房地產企業(yè)不同開發(fā)模式下相關業(yè)務的會計與稅務處理高研班（楊老師）

【課程背景】
此課程為新開課程，開發(fā)此課程主要出于兩種考慮：
一、大家對以下問題的認識一直比較模糊，實際工作中遇到此類問題處理起來心里總感覺不踏實；
二、大家所能收集到的資料對以下問題的解答大多都比較粗淺，無論是從深度上、詳細程度上、精準度上都有所欠缺。
為了滿足廣大地產企業(yè)財務人員的要求，本次培訓特別在課程設計上進行了精心安排，主要以稅法講解、案例分析、綜合評述等方式進行深刻剖析，每一問題都配有一個或者多個案例分析，而且全部案例都將采取會計核算與稅務處理相結合的模式，讓大家有一種就像是對此類業(yè)務曾經從頭到尾的真實的處理過一次的感覺。

【主講內容】
一：以承諾建設“公共設施”、“生態(tài)、環(huán)保、綠化”項目等方式取得土地使用權
所發(fā)生的項目外建設支出如何進行會計核算，稅收上如何處理？
1、項目外建設支出應如何進行會計核算
2、計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時是否允許扣除、應如何扣除
3、外建項目本身是否需要繳納各種稅款
二：房地產企業(yè)取得的政府“土地返還款”應如何進行會計與稅務處理
1、取得政府給與的“土地返還款”的會計核算
2、取得政府給與的“土地返還款”的稅務處理
三：購買在建項目進行開發(fā)、銷售的會計與稅務處理
1、購買在建項目的會計核算
2、購買在建項目支出在計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時如何扣除
四：甲供材、甲控材、“超低價出包”業(yè)務會計成本與稅務處理
1、不同運作模式下甲供材的會計核算方法及稅收法律地位的合法性、不確定性的分析
2、甲供材對開發(fā)成本隱含的巨大影響（正常影響、非正常影響）
3、“甲控材”控什么，與“甲供材”的本質區(qū)別是什么，如何以“甲控”取代“甲供”，即回避稅收風險，又能夠實現(xiàn)財務成果最大化
4、以“超低價出包”方式進行經營的合法性、與現(xiàn)實性。
五：“拆遷補償”業(yè)務的會計核算與稅務處理
1、如何劃分“拆遷補償費”與土地使用權轉讓支出
2、支付拆遷補償費應以什么為合法有效憑據(jù)
3、支付拆遷補償費時應考慮哪些注意事項
4、返遷房的會計核算與稅務處理：
⑴ 返遷房與商品房在同一塊土地上的會計核算與稅務處理
⑵ 返遷房與商品房不在同一塊土地上（返遷房屬于集體土地或者劃撥地）的會計核算
與稅務處理
六：不同合作模式下房地產開發(fā)的會計核算及稅務處理
1、合作開發(fā)行為的認定：
2、“同行合作”模式下房地產開發(fā)的會計核算及稅務處理
⑴ 共同開發(fā) ⑵ 掛靠開發(fā)
3、“非同行合作” 房地產開發(fā)的會計核算及稅務處理
⑴ 以物易物 ⑵ 合營建房 ⑶ 項目合作
七：以“委托代建”模式開發(fā)房地產相關的會計與稅務處理
1、確認“委托代建”行為應具備哪些基本條件
2、委托代建行為適用哪些開發(fā)產品
3、委托代建項目的交房驗收與會計核算
4、采取“委托代建”方式可以合理回避哪些稅收
八：以合并、分立、兼并、投資、股權轉移形式實現(xiàn)土地使用權、房屋產權轉移，營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅有哪些稅收優(yōu)惠？
1、企業(yè)以合并、兼并、分立形式轉移土地使用權、房屋產權的稅務處理
2、以投資、股權轉讓形式轉移土地使用權、房屋產權的稅務處理
九：BT模式在房地產開發(fā)業(yè)務中的合理運用
1、BT模式的概念
2、采取BT模式，項目公司應如何進行會計核算
3、關于BT模式的稅收規(guī)定
4、BT模式的特點及對房地產開發(fā)企業(yè)稅收的影響
5、BT模式可滲透的空間
十：房地產企業(yè)未按正常程序經營發(fā)生的相關業(yè)務應如何處置？
1、未取得土地使用權之前轉讓、抵押、置換土地應如何計算繳納各項稅款
2、房地產開發(fā)企業(yè)在銷售過程中收取的定金，以及取得預售許可證之前，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，退房違約金，會計上應如何處置，稅收上應如何處理
3、“錯期開發(fā)”應如何計算繳納土地使用稅
十一：房地產企業(yè)在不同模式下，處置無產權建筑設施（包括公共配套設施、人防工程等）對營業(yè)稅、契稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅會產生哪些影響？
十二：融資性“售后回購、售后回租”，“低價出售、免費回租”，“產權式酒店銷售、回租”業(yè)務的會計核算與稅務處理。
1、融資性“售后回購、售后回租”業(yè)務應如何進行會計與稅務處理
2、房地產企業(yè)采取“低價出售、免費返租”方式銷售不動產應如何進行會計與稅務處理，如果將租回房屋再次轉租，應如何進行會計與稅務處理。購房人涉及哪些稅收。
3、銷售產權式酒店業(yè)務，房地產企業(yè)應如何進行會計核算，需要繳納那些稅收，進行酒店經營應如何進行會計核算，應如何計算應繳納稅款。產權人應如何進行會計核算，應如何計算應繳納稅款
十三：跨地區(qū)經營的企業(yè)所得稅處理
1、跨地區(qū)經營就地預繳企業(yè)所得稅應具備的條件
2、就地預繳企業(yè)所得稅稅款的分攤計算
十四：項目公司注銷前的土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理
1、注銷前，項目清算繳納的土地增值稅應怎樣在各個年度間進行分配
2、因注銷前未繳納土地增值稅造成多交的企業(yè)所得稅應如何進行調整
十五：專家現(xiàn)場與學員互動交流，解答學員財稅疑難問題。

【主講專家】楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰(zhàn)工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十幾個省、市、自治區(qū)。教學內容涉及房地產投融資、商業(yè)模式、稅務稽查、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳及稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。