“房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算重點難點問題全方位解析高研班（楊老師）

【課程背景】
2013年土地增值稅的清算勢在必行?。?！
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。
本講座為土地增值稅專題，通過精心篩選，共設計46個焦點、難點問題供大家學習與分享。課程安排盡量做到：內(nèi)容全面、問題集中、突出重點、注重實操。力爭使大家在兩天內(nèi)對土地增值稅這一稅種有一個全面的認識與把握，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的……。

【主講內(nèi)容】
第一部分 土地增值稅的征收管理與稅收優(yōu)惠
1、土地增值稅納稅人是怎樣認定的
2、繳納、預繳土地增值稅應如何進行賬務處理
3、稅務機關是否有權不經(jīng)查賬直接采取核定征收方式征收土地增值稅
4、免征土地增值稅必須滿足哪些基本條件
5、在企業(yè)兼并中，為什么對被兼并企業(yè)暫免征收土地增值稅
6、轉讓房地產(chǎn)項目公司的股權是否涉及征收土地增值稅
7、未辦理土地使用權證前轉讓土地是否應征收土地增值稅
8、無產(chǎn)權的地下車庫、人防設施在營銷過程中應注意哪些問題
9、什么是小產(chǎn)權房，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)小產(chǎn)權房會帶來哪些稅收爭議
10、BT模式的特點，運作方式，對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的稅收影響
第二部分 確認土地增值稅清算條件、清算單位應注意的問題
11、土地增值稅清算的條件，清算到底應該掌握在哪個時點進行
12、土地增值稅“清算單位”如何確定，如何理解“國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”、
“分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發(fā)”
13、開發(fā)商住一體樓土地增值稅清算單位確認操作實例
14、“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待
第三部分 確認土地增值稅清算收入應注意的問題
15、代收費用是否應并入土地增值稅收入，清算時應如何處理
16、政府返還補貼收入、稅金的賬務處理和稅收待遇及納稅風險防范
17、房地產(chǎn)企業(yè)那些業(yè)務在計算土地增值稅時應視同銷售不動產(chǎn)處理
18、轉作自用房屋為什么不視同銷售，其折舊、成本如何處理
第四部分 確認土地增值稅扣除項目應注意的問題
一、確認土地征用及拆遷補償費應注意的問題
19、拆遷安置用房土地成本應如何確認，安置房在營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅上的區(qū)別
20、如何區(qū)分拆遷補償費與土地使用權轉讓支出，拆遷補償費應取得什么票據(jù)
21、接受土地投資入股，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證
22、外購樓盤支出是否可以計入土地成本，是否可以加計扣除，再次銷售稅收處理
23、支付給國土資源局的土地閑置費、違約金、滯納金是否可以計入土地使用權支出
二、確認建筑安裝費應注意的問題
24、營銷設施建造費用應計入“開發(fā)成本”還是“銷售費用”
25、甲供材問題存在的納稅爭議，應該如何與稅務機關溝通與破解
26、商品房、樣板房、營銷設施的裝修費用應如何計算扣除，裝修費應如何界定
27、扣留施工單位的質保金在什么情況下才允許扣除
三、確認公共配套設施費應注意的問題
28、小區(qū)內(nèi)公共配套設施費用應如何扣除
29、小區(qū)外為政府配套建設的公益性設施費用是否允許扣除
四、成本費用的分配與計算方法
30、一次性取得土地分期開發(fā)發(fā)生的共同費用應如何計算分配
31、“詳解”同一項目不同類型房產(chǎn)（住宅、車庫、商鋪）的開發(fā)成本應如何計算分配
32、多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應如何計算分配？
五、確認開發(fā)間接費與開發(fā)費用應注意的問題
33、開發(fā)間接費與企業(yè)管理費用的區(qū)別，不能明確區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用對土地增值稅會
產(chǎn)生什么影響，企業(yè)只開發(fā)單一項目是否可以將全部管理費用均計入“開發(fā)間接費”
34、計算土地增值稅時“開發(fā)費用”為什么不據(jù)實扣除
35、計算土地增值稅時計入“開發(fā)間接費”的利息應如何處理
36、計算土地增值稅時，可以據(jù)實扣除的利息包括哪些內(nèi)容
37、取得向個人、關聯(lián)方借款，委托他人向銀行借款、他人委托銀行借款，發(fā)生的借款費用是
否可以據(jù)實扣除
38、開發(fā)用地繳納的土地使用稅如何處理，能否資本化
39、因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費如何扣除
40、房地產(chǎn)公司免費為業(yè)主辦理過戶手續(xù)產(chǎn)生的費用如何扣除
41、企業(yè)開發(fā)部、預算部、材料部、技術部等部門的費用如何扣除
42、印花稅、契稅扣除有哪些相關規(guī)定，返遷房發(fā)生的支出是否應計算繳納契稅
43、未出售房屋繳納的營業(yè)稅金及附加是否允許扣除
44、加計扣除20%的優(yōu)惠在什么情況下才可以使用
第五部分 土地增值稅清算操作實物
45、土地增值稅清算綜合案例分析
46、清算后有償轉讓房地產(chǎn)土地增值稅的計算與調(diào)整
第六部分 專家現(xiàn)場開放時間，解答學員疑難問題。

【主講專家】楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與全國稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師長期工作在稅務稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務稽查實戰(zhàn)經(jīng)驗和政策研究理論基礎，長期在北京、上海、成都、重慶等全國數(shù)十個城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、商業(yè)模式、稅務稽查、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默。