講解、案例分析、綜合評述等方式進行深刻剖析，每一問題都配有一個或者多個案例分析，而且全部案例都將采取會計核算與稅務處理相結合的模式，讓大家有一種就像是對此類業(yè)務曾經從頭到尾的真實的處理過一次的感覺。

【主講內容】   
1：以承諾建設“公共設施”、“生態(tài)、環(huán)保、綠化”項目等方式取得土地使用權，所發(fā)生的項目外建設支出應如何進行會計核算，稅收上應如何處理。
⑴ 項目外建設支出應如何進行會計核算
⑵ 計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時是否允許扣除、應如何扣除
⑶ 外建項目本身是否需要繳納各種稅收
2：房地產企業(yè)取得的政府“土地返還款”應如何進行會計與稅務處理
⑴ 取得政府給與的“土地返還款”的會計核算
⑵ 取得政府給與的“土地返還款”的稅務處理
3：購買在建項目（爛尾樓）進行開發(fā)、銷售的會計與稅務處理
⑴ 購買在建項目（爛尾樓）的會計核算
⑵ 購買在建項目（爛尾樓）支出在計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時如何扣除
4：甲供材、甲控材、“超低價出包”業(yè)務會計成本與稅務處理
⑴ 不同運作模式下甲供材的會計核算方法及稅收的合法性、不確定性的分析
⑵ 甲供材對開發(fā)成本隱含的巨大影響（正常影響、非正常影響）
⑵  “甲控材”控什么，與“甲供材”的本質區(qū)別是什么，如何以“甲控”取代
⑶ “甲供”，即回避稅收風險，又能夠實現(xiàn)財務成果最大化。
⑷ 以“超低價出包”方式進行經營的合法性、與現(xiàn)實性
5：“拆遷補償”業(yè)務的會計核算與稅務處理
⑴ 如何劃分“拆遷補償費”與土地使用權轉讓支出
⑵ 支付拆遷補償費應以什么為合法有效憑據
⑶ 支付拆遷補償費時應考慮哪些注意事項
⑷ 返遷房的會計核算與稅務處理
① 用商品房做返遷房的會計核算與稅務處理
② 用非商品房做返遷房（返遷房屬于集體土地或者劃撥地）的會計核算與稅務處理
6：不同合作模式下房地產開發(fā)的會計核算及稅務處理
⑴ 合作開發(fā)行為的認定：
⑵ “同行合作”模式下房地產開發(fā)的會計核算及稅務處理
① 共同開發(fā)             ② 掛靠開發(fā)
⑶“非同行合作” 房地產開發(fā)的會計核算及稅務處理
① 以物易物             ② 合營建房            ③ 項目合作
7：以“委托代建”模式開發(fā)房地產相關的會計與稅務處理
⑴ 確認“委托代建”行為應具備哪些基本條件
⑵ 委托代建行為適用哪些開發(fā)產品
⑶ 委托代建項目的交房驗收與會計核算
⑷ 采取“委托代建”方式可以合理回避哪些稅收
8：以合并、分立、兼并、投資、股權轉移形式實現(xiàn)土地使用權、房屋產權轉移，營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅有哪些稅收優(yōu)惠？
⑴ 企業(yè)以合并、兼并、分立形式轉移土地使用權、房屋產權的稅務處理
⑵ 以投資、股權轉讓形式轉移土地使用權、房屋產權的稅務處理
9：BT模式在房地產開發(fā)業(yè)務中的合理運用
⑴ BT模式的概念
⑵ 采取BT模式，項目公司應如何進行會計核算
⑶ 關于BT模式的稅收規(guī)定
⑷ BT模式的特點及對房地產開發(fā)企業(yè)稅收的影響
⑸ BT模式可滲透的空間
10：房地產企業(yè)未按正常程序經營發(fā)生的相關業(yè)務應如何處置
⑴ 未取得土地使用權之前轉讓、抵押、置換土地應如何計算繳納各項稅款？
⑵ 房地產開發(fā)企業(yè)在銷售過程中收取的定金，以及取得預售許可證之前，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，退房違約金，會計上應如何處置，稅收上應如何處理？
⑷ “錯期開發(fā)”應如何計算繳納土地使用稅？
11：房地產企業(yè)在不同模式下，處置無產權建筑設施（包括公共配套設施、人防工
程等）對營業(yè)稅、契稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅會產生哪些影響？
12：融資性“售后回購、售后回租”，“低價出售、免費回租”，“產權式酒店銷售、
回租”業(yè)務的會計核算與稅務處理
⑴ 融資性“售后回購、售后回租”業(yè)務應如何進行會計與稅務處理
⑵ 企業(yè)采取“低價出售、免費返租”方式銷售不動產應如何進行會計與稅務處理，如果將租回房屋再次轉租，應如何進行會計與稅務處理？購房人涉及哪些稅收？
⑶ 銷售產權式酒店業(yè)務，房地產企業(yè)應如何進行會計核算，需要繳納那些稅收，進行酒店經營應如何進行會計核算，應如何計算應繳納稅款？產權人應如何進行會計核算，應如何計算應繳納稅款？
13：跨地區(qū)經營的企業(yè)所得稅處理
⑴ 跨地區(qū)經營就地預繳企業(yè)所得稅應具備的條件
⑵ 就地預繳企業(yè)所得稅稅款的分攤計算
14：項目公司注銷前的土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理
⑴ 注銷前，項目清算繳納的土地增值稅應怎樣在各個年度間進行分配
⑵ 因注銷前未繳納土地增值稅造成多交的企業(yè)所得稅應如何進行調整
15：舊城拆遷改造和政策性搬遷的會計核算和稅務處理
⑴ 舊城拆遷改造和政策性搬遷的會計核算
⑵ 舊城拆遷改造和政策性搬遷的稅務處理
16：專家現(xiàn)場預留時間與學員互動交流，答疑解惑。

【主講專家】楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰(zhàn)工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十幾個省、市、自治區(qū)。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。